經適房“下課”

韓永

“房妹”事件中被公眾聚焦的鄭州市保障房市場，近日有了一次結構性調整。

3月5日，鄭州市住房保障和房地產管理局召開新聞發布會，宣布將保障房的三種形式——公租房、經適房、廉租房并軌，統稱“公租房”。是為“三房合一”。

除了公租房“上位”外，經適房——這個有著18年歷史、爭議始終如影隨形的名字，也正式退出鄭州的保障房市場。

這是經適房命運在中國當下的一個縮影。近些年，圍繞經適房的腐敗案在各地此起彼伏，其大規模退出已是呼之欲出。

“三房合一”

鄭州經適房退出，早有前奏。

2012年4月5日，鄭州市住房保障和房地產管理局提出， “十二五”期間，該市保障房建設的工作思路是“突出公租房，確保廉租房，淡化經適房，加快棚改房”，建立經適房適時退出機制。

“適時”之意，一是觀其后效，看民意走勢；二是公租房增勢雖旺，但實踐尚短，還有完善的空間。

此間，該局規劃和住房保障處處長馮榮智與同事一起，跑了江蘇、江西、貴州等多個地方，發現公租房的“上位”與經適房的式微，已是各地共識。他說，“三房合一”身上，借鑒了一些常熟和貴陽的做法。

公租房2010年在中國問世以后，發展強勁，在保障房市場上漸成首選之勢。國家“十二五”規劃對其定位是：“重點發展公共租賃住房，逐步使其成為保障性住房的主體?！贝饲埃@一“主體”地位一直非經適房莫屬。

“三房合一”的另一個背景，是經適房的公平問題。這一問題隨著經適房與商品房之間差價的拉大，已越來越嚴重

與經適房相比，公租房在覆蓋范圍上占盡優勢，這通常體現在戶籍和收入兩個方面：以鄭州為例，要申請經適房，收入需在該市最低收入水平的4倍以下，同時要持有該市戶口3年以上；公租房沒有戶口限制，收入水平也擴大到最低收入水平的6倍，并將在“十二五”期間擴大到8倍。

這等于把新就業人員和進城務工人員涵蓋了進來。鄭州市住房保障和房地產管理局政策調研室主任白天說，這兩個群體，是兩個方面的“夾心層”，一是收入上的，夠不著經適房，也夠不著廉租房；還有戶籍上的，其他兩房都有戶籍的要求。

以2011年鄭州市最低生活保障標準380元/月算， 8倍就是3040元。一年是36480元。已經超過了2011年該市在崗職工平均工資水平（35541元）。也就是說，在鄭州上班的普通職工，基本上都被公租房政策覆蓋了。

就在鄭州市宣布“適時退出經適房”的同一月，江西省宣布從當年開始停止新建經適房和限價房；一個月前，廣東省公布《住房保障制度改革創新方案》。根據這一方案，除已批準立項的項目外，暫停新建經適房，將其供應對象納入公租房供應范圍。

但河南財經政法大學房地產經濟研究所所長李曉峰分析，雖然從申請條件上看，公租房可以覆蓋經適房的申請人群，但兩者“租”與“售”之間的差距，很難讓那些對經適房的需求轉移到公租房上。

住建部政策研究中心主任秦虹在短信中回復《中國新聞周刊》稱，不能指望通過保障房來解決置業問題。

經適房腐敗鏈

“三房合一”的另一個背景，是經適房有個很難解開的“結”，就是保障房的公平問題。這一問題隨著經適房與商品房之間差價的拉大，已越來越嚴重。

河南省房地產業商會常務副會長趙進京在接受《中國新聞周刊》采訪時，把鄭州市經適房的發展分為三個階段：

1995年至2005年，經適房與商品房價差不大，每平方米200元左右，雖然申請條件較為寬松，但經適房依然少人問津。政府無暇顧及，開發商不得不自己打廣告，嵩山路有一個經適房項目，建成兩三年后依然待售。

2005年到2010年，兩房的價差不斷拉大，當商品房漲到2500元/平方米時，經適房依然在1600元/平方米徘徊。經適房進入旺銷期。申請人不斷增多，開始出現騙購現象。由于供不應求，2006年，鄭州經適房開始搖號。

