淺析不動產(chǎn)善意取得構(gòu)成要件

【摘 要】我國《物權(quán)法》確立了不動產(chǎn)的善意取得制度，不動產(chǎn)善意取得制度的設(shè)立，對法律實(shí)務(wù)工作有重大的指導(dǎo)意義，本文實(shí)務(wù)工作中的善意取得制度的構(gòu)成要件進(jìn)行了初步的理論探討。

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)；善意取得；構(gòu)成要件

一、不動產(chǎn)善意取得概述

動產(chǎn)善意取得制度是指無處分權(quán)人將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人，如果受讓人在受讓不動產(chǎn)時系出于善意且支付了合理價款，并且依照法律規(guī)定進(jìn)行了登記，受讓人就可依法取得該不動產(chǎn)的所有權(quán)，原所有權(quán)人不得要求受讓人返還的制度。受讓人在對不動產(chǎn)登記簿進(jìn)行查閱之后，基于對不動產(chǎn)登記簿的信賴，也就是對不動產(chǎn)登記公信力的信任，而與登記權(quán)利人進(jìn)行有償交易，且依據(jù)法律規(guī)定進(jìn)行了不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記，則無論登記權(quán)利人是否為該不動產(chǎn)的真正所有人，善意受讓人都可依據(jù)法律規(guī)定成為該不動產(chǎn)的所有人，不動產(chǎn)的原所有權(quán)人只能要求無權(quán)處分人或有過錯的登記機(jī)關(guān)賠償損失，即不動產(chǎn)善意取得制度的核心價值是保護(hù)善意第三人的權(quán)益，維護(hù)正常的不動產(chǎn)交易秩序。

二、不動產(chǎn)善意取得制度的構(gòu)成要件

我國《物權(quán)法》第106條規(guī)定：無處分權(quán)人將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（1）受讓人受讓動產(chǎn)或不動產(chǎn)時是善意的；（2）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（3）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。其構(gòu)成要件主要有以下：

（一）無權(quán)處分人處分了他人的不動產(chǎn)

無權(quán)處分是指行為人在沒有處分權(quán)的情況下，以自己的名義實(shí)施了處分他人財產(chǎn)的行為。常見的無權(quán)處分行為有以下幾種情況：

1.不享有所有權(quán)的人處分他人財產(chǎn)。如甲偽造了房產(chǎn)證，騙取登記機(jī)關(guān)進(jìn)行了不動產(chǎn)登記并將房屋進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓。

2.雖享有所有權(quán)，但所有權(quán)受到限制的。如財產(chǎn)被查封扣押后，所有人仍非法處分該財產(chǎn)。

3.轉(zhuǎn)讓人本來有處分權(quán)，但后來喪失了處分權(quán)，如房屋被征收，但未進(jìn)行注銷登記，此時若進(jìn)行了不動產(chǎn)交易，善意受讓人可依法取得該不動產(chǎn)的所有權(quán)。

（二）受讓人受讓不動產(chǎn)時是善意的

關(guān)于“善意”的判斷標(biāo)準(zhǔn)因轉(zhuǎn)讓對象的不同而有所差別，《物權(quán)法》第106條規(guī)定“受讓人受讓動產(chǎn)或不動產(chǎn)時系出于善意”，因此，物權(quán)法規(guī)定的“受讓時”是判斷受讓人是否出于“善意”的起點(diǎn)，涉及到受讓人受讓不動產(chǎn)是否出于善意，學(xué)界有兩種觀點(diǎn)：一種是受讓人在接受標(biāo)的物時是出于善意；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，須在辦理不動產(chǎn)登記之時判斷受讓人是否出于善意。

（三）受讓人通過支付合理價格取得該不動產(chǎn)

我們通常理解的交易行為是雙方為獲得某種利益而進(jìn)行了物與物或物與服務(wù)的交換，不動產(chǎn)善意取得制度僅適用于交易行為。廣義上的交易行為可分為有償和無償兩種，但對于不動產(chǎn)善意取得制度所規(guī)定的合理價格的“交易”，我們必須進(jìn)行縮小解釋，即有償交易。所謂合理價格，應(yīng)當(dāng)以市場價格為參照或執(zhí)行政府指導(dǎo)價格，但合理價格的確定在實(shí)踐中仍存在困難，一方面，就不動產(chǎn)登記簿而言，其公信力比占有的公信力更強(qiáng)，動產(chǎn)的公示手段是占有，但占有的公示力非常薄弱，因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)生活中占有而非所有的情況大量存在，在市場交易中，如一方出賣人以極低價格出讓其動產(chǎn)，通常會引起購買方對其是否擁有該動產(chǎn)的所有權(quán)產(chǎn)生懷疑。而不動產(chǎn)不會存在這種限制，因?yàn)椴粍赢a(chǎn)的公示方法是登記，受讓人可以通過親自查詢不動產(chǎn)登記簿的方法確認(rèn)該不動產(chǎn)的所有人，只要確認(rèn)該讓與人是不動產(chǎn)登記權(quán)利人，那么即使該不動產(chǎn)的價格再低，受讓人也可基于對不動產(chǎn)登記簿的信賴而與登記權(quán)利人進(jìn)行交易。不動產(chǎn)交易中，必須考慮不動產(chǎn)的特征，綜合判斷不動產(chǎn)的合理價格。

（四）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)變更登記

《物權(quán)法》第9條規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。該條規(guī)定了不動產(chǎn)的取得必須依法進(jìn)行登記， 受讓人應(yīng)通過登記的方式取得不動產(chǎn)的所有權(quán)，物權(quán)法區(qū)分了合同和物權(quán)的效力，即使買賣雙方簽訂了有效合同，但是沒有到登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記，那么受讓人仍不能取得不動產(chǎn)的所有權(quán)。辦理登記是物權(quán)公示公信原則的要求，只有進(jìn)行了不動產(chǎn)登記才能發(fā)生對抗原所有權(quán)人的效力，不動產(chǎn)登記具有公示、公信、善意保護(hù)和警示的效力。不動產(chǎn)的取得、轉(zhuǎn)讓、變更或消滅都應(yīng)當(dāng)以登記的方式向社會公示，并且即使登記的信息與事實(shí)不相符也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定是正確的，以保護(hù)第三人的合法權(quán)益，同時，當(dāng)事人能夠清楚地了解到不動產(chǎn)及其權(quán)利人的相關(guān)情況，做出有利于自己的決定。

三、結(jié)論

不動產(chǎn)善意取得制度保護(hù)了不動產(chǎn)交易中的善意第三人，但同時也給原權(quán)利人造成了重大的利益風(fēng)險。在司法實(shí)踐中判定“善意”不僅僅是理論和實(shí)務(wù)界需要長期討論的焦點(diǎn)，這也關(guān)系到我國民法典的制定。

參考文獻(xiàn)

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[3] 魏燕珍：《論不動產(chǎn)善意取得制度——以絕對物權(quán)行為理論為視角》，《中山大學(xué)研究生學(xué)刊（社會科學(xué)版）》，2010年第3期。