淺談房地產開發項目工程造價控制

摘 要：在最近幾年的行業發展形勢的影響下，項目造價管控是否有效，對于投資收效的作用越來越重要，接下來具體的闡述了各個時期的成本管控內容。

關鍵詞：工程造價；成本；施工管理；招標

在現階段，積極地尋找可持續的發展道路是每一個房產機構要認真進行的一項活動。在一樣的氛圍中，要想提升單位的利潤，就應該從兩個層次入手，首先就是研究優秀的適合行業的產品，第二個也是非常關鍵的一項內容就是價位問題，降低項目費用，降低其價位，是當前所有的機構都要認真關注的事項，而且還是非常有難度的一項問題。要想降低費用，切實提升利潤，就應該認真地管控成本。

1 決策時期對于造價的意義

1.1 決定是否合理是造價活動開展是否有序的基礎

只有決策合理，才可以確保得到最為合理的投資規劃，進而保證資源能夠得到有效的使用。此時才可以準確的評價和分析項目的成本，而且在落實方案的時候，合理的管控成本。相反的，會導致過多的成本以及人力和費用等不合理使用，嚴重的還容易帶來非常惡劣的問題。

1.2 項目決策內容是決定工程造價的基礎

工程造價的計價與控制貫穿于項目建設全過程，但決策階段各項技術經濟決策，對該項目的工程造價有重大影響，特別是建設標準的確定、建設地點的選擇、工藝的評選、設備選用等，直接關系到工程造價的高低。據有關資料統計，在項目建設各階段中，投資決策階段影響工程造價的程度最高，達到70%～90%。因此項目決策階段是決定工程造價的基礎階段，直接影響著決策階段之后的各個建設階段工程造價的計價與控制是否科學、合理。

1.3 造價高低、投資多少也影響項目決策

1.4 項目決策的深度也影響工程造價的控制效果

投資決策過程，是一個由淺入深、不斷深化的過程，依次分為若干工作階段，不同階段決策的深度不同，投資估算的精確度也不同。如初步決策階段，投資估算的誤差率在30%左右；最終決策階段，投資估算的誤差率在10%以內。

2 落實好設計時期的成本管控活動

影響項目投資最大的階段是設計階段。在初步設計階段，影響項目投資的可能性為75%～95%，因此在初步設計階段，建筑物的結構形式、外觀設計、平面布置及裝修標準應全部確定，這些在建筑工程中占工程總造價的75%～95%；在技術設計階段，只是對工程設計的合理性、可行性進行確定，而這一部分對工程造價的影響只占工程總造價的35%～75%；在施工圖設計階段，影響項目投資的可能性為5%～35%。顯然，項目投資控制的關鍵在于施工前的投資決策和設計階段。有資料分析，設計費一般只占到建設工程全壽命期費用的1%，但正是這少于1%的費用對工程造價的影響度占到75%以上。成本影響最大的設計階段是從以下幾個方面控制的：

2.1 實行設計方案招投標制度

當前，開發單位在委托設計時應大力引進競爭機制，加強管理工作。通過設計招投標來選擇優秀的設計單位，從而保證設計的先進性、合理性、準確性，避免因設計質量問題，出現的工程洽商。同時通過招投標還可能選擇到優秀的設計方案，避免因建筑產品設計落后，影響銷售，造成資金長期得不到回收，經濟效益無法保證的事情發生。

2.2 認真地開展定額化的設計活動，設計的好壞會對建設資金以及項目開展時間等產生一些作用，而且也會對后續的使用性等產生作用，對于一個建設項目，開發商要做到心中有數，而作為設計單位，在設計中凡是能進行定量分析的設計內容，均要通過計算，要用數據說話，充分考慮施工的可能想和經濟性，在設計技術與經濟分析上要改變設計完后在算賬、功能決定造價的習慣做法。開發商要對設計方案提出限額設計要求，并為之創造外部條件。

2.3 開展價值工程的應用

價值工程是用來分析產品功能和成本關系的，是力求以最低的產品壽命周期成本實現產品的必要功能的一種管理方法。

2.4 認真開展圖紙會審活動，把變更現象最好控制在建設之前。在設計的時候，積極的應對不利現象，可以將代價控制在最低的層次中，進而獲取優秀的成效。在設計出圖前，組織總工辦、工程部、經濟部對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的經濟性進行審核，通過多種層次對圖紙開展綜合化的管控活動，以此來提升設計品質，防止因為設計不合理而影響到建設活動。

3 項目的招投標時期是成本管控非常重要的一個時期

對于那些剛開始建設的項目，應該引入招投標制度，這主要是由于通過該項機制能夠使得相關單位展開激烈的競爭，進而得到優秀的建設單位，而且可以減少費用。在選擇建設方的時候一定要仔細，這主要是由于建設組織的品質高低對于整個項目建設活動的管控來講意義非常的關鍵。在選取的時候，要充分的分析它們的建設成就以及資產狀態和技術能力等要素。最好是選擇那些最近建設的項目和我們要進行的項目有很多的相似之處的單位。還規定建設單位有優秀的技術水平，它不但可以確保項目單位的運作活動朝著優質化的方向發展，而且也使施工企業能有實力在工程造價上給建設單位合理的優惠。同時嚴格掌握工程招標條件，認真編制工程標底和標書，做好評標定標工作。

4 建設時期的管控活動是整個成本管控的關鍵步驟

建設時期的成本管控的重點有如下的三項內容。第一是認真地落實好項目洽商工作。第二是認真地分析承包機構的索賠規定。第三，開展好物料有關的加工活動。因為開發機構帶來的變更大多是關于設計以及建設要素和時間等等的一些內容。要想落實好變更活動，重點是開發機構，要設定項目簽證管控機制，分清項目以及預算之類的機構的具體的權責，要保證其品質合乎規定，防止不真實的簽證出現。要想保證其精準性，第一要做的就是保證其具有非常優秀的實效性特征。當一個步驟開展好之后，過一段時間后就會對一些細微的地方忽視，尤其是那些從外在無法看到的項目，資料信息就不能得知其精準性了。第二，要保證描述的簽證內容精準真實。對于那些不可見的項目來說，圖紙就是具體的參考內容，要標注好具體的位置以及品質狀態等，假如該位置的活動總數在圖紙中無法落實到實處的話，還應該標準具體的大小，而且要標注上大體的圖紙內容。圖紙之外的場地簽證工作，應該認真地標注時間以及位置和原因等信息，絕不可以模糊的進行論述。當簽證明確之后，要結合合約內容認真的分析，仔細的分析相關的定額數值和要求等，工作者不能隨便的改動。要有一定的預見能力，最好是降低簽證現象的出現幾率。工作者應該了解物料的價位，認真的開展成本管控活動。

5 結算時期是管控成本的重要步驟

項目成本的明確是其管控活動的關鍵步驟，要認真的貫徹落實目前的管控規定，結合合約規定以及其他的一些相關材料等開展審核工作，分析是不是認真地按照合約規定的事項，具體的開展管控工作，具體的核查資金的落實情況，確保核查后的結算能夠反映出項目的具體成本。

6 結束語

在長久的工作中，我們喜歡將成本的管控落實到建設時期，然而除此之外，投資以及設計等等的多個層次也是非常關鍵的。成本是集經濟以及工藝等到一起的一項組合要素，必須對各個時期開展綜合化的管控，才可以保證管控活動順利開展。在房產工程中，應該對干擾到各個時期的成本要素開展具體的管控，只有這樣才可以提升單位的利潤。

參考文獻

[1]柯洪.工程造價計價與控制[M].中國計劃出版社.2009.