住宅小區業主共有財產信托法律制度研究

【摘 要】通過設立住宅小區共有財產信托管理，一方面，可以使住宅小區內的公共財產能夠得到有效的得到管理，使小區的財產保值增值；另一方面，可以理順住宅小區共有財產的權屬關系，維護小區的和諧與安寧。住宅小區業主共有財產信托的設立從主體上要賦予業主大會民事主體資格，其次，信托財產應包括根據《物權法》規定的業主共有財產及住宅小區的公共維修基金等；信托財產的權屬應當歸屬于全體業主。

【關鍵詞】共有財產；信托；公共維修基金；物業費

伴隨著90年代初單位福利分房制度的取消，商品房交易逐漸成為我國房地產業發展的主力軍，與之配套的物業管理制度也越來越受到社會的關注和重視。物管行業進入我國市場只有短三十年，雖然其自身發展迅速，但不論是早己習慣單位房管制度的國民還是剛進入市場經濟體制不久的社會，這都是一個新生事物，認同和接受需要一個長期過程。這種行業的高速發展和緩慢前進的法律意識的不同步，形成了法律法規對物業管理的監管不力、普通百姓對該行業的認識不清、物業服務機構和業主之間的定位不準等一系列問題，導致近年來的物業糾紛越來越多。根據我國《物權法》的規定，物業管理區域內的道路、綠地、公共場所、公用設施、占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位等屬于業主共有，而這些業主共有的財產亦是物業管理的主要的對象，而物業管理中所產生的糾紛往往是因為物業服務企業對物業管理區域內的共有財產管理不善所造成，因此轉換我國目前物業管理領域中共有財產的管理模式，對物業管理區域內的共有財產進行信托管理，能夠有效遏制物業管理中所產生的糾紛，亦能夠為業主及物業管理企業帶來實際的利益。

一、住宅小區業主共有財產信托的設立

（一）業主共有財產信托的法律基礎

1.《物權法》。2007年10月1日起正式實施的《物權法》首次在法律層面上明晰了建筑物區分所有權制度的宗旨、基本原則及內容，即明晰了業主對物業的所有權。物權法的生效為業主將業主共有財產信托的設立提供了財產權基礎。《物權法》中第二條第三款將物權定義為“權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。”這個定義對所有權和用益物權予以了分離。并且第117條規定“用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利。”雖然《物權法》并未將信托財產權列舉在用益物權的條款中，但是根據對以上發條規定的理解，仍可以認為該法為信托關系中受托人所享有的信托財產的權利予以了界定，這種權利應當是屬于用益物權。信托制度來源于英美法系，后被大陸法系移植使用，但由于兩法系在所有權觀念上存在著巨大差異，所以操作起來很有困難。英美法系信奉相對所有權，采用一物多權主義，大陸法系則是絕對所有權，采用一物一權。前者的相對所有權以利用為主，所有權并非一個完整的定義，即使用、收益可以為所有權，管理、信托業可以是所有權。大陸法系的規定最初只能將信托財產的所有權歸屬于受托人，受益人享有債權或其他權利 的處理，這就使信托財產權發生了轉移，導致無法解釋受益權的物權效力。實踐中，就沒法更好的保護委托人和受益人的合法權利。所以，《物權法》對于用益物權的規定剛好彌補了這一缺陷，用財產歸屬與財產利用關系的分離來解釋信托關系，為業主將共有財產信托提供了法理依據。

2.《信托法》。2001年10月1日起施行的《信托法》是明確規定信托關系的專門法律，同時也成為業主將共有財產信托的主要法律依據之一。由于有專門立法的調整，在業主將共有財產信托后，各方都能受到強有力的制約，受益人的權益更有保障。信托是一種涉及三方當事人的法律關系。主要的信托當事人包括委托人、受托人和受益人。委托人是指由處分財產權利能力并將自己的財產委托給其他人管理處分的自然人或法人。受托人是指具有完全民事權利能力和行為能力，受讓委托人轉移的財產并按照委托人的委托管理處分信托財產的自然人或法人。受益人則是指因受托人對信托財產的管理處分行為而受益的自然人或法人。在業主將業主共有財產信托的法律關系中，業主大會是委托人，全體業主是受益人，物業服務企業是受托人。

