農(nóng)村房屋租賃權(quán)物權(quán)性質(zhì)研究

【摘 要】隨著我國(guó)城市化進(jìn)程加快，對(duì)農(nóng)村房屋租賃的現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)需求日益提高，實(shí)踐中農(nóng)村房屋租賃行為也日益普及。我國(guó)房屋租賃立法將房屋租賃權(quán)定性為債權(quán)，并主要針對(duì)城市房屋，專門的農(nóng)村房屋租賃相關(guān)法規(guī)只有一些零散的地方規(guī)定，不利于農(nóng)村房屋租賃當(dāng)事人權(quán)益的保護(hù)和其市場(chǎng)的順利發(fā)展。本文通過(guò)對(duì)房屋租賃權(quán)性質(zhì)學(xué)說(shuō)的比較，以及對(duì)房屋租賃權(quán)物權(quán)特性的分析，認(rèn)為我國(guó)法律應(yīng)當(dāng)確認(rèn)房屋租賃權(quán)的物權(quán)地位，并通過(guò)對(duì)城市和農(nóng)村房屋租賃的區(qū)別進(jìn)行比較分析，完善農(nóng)村房屋租賃制度。

【關(guān)鍵詞】宅基地使用權(quán)；農(nóng)村房屋租賃；農(nóng)村房屋租賃權(quán)；流轉(zhuǎn)；他物權(quán)

一、農(nóng)村房屋租賃屬于他物權(quán)

（一）農(nóng)村房屋租賃概述

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)村（特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和城市郊區(qū)）產(chǎn)業(yè)多樣化發(fā)展，不再局限于傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)。一方面，對(duì)于土地利用方式多樣化的要求越來(lái)越高。另一方面，農(nóng)村間甚至城市向農(nóng)村的勞動(dòng)力流動(dòng)人口越來(lái)越多。這為農(nóng)村房屋租賃提出了市場(chǎng)需求。我國(guó)法律和政策禁止宅基地使用權(quán)的抵押（1995年發(fā)布實(shí)施的《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》和1997年發(fā)布實(shí)施的《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確規(guī)定宅基地使用權(quán)不得抵押），對(duì)農(nóng)村房屋的出賣、出租也做出了嚴(yán)格限制。《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。……農(nóng)村村民出賣、出租房屋后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”。此條雖然對(duì)農(nóng)村房屋的出租作出了限制，即農(nóng)村房屋出租后農(nóng)民不再允許申請(qǐng)宅基地，但并沒(méi)有禁止農(nóng)村房屋租賃。房屋租賃是房屋出租人將房屋交付給承租人占有、使用、收益，由承租人按合同的約定向出租人支付租金的民事法律行為。在租賃房屋交付后，承租人便獲得了對(duì)租賃物占有、使用、收益的房屋租賃權(quán)。關(guān)于房屋租賃的學(xué)說(shuō)，無(wú)論是從房屋租賃權(quán)的債權(quán)性質(zhì)，物權(quán)性質(zhì)，或是債權(quán)物權(quán)化性質(zhì)角度等展開(kāi)探討，所提出的買賣不破租賃制度、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度等注重的都是承租人權(quán)益的保護(hù)。關(guān)于房屋租賃的法律規(guī)定主要見(jiàn)于《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)合同法》等，這些法規(guī)中的房屋租賃主要是指城鎮(zhèn)房屋租賃。2009年9月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條規(guī)定：“本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。……”專門的農(nóng)村房屋租賃只有個(gè)別的地方性規(guī)定。農(nóng)村房屋租賃雖然在形式上與普通房屋租賃區(qū)別不大，但其涉及我國(guó)農(nóng)用土地安全與農(nóng)業(yè)正常發(fā)展，出租人主體農(nóng)民往往又會(huì)是房屋租賃關(guān)系中的弱勢(shì)方。在開(kāi)擴(kuò)農(nóng)村房屋租賃市場(chǎng)和完善相關(guān)法律制度時(shí)，除了關(guān)注承租人的權(quán)益保護(hù)，也要注重出租人的權(quán)益和農(nóng)村土地狀況，也就提出了建立完善的農(nóng)村房屋租賃物權(quán)體系的要求。

