精裝修交付住宅的精細(xì)化管理

在國(guó)外非常成熟的精裝修住宅模式，在國(guó)內(nèi)雖然歷經(jīng)坎坷但也逐漸被大多數(shù)小業(yè)主接受。相對(duì)于毛坯住宅，精裝修住宅省事、省力，有不可忽視的優(yōu)點(diǎn)。但是，精裝修住宅也或多或少的帶來(lái)一定的質(zhì)量上的困擾，本文著重于從精裝工程精細(xì)化管理的角度探討降低質(zhì)量問(wèn)題的發(fā)生率。

精裝修住宅的定義

《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》指出“：裝修一次到位是指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成，簡(jiǎn)稱(chēng)全裝修住宅。”，即通常所稱(chēng)的精裝房。

設(shè)計(jì)階段的管理

1. 開(kāi)發(fā)商應(yīng)將樓盤(pán)策劃等文件翻譯成適合設(shè)計(jì)人員閱讀、理解的文字并全面詳盡告知設(shè)計(jì)單位，設(shè)計(jì)單位應(yīng)把開(kāi)發(fā)商的理念、市場(chǎng)與消費(fèi)者的認(rèn)識(shí)轉(zhuǎn)換在設(shè)計(jì)方案中。

2. 增加菜單選擇式的裝修方案，為購(gòu)房者帶來(lái)更多的個(gè)性化選擇，在建筑細(xì)節(jié)中體現(xiàn)較強(qiáng)的人性化特點(diǎn)。

3. 圖紙的設(shè)計(jì)質(zhì)量將直接決定今后施工項(xiàng)目管理的難度。因此，應(yīng)把握好審圖環(huán)節(jié)及圖紙交底。設(shè)計(jì)單位可對(duì)圖紙進(jìn)行深化設(shè)計(jì)，特別是工作面交叉部位的處理，此種做法更利于易管理與施工。

招標(biāo)階段的管理

1. 選擇適合項(xiàng)目的施工單位及材料供應(yīng)商是重中之重。招標(biāo)階段往往花費(fèi)較多精力，目前開(kāi)發(fā)商普遍采用選擇與一些有實(shí)力的承包商、建材單位簽訂戰(zhàn)略合作關(guān)系的做法，通過(guò)合作來(lái)集中優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮1+1>2的效應(yīng)，也是提升市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力的有效方式。

2. 精裝修涉及到的材料繁多，同類(lèi)別材料在市場(chǎng)上種類(lèi)多、質(zhì)量參差不齊。有經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商應(yīng)在招標(biāo)文件中應(yīng)規(guī)定材料的具體品牌和規(guī)格型號(hào)，且應(yīng)在招標(biāo)過(guò)程中進(jìn)行材料封樣。另外，建議櫥柜、衛(wèi)浴、地板、衣柜等客戶(hù)較為敏感部位采用一些知名品牌，保證質(zhì)量的同時(shí)，進(jìn)一步注重品質(zhì)的提升。

施工階段的管理

1. 前期準(zhǔn)備

（1）土建與裝修界面移交：將交接面工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)體現(xiàn)在合同中，明確土建總包將毛坯房交付給裝修單位的交付驗(yàn)收流程標(biāo)準(zhǔn)。在移交驗(yàn)收過(guò)程中加強(qiáng)監(jiān)控、明確質(zhì)量責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)、減少中間移交糾紛。避免原土建質(zhì)量因素帶來(lái)的后續(xù)裝修問(wèn)題無(wú)法追溯的問(wèn)題，從而提升工程的整體品質(zhì)。移交驗(yàn)收完成后，須辦理移交簽字手續(xù)，裝修單位須承擔(dān)接收后相應(yīng)的質(zhì)量責(zé)任。（2）材料管理：材料進(jìn)場(chǎng)時(shí)，施工方按照規(guī)范要求將材料的相關(guān)資料提交監(jiān)理進(jìn)行審核，監(jiān)理人員依據(jù)樣品和有關(guān)技術(shù)指標(biāo)對(duì)進(jìn)場(chǎng)材料進(jìn)行驗(yàn)收。杜絕不合要求的材料入場(chǎng)。 對(duì)于進(jìn)場(chǎng)材料按規(guī)定應(yīng)進(jìn)行抽樣復(fù)試的材料，嚴(yán)格按規(guī)定比例、抽樣方法進(jìn)行抽樣送驗(yàn)，試驗(yàn)合格后方可用于工程。