除了《物權法》、《信托法》之外，業主共有財產信托給物業服務企業管理的法律基礎還有《物業管理條例》、有關物業管理的地方性法規、行政法規等。從以上法律規定可以得知，業主將物業管理區域內的共有財產信托給物業服務企業進行管理，具有相應的法律基礎及法律淵源，具有相應的合法性。

（二）業主將物業管理區域內的業主共有財產信托給物業服務企業管理的可行性分析

設立一個信托，需要具備四個條件：第一，委托人有設立信托的意思表示；第二，確定的信托財產；第三，確定的受益人；第四，合法的信托目的。首先，在住宅小區業主共有財產設立信托時，業主大會可以形成將業主共有財產信托給物業服務企業進行管理的決議，業主大會根據該決議，作為委托人與物業服務企業簽訂業主共有財產信托管理的協議，表明其有設立信托的意思表示；其次，在住宅小區內的物業管理用房、公共停車位、小區的運動場地等業主共有的財產可以作為信托財產信托給物業服務企業進行管理；再次，在業主大會與物業服務企業簽訂的信托管理協議中，業主大會是委托人、物業服務企業是受托人，而全體業主是受益人，業主可以行使根據《信托法》中所規定的受益人的權利；最后，住宅小區業主共有財產設立信托的目的即是為了業主的利益，管理維護業主的共有財產，使其保值增值，該目的符合法律的規定，此乃合法的信托目的自不待言。

二、住宅小區業主財產設立信托管理的現實問題及完善建議

（一）修改《物權法》及《物業管理條例》承認業主大會主體資格

承認業主大會具有獨立的法律地位，具有相應的民事主體資格，但因成立業主大會的目的旨在于代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務，因此其權利能力的范圍應當限定在物業管理活動的范圍之內，即僅在物業管理活動中承認業主大會的主體資格，其性質上應當屬于具有民事主體資格的其他組織。賦予業主大會相應的民事主體資格在理論上已經比較成熟，在實踐中亦為世界上大部分國家所認可，因此，我國應相應的對《物權法》、《物業管理條例》進行修訂，以及在未來制定《物業管理法》的時候賦予業主大會相應的民事主體資格。業主大會在物業管理活動范圍內具有民事主體資格的其他組織，因此，業主大會有資格作為委托人與物業服務企業簽訂業主共有財產信托管理協議。

（二）業主共有財產信托管理中信托財產分析

信托財產是受托人承諾信托而獲得的財產。在業主共有財產信托管理中哪些財產屬于業主共有財產，并可以經業主大會信托給物業服務企業進行管理，是需要明確的問題。業主共有財產大致可以分為建筑物區分所有中的業主共有財產、物業服務費（以下簡稱：物業費）及公共維修資金三大塊，一下將對這三塊是否能夠作為信托財產進行分析。

1.建筑物區分所有中的業主共有財產。在現代社會生活中，業主購買住宅小區的商品房時，不僅購買了該小區內的屬于業主專有使用的專有部分，也購買了由業主共同使用的共有部分。業主所有的專有部分屬于業主私人財產，業主自身需要對該財產進行管理使用。全體業主共用部分則屬于全體業主所有，建筑物區分所有中的業主共有財產是業主共有財產信托中信托財產的重要構成部分。關于業主共有財產的范圍，根據我國《物權法》第七十條：業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利；第七十三條：建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、共用設施和物業服務用房，屬于業主共有。第七十四條第三款：占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。根據法律條文的規定，可以得出在立法中對業主共有財產的范圍采用了排除法及列舉法的方式進行界定，首先，建筑區劃內除了屬于業主專有的財產外，其他財產屬于業主共有；其次，將建筑區劃內的道路、綠地、公共場所、共用設施和物業服務用房及占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位以法律的形式明確規定為業主共有。此種模式較為全面的界定了建筑物區分所有中業主共有財產的部分，明確了財產的權屬，為業主共有財產能夠成為信托財產奠定了基礎。按照我國《信托法》中有關信托標的——信托財產的定義是：受托人因承諾信托而取得的財產是信托財產。根據該定義，可能會讓部分人認為受托人取得的是信托財產的所有權，但實際上并非如此，受托人亦可以不取得信托財產的所有權，而僅取得信托財產的使用權和管理權，如此亦可以構成信托，而且我國的《信托法》中，亦認可不轉移信托財產所有權的信托（此點將在下文進行詳細論述，在此不贅），因此業主共有財產信托管理中，信托給物業服務企業進行管理的乃是業主共有財產的使用權及管理權；其次，建筑物區分所有權中的共有部分，屬于不動產，該不動產可以通過出租而將某一部分給特定的人進行專有使用，如將業主共有的車位出租給某個特定的業主或者第三人進行使用，或將剩余的物業管理用房出租給其他人居住等，這些方式可以使業主共有財產發揮其效益，亦能給業主帶來實際的利益，因此這也符合信托的目的。綜上所述，住宅小區建筑物區分所有中的業主共有財產可以成為業主共有財產信托的標的——信托財產。

