海南房地產(chǎn)發(fā)展分析

【摘要】隨著國內(nèi)經(jīng)濟放緩，政府房地產(chǎn)控制的推進，海南原本快速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)受到了前所未有的影響，如何克服發(fā)展過程中存在的問題，關(guān)系到本省房地產(chǎn)業(yè)能否健康、持續(xù)發(fā)展。本文通過對海南房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢和面臨的問題進行分析，探索海南房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展方向。

【關(guān)鍵詞】海南；房地產(chǎn)；發(fā)展分析

海南是我國惟一的熱帶海島省份，常夏無冬，綠樹成蔭，空氣清新，氣候宜人，森林覆蓋率高達53%，既是休閑旅游和度假的勝地，也是自然環(huán)境優(yōu)越的居住地。得天獨厚的自然風光和地理位置成為海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強大支撐。經(jīng)過2003～2010年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為海南經(jīng)濟發(fā)展的動力，但也存在投資過度、定位不清晰等問題。近年隨著一系列國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的出臺，海南房地產(chǎn)業(yè)該如何發(fā)展已成為公眾關(guān)注的熱點。

一、海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢

隨著地區(qū)經(jīng)濟逐步健康發(fā)展，國際旅游島、健康島品牌的樹立，海南房地產(chǎn)業(yè)迎來了前所未有的發(fā)展機遇，發(fā)展優(yōu)勢明顯。（1）區(qū)位優(yōu)勢顯著。海南島四面環(huán)海，是全國唯一的熱帶省份，其自然風光和氣候環(huán)境具有獨特性，加之旅游元素的注入，海南的地理資源更顯稀缺。特殊的資源優(yōu)勢，注定了海南的房地產(chǎn)市場是外向型的市場，這種區(qū)位上的優(yōu)越性為海南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供的了巨大的發(fā)展?jié)摿涂臻g。（2）開發(fā)空間較大。海南部分二、三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)尚在起步階段，一線城市外圍和二、三線城市周邊還有許多未開發(fā)、環(huán)境優(yōu)越的土地，海南房地產(chǎn)的發(fā)展可塑性高，開發(fā)空間大。（3）品牌效應(yīng)漸顯。隨著每年一度亞洲論壇的召開及國際旅游島形象的大力宣傳，海南優(yōu)美的環(huán)境已廣為人知，購房者的構(gòu)成已經(jīng)發(fā)生巨大變化，慕名而來的島外購房者越來越多，其中不乏國內(nèi)外的知名人士，高端人群的比重不斷提高。（4）健康島概念深入人心。健康快樂是新時代人追求的生活品質(zhì)，而海南的碧海、藍天、清新的空氣、熱帶雨林正是健康快樂生活的代表元素，也是世界上最為稀缺的生態(tài)資源，這些“高端奢侈品”為海南的旅游地產(chǎn)開辟了一片新的天地。

