新型城鎮化，房地產市場的新夢想

文/ 忠 歷

在去年12月舉行的中央經濟工作會議指出，城鎮化是擴大內需的最大潛力所在，是促進中國經濟增長的新引擎。作為與城鎮化關系度最密切的行業之一，此消息無疑為地產業帶來福音，而對于那些已經布局城鎮化的開發企業而言，更是搶占了先機。如何正確看待新一輪城鎮化？房企的機遇又表現在那些方面？城鎮化令房企普惠、還是僅限于大房企的“王的盛宴”？

雖然在中央經濟會議上，同時提出，要繼續堅持房地產市場調控政策不動搖，僅僅一句話，讓我們不難發現，房地產的宏觀調控暫不會退出樓市舞臺，但是，城鎮化的大寫特寫，似乎讓房企再次被打了興奮劑一樣，摩拳擦掌，想大干一場。

去年年末，樓市回暖的跡象十分明顯。相關研究機構的統計數據顯示，11月份全國100個城市新建住宅平均價格為8791元／平方米，環比10月份上漲0.26%，這已是2012年6月止跌后連續第6個月環比上漲。國家統計局最新數據顯示，2012年1到11月份，商品房銷售面積91705萬平方米，同比增長2.4%，這是今年內首次實現累計正增長。與此同時，房地產開發投資也在經歷了長時間的漲幅回落之后重新反彈，市場的信心似乎回來了。

可是，城鎮化不等于單純的高樓大廈的房地產開發建設，是一個復雜的經濟、社會、環境、文化等方方面面的系統工程，其中還涉及到各方面政策的相互協調問題。必須進行深入、系統的研究，制定系統、穩定、可持續的城鎮發展政策，強化制度創新，使經濟政策、產業政策、能源交通政策等與社會政策有機組合，形成一個和諧而統一的公共政策體系，來保證城鎮化進程的健康、有序進行。

而且，沒有產業支撐的城鎮化將是空中樓閣的鬼城。因為城鎮化的實質是由于生產力變革所引起的人口和其他經濟要素從農業部門向非農部門轉移的過程，轉移的根本標志是農業比重的下降和非農業比重的上升，即產業結構的變遷，而不是簡單的農業人口市民化轉移。

絕大部分城鎮都必須要有自己的主題，自己的主導產業，沒有產業的城鎮就像找不到工作的待業青年，是很難成才的。

雖然，曾經房地產市場的瘋狂擴張造就了傳統的中國城鎮化局面，但是中國未來的新型城鎮化本質上不再是土地城鎮化，因此意味著它并不必然支持房地產業的繼續高速粗放增長。同時，隨著人口老齡化和人口紅利的消失，以及經濟增速的下滑，政府的大規模舉債經營，房地產業的發展速度必將受到影響，依托房地產業推動城鎮化率高速增長的黃金時代已然成為過去。

實際上，經過多次房地產調控持續之后，關于房地產業是否是支柱產業的爭論已經毫無意義，而城鎮化又吊起了部分房地產開發企業的胃口。如何全面理解城鎮化與房地產業的關系，成為了每一個決策者以及地產人需要迫切考慮的問題。有專家指出，在政府持續進行樓市調控的情況下，中國房地產暴利的時代早已經終結，坐等房價上漲或依賴城鎮化推動市場并不現實，房地產企業應進一步細分市場，合理設計利潤空間。

不少城鎮立足于自己的資源特色、環境條件，確定城市的產業發展戰略定位，使城鎮迅速形成了自己的核心競爭力。比如瑞士的達沃斯，一年一度的“世界經濟論壇”使達沃斯小城出了名，會議經濟進一步帶動房地產、旅游、餐飲業、交通等相關產業。法國戛納一年一度的電影節，同樣使戛納家喻戶曉。從美國城市化的進程看，許多城市和小城鎮原先都是圍繞企業發展起來的。例如西雅圖市的林頓鎮，因為波音公司而出名；硅谷的高科技企業云集，成為世界上最充滿活力的小城鎮群帶。盡管各國城市的規模大小不一，歷史文化和市容市貌各不相同,但不同城鎮的主導產業突出、特色鮮明。

而在中國，大城市或者說一二線城市的房地產需求是旺盛的，而三四五線城市或城鎮的需求目前來說還較為疲軟或脆弱，正如一位外國人所言，中國的大城市像在歐洲，而中國的城鎮放佛就在非洲，這句話，很值得我們沉思。

所以，大中小城市和城鎮的和諧、有序、健康的發展，是中國城鎮化的大未來。這也給中國的房地產帶來了新的氣息和夢想。

中國未來的新型城鎮化本質上不再是土地城鎮化，因此意味著它并不必然支持房地產業的繼續高速粗放增長。圖為四川成都中和鎮。 攝影/ 褚作遠