（二）房屋租賃權(quán)性質(zhì)分析

主流的租賃權(quán)物權(quán)化說(shuō)認(rèn)識(shí)到了房屋租賃權(quán)的物權(quán)效力來(lái)自于法律的設(shè)定，而法律應(yīng)服務(wù)于社會(huì)生活，社會(huì)經(jīng)濟(jì)規(guī)律以及對(duì)于承租人權(quán)益的保護(hù)要求法律將房屋租賃權(quán)設(shè)定為物權(quán)，有許多可取之處。但是，該說(shuō)認(rèn)為房屋租賃權(quán)與用益物權(quán)在法律邏輯上沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別，應(yīng)通過(guò)立法逐步將房屋租賃權(quán)發(fā)展為用益物權(quán)這一點(diǎn)，仍然值得探討。物權(quán)的設(shè)定必須嚴(yán)格遵守物權(quán)法定原則，即物權(quán)的設(shè)定必須嚴(yán)格遵守法律規(guī)定，“禁止當(dāng)事人自由創(chuàng)設(shè)物權(quán)，也不得隨意變更物權(quán)的種類、內(nèi)容、效力和共識(shí)方法”。為了避免當(dāng)事人濫設(shè)物權(quán)損害他人利益，物權(quán)法定十分必要。從法律邏輯上分析，房屋租賃權(quán)的基本特點(diǎn)與物權(quán)相符合（農(nóng)村房屋租賃權(quán)在特定性、獨(dú)立性、直接支配性和排他效力方面，都符合物權(quán)法律邏輯，具體將在第三部分展開(kāi)論述），之所以在現(xiàn)代社會(huì)生活上還是以其為債權(quán)性質(zhì)，是出于法律的規(guī)定。然而事實(shí)證明，承認(rèn)房屋租賃權(quán)的物權(quán)性質(zhì)，更利于保護(hù)承租人的權(quán)益，也符合更深層次的經(jīng)濟(jì)規(guī)律的要求，有利于房屋出租人的財(cái)產(chǎn)價(jià)值的發(fā)揮，更能進(jìn)一步促進(jìn)宅基地土地流轉(zhuǎn)的發(fā)展，我國(guó)法律將房屋租賃權(quán)歸為債權(quán)是法律滯后的表現(xiàn)。房屋租賃權(quán)是承租人對(duì)所租賃的房屋占有、使用、收益的排他性權(quán)利，對(duì)照我國(guó)的物權(quán)體系，應(yīng)歸屬于他物權(quán)。但租賃權(quán)物權(quán)化說(shuō)建議將其簡(jiǎn)單歸于用益物權(quán)實(shí)在欠妥。對(duì)于用益物權(quán)，《物權(quán)法》第一百一十七條規(guī)定：“用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。”在我國(guó)特殊的土地共有制度下，用益物權(quán)權(quán)能可以說(shuō)作為物權(quán)來(lái)說(shuō)其權(quán)能已經(jīng)相當(dāng)完善，其占有、使用、收益的權(quán)能在現(xiàn)實(shí)利用中一般能得到完全的行使。但是，房屋租賃權(quán)來(lái)源于房屋租賃契約（并不是說(shuō)農(nóng)村房屋租賃權(quán)產(chǎn)生于租賃契約其就是債權(quán)，租賃契約是農(nóng)村房屋租賃權(quán)產(chǎn)生的原因，并不能決定其產(chǎn)生權(quán)利的性質(zhì)），將房屋租賃權(quán)設(shè)定為對(duì)農(nóng)村房屋占有、使用、收益的權(quán)利，是一般情況下的權(quán)能表現(xiàn)，但只要在法律允許的范圍內(nèi)，法律并不排除雙方當(dāng)事人通過(guò)租賃契約限制或擴(kuò)張農(nóng)村租賃權(quán)的權(quán)能。包括最為經(jīng)典的的承租人保護(hù)措施“買賣不破租賃”制度，可以通過(guò)雙方當(dāng)事人簽訂契約約定排除。相對(duì)的，房屋租賃權(quán)又可能不限于占有、使用、收益。《合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”也就是說(shuō)，在一定程度上，雙方當(dāng)事人甚至可以讓承租人擁有一定的處分權(quán)。所以說(shuō)，房屋租賃權(quán)是他物權(quán)的一種，但不同于用益物權(quán)。農(nóng)村房屋租賃權(quán)在形式上與普通房屋租賃權(quán)并無(wú)區(qū)別，屬于房屋租賃權(quán)的一種特殊形式，自然也應(yīng)認(rèn)定為他物權(quán)。