二、海南房地產(chǎn)發(fā)展面臨的問題

（1）傳統(tǒng)房地產(chǎn)需求下降。海南房產(chǎn)的價格2005～2011幾年不斷高漲，主要動力來自于強勁的島外人士的投資型購房需求。這類的購房者以季節(jié)性、階段性居住為多，從而帶來住房空置率較高，房地產(chǎn)業(yè)后續(xù)支撐力不足的問題。加之，近兩年政府出臺一系列包括“限購令”在內(nèi)的嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，直接抑制了島外的購房需要，海南傳統(tǒng)住宅市場和旅游地產(chǎn)市場受到較大沖擊，銷售進入疲軟期。（2）旅游地產(chǎn)建設(shè)遇到瓶頸。旅游地產(chǎn)為海南的旅游地產(chǎn)提供了發(fā)展空間，可遺憾的是，隨著近年來旅游地產(chǎn)的大力開發(fā)，過度投資、同質(zhì)化的問題較為嚴重，同業(yè)的競爭程度加劇。年收益率普遍低于5%，投資收益率不高，市場消化力不足。同時，由于許多項目拿地成本較低，圈地現(xiàn)象嚴重，許多開發(fā)商以住宅開發(fā)模式開發(fā)旅游地產(chǎn)，都想以短平快策略“速戰(zhàn)速決”，開發(fā)思路不明確，開發(fā)模式較為單一，使海南的旅游地產(chǎn)開發(fā)的可持續(xù)性大打折扣。（3）旅游地產(chǎn)的配套不足。旅游地產(chǎn)的開發(fā)不只是建幾座房子的問題，而是以旅游元素為中心的整體開發(fā)，旅游地產(chǎn)發(fā)展水平取決于整個地區(qū)配套的休閑、娛樂、消費的場所的建設(shè)程度。目前海南的休閑、娛樂場所整體層次較低，難以成為高端旅游地產(chǎn)的支撐。在當大部分海南人為錢不夠花而煩惱的時候，許多高端游客卻感嘆無處消費。（4）從業(yè)者整體服務(wù)水平不高。旅游地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)、旅游元素和服務(wù)水準的結(jié)合體，從業(yè)者服務(wù)水平跟不上產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求，也是制約海南旅游地產(chǎn)發(fā)展的主要因素。高端旅游地產(chǎn)的發(fā)展需要從業(yè)人員具備較高的綜合管理能力，高端人才的短缺是海南面臨的新問題。