2010年至今，兩房的價差進一步拉大，每平方米已達四五千元。申請者爆棚，供求緊張加劇，各類投機者紛紛進場，經適房開始淪為一幕幕非法交易的溫床。

2011年初，接到舉報的鄭州市紀委介入調查，逐漸揭開了一條經適房領域的腐敗產業鏈，多人因此被判刑。

在這條產業鏈上，有兩個核心的結點，一是保障房管理部門官員，二是負責戶籍管理的公安人員。前者負責解決指標問題，后者解決購買資格。

與中國大多數城市一樣，鄭州經適房管理的主要手段有兩個：一是申請資格，二是指標管理。申請人先要具備申請的資格，進入輪候隊伍，建成一批放一批指標，拿到指標后選房。

鄭州市經適房的申請條件主要有三個：一、具有本市城市戶口3年以上；二、人均月收入低于城鎮居民最低生活保障標準的4倍；三、無住房，或人均住房面積不足20平方米。

鄭州市紀檢人員在調查中發現，作案者大部分利用了一條戶口遷移的便捷通道：先從外地遷到鄭州郊區，再從郊區遷到市內，再把居住時間改為三年以上。這一“曲線救國”的過程，往往有深諳內情的民警直接參與。

購房指標則從秘而不宣的開發商處獲得，或者在審批過程中截留。按照規定，開發商所建的經適房，要全部上交至鄭州市經適房管理中心供市民選購，但事實上上交的房源，僅占總房源的1/3。剩余的房源，要么是開發商為了疏通關系留下，要么是相關部門在審批過程中截留。

一個典型案例是，鄭州市經濟適用房管理中心原副主任林連波，與一位中間人一起，共倒賣了40余套經適房指標，涉及近30個小區。兩人的分工是：中間人負責找買主，把買主想買的小區、樓層、戶型告訴林連波，再由后者去找指標。每賣出一個指標，林會拿到1萬元的辛苦費，而中間人則拿1萬？5萬元不等。

開發商送出指標也“意有所指”。他們會在建房之前，就與土地部門、被征地所在的鄉鎮及村私下協商，壓低地價和有關補償價格，同時向物價部門報價時抬高成本價。而抬高了成本價就等于提高了銷售價，利潤自然水漲船高。

鄭州市紀委在調查二七區統戰部長曲連文時，曾發現一份來自開發商的《征地協議》。這一協議的征地價格，遠遠低于其在物價局備案的征地價格。后來查明，該開發商將每畝30萬元的征地價格，改成了每畝65萬元，致使征地成本虛增近4000萬元。

曲連文在此案中的角色，是協調區土地儲備中心開出虛列部分的收據，用于物價部門核算房價。

種種腐敗循環的過程中，經適房的監督環節一個個被擊破，它已從一個保障制度，蛻化為一個傷害被保障對象的制度，其直接結果是，供應給市場的經適房大大減少，同時價格虛高。

租還是售？

上述監督失范的情況，有沒有可能發生在公租房身上？

李曉峰說，公租房若只租不賣，其對投機者沒有足夠的吸引力。按照鄭州市的規定，公租房的租金水平相當于周邊的70%，轉租的利潤空間并不大。

但與中國其他有些城市的做法一樣，“租售并舉”正在進入鄭州市決策者的考量。所謂“租售并舉”，指公租房的承租人租到一定的期限后，若仍然脫困無望，可以以較低的價格購買公租房。

白天告訴《中國新聞周刊》，“租售并舉”的邏輯，在于要實現公租房發展的可持續性，就得實現政府資金來源的可持續。那資金從哪兒來？只能從賣房上來?！罢豢赡懿煌５亟?，那早晚會遇到資金問題。”

但秦虹告訴《中國新聞周刊》，公租房就是出租房，沒有政策說可以出售。如果承租人收入提高了，要么退出，要么按市場價交房租。

趙進京說，地方政府發展保障房，最大的障礙就是資金問題。他拿保障房的選址舉例：現在要在市內找一塊地，拆遷成本很高，如果拿來做保障房，可能連成本都收不回來。所以公租房的選址，大多在比較偏僻的地方。

這又出現一個問題：公租房的承租人，大多收入不高，沒有車，在偏僻地段的生活成本很高。這導致公租房出現大量閑置。

2012年，曾有媒體報道，河南省6個省轄市廉租房的空置率超過一半。當年8月份，該省住建廳廳長回應稱，今后要建的保障房，中心城區占比不得少于4成。也是在這次會上，河南省住建廳宣布，2013年將全面取消經適房。

為了解決公租房建在城區的問題，鄭州市房管局規定，每一個商品房項目，都要配建10%的公租房，這些內容要體現在招投標中。

但趙進京對在高檔小區中配建公租房同樣有顧慮。他說，把兩種截然不同的人群放在一起，管理肯定是個大問題。

（實習生劉蔚對本文亦有貢獻）