二、農(nóng)村房屋租賃權(quán)物權(quán)制度的完善

傳統(tǒng)大陸法系物權(quán)制度沒(méi)有明確的物權(quán)定義，學(xué)者提出的觀點(diǎn)很多，其基本內(nèi)容大體相似，即“物權(quán)是權(quán)利人對(duì)特定物所享有的直接支配和排他的權(quán)利”。孟勤國(guó)教授認(rèn)為，物權(quán)是“一定的權(quán)利主體直接支配一定財(cái)產(chǎn)利益并有排他效力的權(quán)利”。無(wú)論是有體物還是無(wú)體物，其外在形態(tài)如何，其之所以具有作為物權(quán)客體的價(jià)值與意義，是因?yàn)槠渚哂胸?cái)產(chǎn)利益。從財(cái)產(chǎn)利益的角度定義物權(quán)顯然更符合生活和經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律。農(nóng)村房屋租賃涉及出租人（即房屋所有權(quán)人），承租人（即農(nóng)村房屋租賃權(quán)人）以及其他非所有人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，此權(quán)利義務(wù)關(guān)系產(chǎn)生的基礎(chǔ)不是單一的物權(quán)關(guān)系，而是農(nóng)村房屋租賃權(quán)和房屋所有權(quán)所交織而成。為了保證農(nóng)村房屋租賃當(dāng)事人正當(dāng)權(quán)利，以及宅基地使用權(quán)的合理合法流轉(zhuǎn)，必須理清此二種物權(quán)的物權(quán)性質(zhì)以及二者之間的關(guān)系。農(nóng)村房屋租賃權(quán)是承租人對(duì)所租賃的農(nóng)村房屋占有、使用、收益的權(quán)利。如前所述，農(nóng)村房屋租賃權(quán)產(chǎn)生于農(nóng)村房屋租賃契約，對(duì)于其究竟是物權(quán)還是債權(quán)歷來(lái)有所爭(zhēng)議。筆者認(rèn)為，租賃契約是產(chǎn)生農(nóng)村房屋租賃權(quán)的原因，但這并不能決定農(nóng)村房屋租賃權(quán)的性質(zhì)，契約既能產(chǎn)生債權(quán)，也能產(chǎn)生物權(quán)。判斷農(nóng)村房屋租賃權(quán)是否是一項(xiàng)獨(dú)立的物權(quán)，應(yīng)從其是否具有物權(quán)特性，即特定性、獨(dú)立性、直接支配性和排他效力入手。

1.農(nóng)村房屋租賃權(quán)的特定性和獨(dú)立性。一物要能為物權(quán)人支配，必須具有特定性和獨(dú)立性。一物是否具有特定性和獨(dú)立性，其認(rèn)定方式并不是一成不變。一塊普通的石頭，對(duì)于大多數(shù)人也許并沒(méi)有法律上的意義，不能算作法律上的物，但也許對(duì)某個(gè)人而言具有特殊的意義，如果他與石頭所有人簽訂買賣契約，那這塊石頭就可以特定化和獨(dú)立化，這塊石頭上就產(chǎn)生了物權(quán)。所以說(shuō)，是否具有特定性和獨(dú)立性，首先來(lái)自于當(dāng)事人之間的認(rèn)同。農(nóng)村房屋租賃權(quán)的客體是基于房屋利用上的財(cái)產(chǎn)利益，農(nóng)村房屋租賃雙方當(dāng)事人簽訂租賃契約，即意味著對(duì)此財(cái)產(chǎn)利益的特定性和獨(dú)立性的認(rèn)可。雖然此財(cái)產(chǎn)利益沒(méi)有實(shí)在的外在形態(tài)，但不影響它成為物權(quán)客體。另外，除了當(dāng)事人的認(rèn)可，一物權(quán)的特定性和獨(dú)立性還必須得到法律的認(rèn)可。我國(guó)法律雖然將房屋租賃權(quán)歸為債權(quán)，但并沒(méi)有明確說(shuō)明其不具有特定性和獨(dú)立性。而且，法律應(yīng)服務(wù)于社會(huì)生活，法律對(duì)當(dāng)事人做出限制是為了維護(hù)正常的財(cái)產(chǎn)關(guān)系和秩序，農(nóng)村房屋租賃權(quán)具有特定性和獨(dú)立性是社會(huì)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的要求，法律也不應(yīng)當(dāng)對(duì)此作出限制。所以說(shuō)，農(nóng)村房屋租賃權(quán)作為一項(xiàng)物權(quán)具有特定性和獨(dú)立性。