三、海南房地產(chǎn)發(fā)展建議

自2010年以來，國家出臺了一系列房地產(chǎn)控制政策，海南國際旅游島建設(shè)面臨著新的問題，如何更好地發(fā)揮本省房地產(chǎn)業(yè)的競爭優(yōu)勢，制訂科學合理、可行性強的發(fā)展戰(zhàn)略已迫在眉睫。（1）適當控制傳統(tǒng)房地產(chǎn)的開發(fā)速度。海南是一個傳統(tǒng)住房需求、投資需求與度假養(yǎng)老需求三大需求共存的市場。從整個市場需求結(jié)構(gòu)來看后兩者已經(jīng)成為海南房地產(chǎn)市場發(fā)展的主動力。雖然傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)為海南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展立下了汗馬功勞，帶來了許多環(huán)境優(yōu)美的小區(qū)，但也為海南帶來了許多空置房。當流通中的貨幣轉(zhuǎn)變?yōu)榭罩玫姆慨a(chǎn)，就意味著這部分貨幣暫時退出市場，不能轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟增長的動力。海南經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展需要的是來海南休閑度假和居住的消費者，當傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)不能為海南帶來眾多島外消費者時，其對經(jīng)濟的支撐作用將大打折扣。適度控制傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的力度和進度，不僅符合市場需求的變化，也能為旅游地產(chǎn)預(yù)留更多的開發(fā)空間。（2）調(diào)整旅游地產(chǎn)開發(fā)模式。海南豐富的旅游元素為旅游房地產(chǎn)的開發(fā)提供了可能。一方面，海南的海景、山景、田園風光等自然景觀，以及民族文化、交流文化等各種人文旅游元素，為旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提供了堅實的基礎(chǔ)；另一方面，國內(nèi)外旅游度假、療養(yǎng)的市場需求巨大，為海南的旅游地產(chǎn)提供了發(fā)展的動力。然而，海南旅游地產(chǎn)市場存在開發(fā)思路不明確、同質(zhì)化競爭嚴重、開發(fā)模式單一等問題，嚴重影響海南房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。一是適度開發(fā)產(chǎn)權(quán)式養(yǎng)老院和療養(yǎng)院。海南的陽光、溫和的氣候吸引了大批老人和需要精神放松的人群來度假旅游，產(chǎn)權(quán)式的養(yǎng)老院和療養(yǎng)院無疑是部分客戶的極佳選擇。海南部分二線城市的鄉(xiāng)鎮(zhèn)（如瓊海、文昌）和中、西部自然環(huán)境優(yōu)美的地區(qū)，沒有一線城市的喧嘩，卻有小地方的親切感、純樸的民風和安靜優(yōu)美的環(huán)境，能為人們提供一種世外桃源般的感覺。在這些地區(qū)適當建設(shè)高端的產(chǎn)權(quán)式養(yǎng)老院和療養(yǎng)院，一方面，可以作為旅游地產(chǎn)的補充，推動海南經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展；另一方面，也能很好滿足部分客戶的需求。二是豐富旅游地房的休閑、娛樂主題。目前，海南大部分旅游地產(chǎn)項目的旅游元素沒有得到充分利用，休閑娛樂活動單一，對客戶的吸引力明顯不足。部分二、三線城市的旅游地產(chǎn)項目此類問題尤其突出。旅游地產(chǎn)業(yè)需要整合旅游資源，互通有無，聯(lián)合發(fā)展，豐富各旅游地產(chǎn)的主題元素，實現(xiàn)休閑、娛樂方式的多樣化。使選擇高爾夫主題的客戶，也可以享受特色溫泉的舒適，鄉(xiāng)村生活的樸實，大海的寧靜，世界級時裝秀的驚艷，奢侈消費的滿足；而選擇游艇主題的客戶同樣也可以享受“采菊東籬下，悠然見南山”的怡然自得，熱帶雨林探險的刺激，民族文化的神秘等等。通過旅游資源的綜合利用，充實業(yè)主的度假生活，充分展現(xiàn)海南旅游地產(chǎn)的魅力，增加旅游地產(chǎn)的吸引力。（3）優(yōu)化旅游房地產(chǎn)的建設(shè)環(huán)境。經(jīng)過近幾年的大力開發(fā)，海南依然存在高端的消費品牌缺乏和服務(wù)水平較低等問題，正是這些問題制約著海南旅游地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展水平。一是引進國際知名品牌。大力引進國際品牌，豐富海口、三亞等城市的消費品市場，提高海南國際化程度，推動消費升級，引領(lǐng)消費時尚和潮流，增加旅游地產(chǎn)的吸引力，促進海南旅游地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展。二是加大旅游配套建設(shè)。游艇碼頭、休閑設(shè)施、高端的消費場所、高品位的旅游配套都是旅游地產(chǎn)發(fā)展的必備元素，在海南房地產(chǎn)開發(fā)的藍圖中，相關(guān)政府部門應(yīng)把握好本省旅游地產(chǎn)的市場定位，在些基礎(chǔ)上進行設(shè)施配套建設(shè)。三是提高專業(yè)的旅游地產(chǎn)的服務(wù)水平。數(shù)據(jù)顯示，島外購房者中在海南居住時長少于一個月的超過了70%，房子閑置期需要專業(yè)公司為他們創(chuàng)造房產(chǎn)收益，專業(yè)的服務(wù)是海南旅游地產(chǎn)發(fā)展的需要。政府應(yīng)當引導(dǎo)高職院校，培養(yǎng)一批高素質(zhì)的旅游地產(chǎn)從業(yè)人員，為旅游地產(chǎn)打下堅實的基礎(chǔ)。

最后值得一提的是，地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不平衡，低收入家庭的生活得不到保障，將會滋生一些社會問題，優(yōu)美的環(huán)境也將大打折扣，對高端游客的吸引力將會下降。從而加大安居工程建設(shè)，讓當?shù)乩习傩瞻簿訕窐I(yè)，保持純樸的民風，也是海南旅游地產(chǎn)發(fā)展的需要。

參 考 文 獻

[1]李東緒.海南二線城市房地產(chǎn)市場加速發(fā)展.中國房地信息.2008（10）

[2]王文燦.面對調(diào)控中國房地產(chǎn)業(yè)將如何應(yīng)對.中國房地產(chǎn)業(yè).2012（7）