美國怎么征收房產稅

周大偉

國務院辦公廳近日發布的《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》（下稱《國五條》）迅速被各界解讀為“對二手房交易差額征收20%所得稅”，引起軒然大波。

我一直以為，無論是《國五條》里所稱的“自有住房”，還是民間所稱的“二手房”，在法律概念上都十分含混。依照當今國際通行的不動產分類表述，公民所擁有的“自有住房”（無論屬于“一手”或者“二手”）至少可以包括以下種類：1.自住房產；2.度假房產；3.投資房產；4.出租房產。上述分類在法律和政策制定過程中具有重要意義。尤其在制定國家的相關稅收法規時，上述分類有助于根據公平和公正的法律原則，針對不同的情況予以區別對待。這方面，美國的經驗值得我們參考和借鑒。

在美國，所有的美國公民（包括永久居民）如果收入達到稅法要求的付稅額度時，有義務每年向聯邦政府和州政府繳付所得稅。除非申請合法延期，所得稅繳付的最后期限為每年的4月15日。如果有人在稅務年度有房地產出售，出賣房產所得之利潤當然屬于個人所得稅的范疇。在稅法上，納稅人出售不動產所獲得的利潤，即賣價和成本之間的差額被稱為資本獲利。

在美國，“二手房”一詞并不流行，每當人們提及住房時，通常會明確地指明自己的房產的具體法律屬性，比如，該房產屬于個人住宅還是度假房產，或者屬于出租房產等等。在美國的稅法中，對出售或擁有上述房產所獲得的盈利有重大的區分，其中涉及到由法律強制規定的稅務優惠措施。其中主要表現在：

第一，出售個人住宅（自住房）的稅務優惠。在1997年5月之前，美國聯邦稅法準許美國公民只要滿足下述兩個條件，在出售自己個人住宅時享有12萬5千美元的免稅額：其一，業主夫妻任何一方達到55歲；其二，業主在出售此房屋之前5年內在此房屋內住滿3年。不過，自從1997年5月之后，美國政府又出臺了新的公民自住房出售稅務優惠政策，即如果業主擁有個人住宅滿5年，同時在此5年中的兩年里將其作為主要居所，那么在出售該房產時，每個單身業主即可享有25萬美元資金增值免稅額，如果是夫妻共有，即可得到50萬美金的免稅額。依照美國稅法，度假房產、投資房產、出租房產都不屬于個人住宅之列，不得享有上述優惠。

實踐證明，美國政府在稅法上對公民個人住宅實行的上述優惠安排，對于改善民生、提高社會福利、避免與民爭利和保護大多數中產階層的利益，起到了非常積極的作用。這一優惠政策一方面鼓勵人們參與房地產的投資，同時又設定了固定的年限以抑制房地產短期投機。在美國，上述稅收優惠使很多退休老人和中產家庭受益良多。今天，有很多美國退休老人，在辛苦了一生后，將其自住房產出售，利用稅收優惠所得之現金住進養老院安享晚年。有些在大城市生活的中產階級家庭，將其自住房產出售，利用稅收優惠所得之現金遷居到生活費用低廉的中小城市，借此改善生活質量。

第二，物業交換免稅法則。在美國，當業主將其物業（無論是個人住宅還是其他非個人住宅）用來作為交換交易而非買賣交易時，稅法上提供給業主一種特殊的免稅優惠安排。這種稅務優惠通常需要滿足如下法定條件：其一，業主出售某物業之前或之后兩年內，必須購買另一棟價值相等或價值更高的物業；其二，業主依照稅法中規定向政府提交延遲付稅的申報。如果在規定的期間內，業主不能購買到另一棟價值相等或價值更高的物業，則必須向政府繳納法定的所得稅。

實踐證明，上述物業交換免稅法則的適用，在促進美國房地產市場的流通、鼓勵投資和讓利于民等方面作用顯著。

需要特別指出的是，由于美國擁有高度發達的個人信用制度和有公信力的司法督查，試圖以弄虛作假（比如將出租房產謊稱為個人住宅，或制造買賣雙方的“陰陽合同”等）的方式逃避稅收的行為，十分罕見。如果一經抓獲，則嚴懲不貸。

盡管美國和中國的國情有所不同，但是在這個領域內，就需要調整的關系和遭遇到的困難而言，其實它們都同屬于人類社會在市場經濟發展過程中所產生的必然現象。而在當下的中國大陸，住房信息的全國聯網尚未到位，公民個人收入（尤其是官員們的收入）仍然無法有效核查，因此在相關法律實施方面具有一定難度。但是，避免出臺政策“一刀切”，力求循序漸進，仍可以有所作為。