2.農(nóng)村房屋租賃權(quán)的直接支配性。許多學(xué)者認(rèn)為，直接支配是指物權(quán)人無(wú)須他人意志或行為介入即能實(shí)現(xiàn)對(duì)標(biāo)的物的管領(lǐng)處分。如果按照這種理論，農(nóng)村房屋租賃權(quán)的行使必須涉及到其他人的意志或行為的介入（絕大多數(shù)情況下是房屋所有人），似乎就不具有直接支配性，也就不可能是物權(quán)。但這條理論其實(shí)是有漏洞的，例如，所有人對(duì)自己已經(jīng)抵押的財(cái)產(chǎn)，不經(jīng)抵押權(quán)人的配合和協(xié)助，是不能轉(zhuǎn)讓該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)的，那是不是就是說(shuō)所有人對(duì)這筆財(cái)產(chǎn)就沒(méi)有直接支配性，此所有權(quán)也就不是物權(quán)了呢？答案顯然是否定的。物的直接所有是最基礎(chǔ)、最圓滿的直接支配，但物的直接所有顯然不能涵蓋財(cái)產(chǎn)利益的全部意義，例如用益物權(quán)，顯然對(duì)于用益物權(quán)人來(lái)說(shuō)是一筆極其重要的財(cái)產(chǎn)，但此財(cái)產(chǎn)利益并不是表現(xiàn)為對(duì)物的所有。直接支配不能簡(jiǎn)單等同于對(duì)物的實(shí)際所有，而應(yīng)理解為以物的占有為基礎(chǔ)的，對(duì)體現(xiàn)在物上的一定財(cái)產(chǎn)利益所具有的獨(dú)立選擇權(quán)和決定權(quán)。農(nóng)村房屋租賃權(quán)人作為農(nóng)村房屋的實(shí)際占有人，無(wú)論契約如何約定，其總是能獨(dú)立地直接支配租賃房屋一定程度上的使用、收益。在租賃契約約定的范圍內(nèi)，承租人可以自由選擇使用、收益的方式，比如房間的布置，或?qū)Ψ课輹簳r(shí)的閑置，只要不損害他人的利益，農(nóng)村房屋租賃權(quán)人都可以自己決定，而不用征得他人的同意。毫無(wú)疑問(wèn)，農(nóng)村房屋租賃權(quán)人具有直接支配性。

3.農(nóng)村房屋租賃權(quán)的排他效力。首先要明確的是，物權(quán)的排他效力不等于所有權(quán)的排他效力，一物上除了所有權(quán)，可能產(chǎn)生多種其他形式的物權(quán)。一物上存在各種物權(quán)并不違背物權(quán)的排他效力，因?yàn)樗鼈冊(cè)诟髯缘姆秶鷥?nèi)是獨(dú)立自主的。物權(quán)的排他效力是物權(quán)人排除非物權(quán)人不當(dāng)干預(yù)、不當(dāng)拒絕其物權(quán)存在和實(shí)現(xiàn)的效力。農(nóng)村房屋租賃權(quán)作為物權(quán)所表現(xiàn)的排他效力，主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是同一租賃物上，只允許存在一個(gè)合法有效的農(nóng)村房屋租賃權(quán)。現(xiàn)實(shí)中，一幢房屋分租給幾個(gè)承租人非常常見(jiàn)，但這樣的分租中，租賃物是被分割后的各部分租賃房屋，各部分的法律意義是不同的，所以互相之間并不沖突。二是農(nóng)村房屋租賃權(quán)的行使獨(dú)立自主，不受租賃房屋上的其他類型的物權(quán)（包括所有權(quán)）的不當(dāng)干預(yù)。三是農(nóng)村房屋租賃權(quán)人有權(quán)依法要求非物權(quán)人履行作為或不作為的義務(wù)來(lái)排除對(duì)自己物權(quán)的侵害。此排他效力不只對(duì)抗一般的非物權(quán)人，也能對(duì)抗房屋所有權(quán)人。農(nóng)村房屋租賃權(quán)人與所有權(quán)人之間的對(duì)抗并不是農(nóng)村房屋租賃權(quán)與所有權(quán)之間排他效力的對(duì)抗，因?yàn)槲餀?quán)的排他效力針對(duì)的是對(duì)物權(quán)負(fù)有義務(wù)的人，而不是其他物權(quán)。農(nóng)村房屋租賃權(quán)是獨(dú)立的物權(quán)，不受所有權(quán)支配，所有權(quán)人對(duì)于農(nóng)村房屋租賃權(quán)來(lái)說(shuō)，也是非物權(quán)人的一部分，自然也是義務(wù)主體的一部分。