2.物業費。目前由業主直接向物業服務企業交納物業費的現狀終將改變，而改由業主向業主大會交納物業費，履行其法定義務。業主向業主大會交納的物業費就屬于了業主大會的財產，因此，認為物業服務費不屬于業主大會所有，而否定服務服務費用作為信托財產可能性的觀點值得商榷。而真正使物業服務費不適宜作為信托財產的原因是：物業費僅僅歸業主大會短暫的所有，業主大會要在約定的時間將物業費支付給物業服務企業。且物業費也是由業主在規定時間內繳納的，不具有作為信托財產的穩定性及確定性，而且其最終的所有權將歸屬于物業服務企業，因此，物業費不適宜作為信托財產

3.公共維修資金。公共維修資金是指專項用于物業保修期滿以后，物業共用部分、共用設施設備的維修和更新、改造的費用。我國目前沒有統一的有關公共維修資金管理的規定，雖然在2005年建設部和財政部發布了《住房專項維修資金管理辦法》（征求意見稿），但至今未見頒行。但各個地方根據該地的實際需要，頒布了有關公共維修資金的管理辦法，在該辦法中規定了業主繳存公共維修資金的時間、地點、公共維修資金的管理機構及使用辦法等，例如早在2000年，南京市就出臺了《南京市維修基金管理辦法》，并配套頒行了《關于貫徹落實<南京市物業維修基金管理辦法>的實施意見》，根據這些規定，公共維修資金屬于業主所有，業主在購買商品房或房改房的時候繳存公共維修資金，公共維修資金由南京市房產管理局維修基金的主管部門進行管理，市財政部門對維修基金管理實施監督。這些規定較為全面的對公共維修資金的管理進行了規定，為目前尚不成熟的公共維修資金制度的推行作出了巨大的貢獻，但是政府部門對公民的個人財產進行管理，欠缺法律依據，有越權之嫌，由業主自住管理，政府監督將是公共維修資金管理的主要方式。對公共維修資金進行信托管理極具創設意義，為公共維修資金的管理提供了結構性的安排，這對于公共維修資金的管理部無裨益，因為信托本身就是一種財產管理制度，同時這種業主的自主協議的管理模式更容易被業主所接受，政府在此過程中起到一定的監督作用即可。同時，在立法例上也有借鑒的實例，例如我國香港特別行政區《建筑物管理條例》規定，經理人設立并維持一項特別基金，以備應付某種開支，而這種開支并非其他預期每年須承付者；經理人持有他就特別基金而從法團或代法團受到款項，須開立和維持一個或多于一個獨立而有利息的戶口（指賬戶，下同），依據規定，每一個該等戶口均須制定為信托戶口或客戶戶口。雖然，在我國目前的法律框架內，公共維修資金是由政府的住房行政主管部門進行收取和管理的，但是在未來的制度設立上，應當明確政府的職責定為，限制政府權力的不當擴張，公民自身才是自我財產最好的管理者和利益維護者，因此，不防在今后的立法上采取信托制度來管理和運營專項維修資金。采用信托的模式對公共維修資金進行管理，是否也一并由業主大會信托給物業服務企業進行管理，則可以通過召開業主大會形成業主決議，由業主自主決定是否信托給物業服務企業管理或者其他的具有相應資質或者能力的機構進行信托管理。