2. 樣板房施工

（1）裝修工程大面積施工前應(yīng)先做裝修樣板房，大面積施工時(shí)應(yīng)貫徹樣板引路原則，裝修樣板房的作用如下：檢驗(yàn)設(shè)計(jì)實(shí)際效果；發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)不完善地方后可繼續(xù)深化；提前熟悉施工工序等。（2）樣板房施工完畢后應(yīng)組織驗(yàn)收，開(kāi)發(fā)商應(yīng)召集設(shè)計(jì)單位、裝修單位、監(jiān)理單位參加驗(yàn)收。將檢查驗(yàn)收后的結(jié)果詳細(xì)記錄，對(duì)不完善的地方進(jìn)行完善，并形成最終裝修設(shè)計(jì)（施工）方案，作為今后裝飾工程大面積施工的依據(jù)。

3. 驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意的細(xì)節(jié)

（1）執(zhí)行工序交接驗(yàn)收制度，每道工序完成后應(yīng)實(shí)行“三檢”制度（自檢、互檢、專(zhuān)職），驗(yàn)收合格后方可進(jìn)入下道施工工序。（2）執(zhí)行隱蔽工程驗(yàn)收制度，隱蔽工程驗(yàn)收是裝飾質(zhì)量控制的關(guān)鍵過(guò)程，隱蔽工程未經(jīng)驗(yàn)收合格，嚴(yán)禁進(jìn)行封閉施工。（3）執(zhí)行“一房一驗(yàn)收”標(biāo)準(zhǔn)，每個(gè)房間都應(yīng)該有詳細(xì)的驗(yàn)收記錄。

4. 成品保護(hù)

（1）據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，裝修工程質(zhì)量問(wèn)題絕大多數(shù)都是由成品保護(hù)不當(dāng)造成的。成品保護(hù)的好壞是企業(yè)管理水平與文明施工的間接體現(xiàn)，施工過(guò)程中存在多單位、多工種及多工序交叉作業(yè)，成品物件極易受損且難以完全修復(fù)，形成永久的質(zhì)量問(wèn)題。（2）成品保護(hù)費(fèi)用應(yīng)在合同中單獨(dú)具體體現(xiàn)、成品保護(hù)的措施及方法應(yīng)有具體要求。（3）成品材料運(yùn)輸、搬運(yùn)、堆放應(yīng)按照成品保護(hù)要求執(zhí)行。（4）設(shè)立成品保護(hù)專(zhuān)（兼）職人員，對(duì)成品保護(hù)進(jìn)行巡視監(jiān)督。

5. 室內(nèi)空氣質(zhì)量檢測(cè)

隨著時(shí)代的發(fā)展，人們對(duì)自身健康越來(lái)越關(guān)心，對(duì)室內(nèi)環(huán)境造成的影響越來(lái)越關(guān)注，國(guó)內(nèi)每年裝修的住宅成千上萬(wàn)套，絕大多數(shù)住宅都有不同程度的空氣污染，目前空氣質(zhì)量檢測(cè)的一般項(xiàng)目包括游離甲醛、苯、氨、TVOC（總揮發(fā)性有機(jī)化合物）、氡中等，尤其以甲醛超標(biāo)最為嚴(yán)重。由于目前大多數(shù)家庭在裝修后是自己找機(jī)構(gòu)檢測(cè)，因此選擇一家正規(guī)、可靠的空氣質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)至關(guān)重要。

售后保修服務(wù)

1. 精裝修住宅的售后服務(wù)應(yīng)建立保障體系，開(kāi)發(fā)商必須向小業(yè)主提交裝修質(zhì)量保證書(shū)，其中應(yīng)包含裝修明細(xì)表、裝修平面圖和主要材料及構(gòu)件的生產(chǎn)廠家，并嚴(yán)格執(zhí)行相應(yīng)的保修期范圍內(nèi)的責(zé)任與義務(wù)。

2. 目前的精裝住宅維修，絕大部分采用過(guò)于繁瑣的多級(jí)追責(zé)體系，維修周期較長(zhǎng)，易引起小業(yè)主不滿(mǎn)。應(yīng)制定一種全新的保修模式，在開(kāi)發(fā)商、精裝施工單位、材料商之間實(shí)現(xiàn)一定程度的\"責(zé)任綁定\"，共同為精裝修住宅的質(zhì)量負(fù)責(zé)。

結(jié)束語(yǔ)

在施工技術(shù)普遍相差不大的前提下，精裝修住宅如何提高精細(xì)化管理是提升精裝住宅品質(zhì)的關(guān)鍵因素。據(jù)住宅產(chǎn)業(yè)化趨勢(shì)及國(guó)家相關(guān)政策支持，精裝修住宅交付是大勢(shì)所趨，只有提高精裝修住宅的精細(xì)化管理，才能在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位。

（作者單位：廣西大學(xué)土木建筑工程學(xué)院）