農(nóng)村房屋租賃權(quán)具有特定性、獨(dú)立性、直接支配性和排他效力，符合物權(quán)的法律邏輯。在此前提下，我國(guó)法律應(yīng)當(dāng)將農(nóng)村房屋租賃權(quán)規(guī)定為物權(quán)，才符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的要求，才能為租賃雙方當(dāng)事人提供完善的法律保障。

三、農(nóng)村房屋租賃權(quán)與農(nóng)村房屋所有權(quán)的關(guān)系

農(nóng)村房屋租賃權(quán)與農(nóng)村房屋所有權(quán)共同構(gòu)成了農(nóng)村房屋租賃法律關(guān)系的基礎(chǔ)，為了正確認(rèn)識(shí)和保護(hù)當(dāng)事人各方的權(quán)益，保證農(nóng)村宅基地的正常有序流轉(zhuǎn)，必須理清各物權(quán)之間的關(guān)系。

首先，農(nóng)村房屋租賃權(quán)與房屋所有權(quán)是平等的。平等是民法理論的基本理念，也是物權(quán)理論的重要內(nèi)容，但現(xiàn)實(shí)與立法中得到正確貫徹的，只是平等主體所擁有的不同所有權(quán)，而且往往指的是一種尺度上的平等。所有權(quán)與其他物權(quán)之間的平等卻歷來(lái)受人忽視，乃至有學(xué)者認(rèn)為所有權(quán)是其他種類物權(quán)的母權(quán)，其他種類物權(quán)是來(lái)自于所有權(quán)的派生，其他物權(quán)的內(nèi)容和效力有限，并且是為了所有權(quán)利益的實(shí)現(xiàn)而存在。如果說(shuō)農(nóng)村房屋租賃權(quán)的實(shí)現(xiàn)是為了保證出租人權(quán)益的實(shí)現(xiàn)，顯然與現(xiàn)代社會(huì)的經(jīng)濟(jì)規(guī)律不符，因?yàn)槌鲎馊说臋?quán)益自有所有權(quán)制度的保障，無(wú)論是出于生活經(jīng)驗(yàn)還是法律制度的設(shè)定，農(nóng)村房屋租賃權(quán)制度顯然要平等地注重承租人的財(cái)產(chǎn)利益的實(shí)現(xiàn)。如果農(nóng)村房屋租賃權(quán)必須服從于房屋所有權(quán)，那承租人就會(huì)和出租人處于不平等的地位，承租人自由行使自己農(nóng)村房屋租賃權(quán)的自由就會(huì)受到房屋出租人的影響與限制，不利于農(nóng)村房屋租賃權(quán)作為物權(quán)的意義的實(shí)現(xiàn)。平等是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)農(nóng)村房屋租賃權(quán)應(yīng)與房屋所有權(quán)之間的平等，房屋所有權(quán)的利益的實(shí)現(xiàn)，不能以犧牲農(nóng)村房屋租賃權(quán)為代價(jià)；同樣，保障農(nóng)村房屋租賃權(quán)實(shí)現(xiàn)的同時(shí)，不能損害出租人的房屋所有權(quán)。

其次，農(nóng)村房屋租賃權(quán)是獨(dú)立的物權(quán)。農(nóng)村房屋租賃權(quán)的獨(dú)立不僅表現(xiàn)在其他同類型權(quán)利之間的獨(dú)立，更表現(xiàn)為與房屋所有權(quán)之間的獨(dú)立。農(nóng)村房屋租賃權(quán)基于租賃契約產(chǎn)生，并不是來(lái)自房屋所有權(quán)的權(quán)利轉(zhuǎn)化。農(nóng)村房屋租賃權(quán)是承租人實(shí)現(xiàn)自己的物權(quán)意志和財(cái)產(chǎn)利益的方式，不受所有權(quán)的支配或干預(yù)。農(nóng)村房屋租賃權(quán)的獨(dú)立是實(shí)現(xiàn)其與房屋所有權(quán)的平等的基礎(chǔ)。