4.信托財產所有權問題。英美法有普通法與衡平法之分。在信托財產的歸屬問題上，英美法認為，受托人對信托財產享有普通法上的所有權，而受益人對信托財產則享有衡平法上的所有權。英美法系國家信托財產上的“雙重所有權”觀念，源于其普通法與衡平法的對峙和信托法孕育于衡平法的特殊歷史環境。而大陸法系堅持“一物一權”原則，不承認同一財產上存在雙重所有權，因此，當它為大陸法系國家的法律吸收后，對這些國家的財產權觀念產生了極大的沖擊，致使大陸法系國家對于信托財產的所有權歸屬和法律性質一直未能形成一致看法。概括起來，主要存在以下幾種觀點：第一種觀點認為，信托成立以后，信托財產的所有權由委托人轉移給受托人，受托人是信托財產的所有權人。因此，受托人對信托財產所享有的權利是一種完全物權，即所有權。受益權是受益人享有的請求受托人支付信托利益的權利，在性質上市一種對人權，因此受益權的本質就是受益人對受托人的債權。第二種觀點認為，信托財產的所有權單純地歸屬于受益人，受益人就是信托財產的所有權人，受托人僅僅是信托關系中代理人而享有代理權而已。只不過是一種隱藏式代理關系，信托財產雖然形式上歸屬于受托人，但實質上歸屬于受益人，而絕不歸屬于受托人。第三種觀點認為，在信托關系中，委托人將信托財產轉移給了受托人，受托人不再是信托財產的所有者，但受托人也不是信托財產的所有者，根據信托財產的獨立性原則，信托財產獨立出來，成為一種只服從于信托目的的“目的財產”，不歸屬于任何人。第四種觀點借鑒英美法系的雙重所有權理論，認為受托人是信托財產的名義所有人，享有信托財產的名義所有權；受益人是信托財產的實際所有人，享有實質所有權或實益所有權。第五種觀點從我國《信托法》的定義推斷，信托成立后，信托財產的所有權可能屬于受托人，也可能仍屬于委托人，具體歸屬應當根據具體情況確定。委托人將一定的財產委托給受托人管理、運用、處分，但是否將財產的所有權轉移給受托人，應由委托人決定。委托人如不愿意出讓財產的所有權，可以繼續享有信托財產的所有權。從以上分析，我們可以得出第五種觀點是比較符合我國目前立法的情況，也符合我國目前的實際情況，在物業管理區域內業主共有財產信托的法律關系中，委托人業主大會（業主委員會）可以保留其共有財產的所有權，另一方面，業主大會（業主委員會）可以將共有財產的用益物權信托給物業服務企業

三、結語

信托物業管理目前在我國物業管理實踐中發展的舉步維艱，主要問題是由于業主大會不具有相應的法律地位，信托財產不甚明確的原因所致。賦予業主大會主體有限的主體資格，使其在物業管理領域中能夠從事某些特定的行為，享有權利承擔相應的義務，使其具有與物業服務企業簽訂業主共有財產信托管理協議的主體資格。其次，業主共有財產包括基于區分所有權而享有的共有財產、物業費及公共維修資金，在我國未來進行物業管理專項立法的過程中，需要轉變物業費的收費主體，并明確業主共有財產的范圍，基于此業主才能夠知曉其共有財產的內容，并由其自主決定是否將共有財產信托給物業服務企業進行信托管理。

參考文獻

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注：《南京市維修資金管理辦法》第六條：南京市房產管理局維修基金的主觀部門，市財政局對維修基金管理實行監督。南京市物業管理機構負責基金歸集、管理的日常工作。各區房產管理部門按照規定權限負責轄區內維修基金使用的監督管理。第八條：維修金按一下規定繳交：（一）已購公有住房的，單位按多層住宅售房款的20%、高層住宅售房款的30%繳交；購房人按房款的2倍繳交；（二）購買多層商品房的，購房人按購房款的2倍繳交；購買高層商品房或設有電梯的多層商品房的，購房人按購房款的3%繳交；（三）拆遷施行產權調換的私房的，多層房屋產權人按拆遷對頂的商品房價的2%繳交；高層房屋產權人按拆遷規定的商品房計算房價的3%繳交；（四）出租公有住房的，出租人按每年收取租金的20%繳交。