總之，在農(nóng)村房屋租賃中，農(nóng)村房屋租賃權(quán)與房屋所有權(quán)是平等的，互相獨(dú)立的，并各自產(chǎn)生了兩個(gè)獨(dú)立的物權(quán)關(guān)系。承租人是農(nóng)村房屋租賃權(quán)的物權(quán)人，同時(shí)又是房屋所有權(quán)的非物權(quán)人，與其他非物權(quán)人一樣，必須要尊重出租人的所有權(quán)，有以作為或不作為的方式保證出租人所有權(quán)順利實(shí)施的義務(wù)，因其本身直接占有租賃房屋，比之其他非物權(quán)人更容易也更可能侵害出租人的房屋所有權(quán)，因此成為了房屋所有權(quán)的特定義務(wù)人。與之相應(yīng)，出租人是出租房屋的所有人，同時(shí)又是農(nóng)村房屋租賃權(quán)的非物權(quán)人，與其他非物權(quán)人一樣，要尊重承租人的農(nóng)村房屋租賃權(quán)，在行使自己的所有權(quán)時(shí)也要以作為或不作為的方式保證承租人的農(nóng)村房屋租賃權(quán)的順利實(shí)施，因所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)很可能影響農(nóng)村房屋租賃權(quán)的存續(xù)與實(shí)現(xiàn)，因此出租人成為了農(nóng)村房屋租賃權(quán)的特定義務(wù)人。兩組互相獨(dú)立的物權(quán)關(guān)系交織在一起，構(gòu)成了農(nóng)村房屋租賃物權(quán)體系，以之為基礎(chǔ)的農(nóng)村房屋承租人、出租人以及其他非所有人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系清晰浮現(xiàn)了出來(lái)。

四、結(jié)語(yǔ)

“農(nóng)村宅基地使用權(quán)作為一種用益物權(quán)，如果僅僅是確定其歸屬，則其財(cái)產(chǎn)的價(jià)值未能充分發(fā)揮，只有允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，才能將資源流向有效的利用主體，實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置”。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)村宅基地及其上房屋的流轉(zhuǎn)將成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之中合理配置資源，緩解日益加劇的住房市場(chǎng)壓力的重要手段。農(nóng)村房屋租賃能讓農(nóng)村村民在有效發(fā)揮自己所有的房屋的財(cái)產(chǎn)價(jià)值的同時(shí)，仍然能有效掌握作為自己重要生存保障的房屋所有權(quán)以及宅基地使用權(quán)。農(nóng)村房屋租賃正是打開(kāi)宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，合理配置農(nóng)村土地資源的先鋒和突破口。《土地管理法》第六十二條與推行農(nóng)村房屋租賃并無(wú)實(shí)質(zhì)沖突。農(nóng)村居民若要出租自己的房屋，可能是進(jìn)城務(wù)工而有閑置宅基地與房屋，也可能是將自己房屋的一部分用作出租，一般不可能將房屋完全出租而沒(méi)有其他居所。無(wú)論是哪種情況，承租人占有租賃房屋，農(nóng)村居民仍然對(duì)自己的房屋享有所有權(quán)，宅基地使用權(quán)暫時(shí)轉(zhuǎn)讓。若租賃結(jié)束，根據(jù)“地隨房走”原則，宅基地使用權(quán)又會(huì)回到出租人農(nóng)民手中。所以說(shuō)，農(nóng)村房屋租賃并不與一戶一宅原則相矛盾，在現(xiàn)在對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)需求日益迫切的情況下，其能夠讓農(nóng)民發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)作用的同時(shí)，又能保證農(nóng)村土地安全。我國(guó)現(xiàn)行法律注重的是城市房屋租賃，隨著農(nóng)村房屋租賃市場(chǎng)的開(kāi)擴(kuò)，現(xiàn)行法律的滯后已經(jīng)不利于保護(hù)農(nóng)村房屋租賃當(dāng)事人的利益以及租賃市場(chǎng)的良好有序發(fā)展，必須制定專門的農(nóng)村房屋租賃法律法規(guī)。農(nóng)村房屋租賃法規(guī)的完善，一方面要確認(rèn)農(nóng)村房屋租賃權(quán)的物權(quán)性質(zhì)，一方面要把握住農(nóng)村房屋租賃與普通房屋租賃的特殊之處，保證農(nóng)民對(duì)自己所有的財(cái)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值的同等、充分發(fā)揮。

參考 文 獻(xiàn)

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