試論房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展

摘 要：我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的問題較為突出，危及到國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要轉(zhuǎn)變觀念，兼顧企業(yè)、消費者和社會的長遠利益，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) 存在問題 策略建議

中圖分類號：F293.3

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2013）07-277-01

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)存在的突出問題

1.市場發(fā)育不良，資產(chǎn)泡沫化程度較高。我國的房地產(chǎn)市場發(fā)育時間較短，而且在發(fā)育過程中，受到許多不健康因素的影響，導(dǎo)致發(fā)育不良，利潤率太高且不可持續(xù)。國際上房地產(chǎn)利潤率一般維持在5%左右，高的為6%～8%，而我國房地產(chǎn)的利潤率高達30%～40%；按照國際慣例，房價收入比（即一套房屋的價格與一個家庭年收入之比）在3～6倍之間為合理區(qū)間，而我國的房價收入比超過10，遠遠高于國際水平。由于獲取巨額的暴利使得多數(shù)房地產(chǎn)商未能擺正其定位并人為將房價炒高，致使我國房價遠遠偏離其真實價值和居民收入水平，出現(xiàn)了較為嚴重的資產(chǎn)泡沫。

2.戶型、價位不合市場需求，供需結(jié)構(gòu)嚴重失衡。目前我國房地產(chǎn)存在較嚴重供需結(jié)構(gòu)失衡。一是新建的中小戶型、中低價位普通商品房和經(jīng)濟適用住房供應(yīng)不足，而高端住房卻供給過剩。據(jù)建設(shè)部門統(tǒng)計，2006年初，在40個重點城市新上市的商品住房中，套型建筑面積在90平方米以下的住房面積所占比重為19.18%，與現(xiàn)行政策規(guī)定的調(diào)控目標有較大差距。二是廉租房供給很少，覆蓋面小。

3.房地產(chǎn)對金融依賴度較高，房產(chǎn)金融面臨較大風(fēng)險。我國的房地產(chǎn)對金融的依賴度較高，遠遠超過發(fā)達國家對金融的依賴程度，積累了大量的金融風(fēng)險。據(jù)統(tǒng)計，我國80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金，是直接或間接來自銀行貸款，而個人通過按竭貸款買房的人，占全部購房總數(shù)的比例高達90%；中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負債率遠高于世界公認的50%舉債的警戒線，多數(shù)企業(yè)達到75.8%，使得我國房地產(chǎn)金融面臨著較大的金融風(fēng)險。

4.房地產(chǎn)市場秩序混亂，違法違規(guī)行為時有發(fā)生。我國目前的房地產(chǎn)秩序比較混亂。房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)和服務(wù)管理的各個環(huán)節(jié)，都不同程度地存在違法違規(guī)行為。尤其是一段時期以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)誤導(dǎo)市場預(yù)期，人為造成市場緊張，惡意哄抬房價，帶來房價非正常上漲。

5.住房空置率升高，出現(xiàn)房產(chǎn)供過于求的情況。目前，國內(nèi)新建房產(chǎn)的閑置率少則20%，多達60%。有許多小區(qū)的配套設(shè)施不符合要求，都在匆忙上市。業(yè)務(wù)職能部門要求不嚴，國家對閑置房產(chǎn)缺乏有效監(jiān)管措施，造成住房空置率升高，出現(xiàn)供過于求的情況。

二、高房價帶來的危害

1.高房價影響房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。房價的不斷上漲影響了消費者的心理預(yù)期，再加上房地產(chǎn)開發(fā)商和房產(chǎn)中介的惡意營銷，使房產(chǎn)購買力被嚴重透支，可能導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫破裂，造成社會風(fēng)險。

2.高房價導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)發(fā)展失衡。近年來，我國企業(yè)普遍出現(xiàn)利潤低、投資回報率差的現(xiàn)象，多個行業(yè)投資回報率低于3%。而房地產(chǎn)業(yè)的高利潤率、低技術(shù)門檻的現(xiàn)象，吸引產(chǎn)業(yè)資本投向房地產(chǎn)業(yè)，或者直接將資本投入樓市，一方面加重了房地產(chǎn)業(yè)的泡沫，另一方面使實體經(jīng)濟的發(fā)展受到較大影響，出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空心化，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)發(fā)展失衡，不利于我國經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展。

3.高房價加大銀行金融風(fēng)險。近年來，房貸一直被我國銀行界視為優(yōu)質(zhì)貸款項目，各大銀行為了爭奪此項業(yè)務(wù)展開惡性競爭，不斷降低門檻，導(dǎo)致房貸規(guī)模成倍擴大。一旦房價大幅度下降或經(jīng)濟形勢惡化，民眾收入銳減，商品房銷售萎縮，一些購房者將無法償還銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)商也無力償還銀行貸款，進而產(chǎn)生借貸危機。

三、實現(xiàn)房地業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的策略建議

1.認真執(zhí)行國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控方針。房地產(chǎn)企業(yè)首先要研究房地產(chǎn)的宏觀環(huán)境情況，包括我國的人口、經(jīng)濟、社會文化，法律環(huán)境，也就是國家有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方針、政策及其調(diào)整趨勢；其次要研究消費者的需求，包括消費者的購買動機、收入水平、社會各階層對房產(chǎn)的不同要求等。這些問題搞清楚了，可以從中發(fā)現(xiàn)市場機會，順勢而為，兼顧社會的長遠利益、開發(fā)出符合消費者要求的產(chǎn)品，更好地滿足消費者的需要。

2.降低成本，讓利于消費者。高房價是造成今天房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)諸多問題的根源之一，遭到社會普遍指責(zé)，也反映出了房地產(chǎn)開發(fā)商的貪婪心態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)要改變這種狀況，必須降低成本，讓利于消費者。

開發(fā)商要改變心態(tài)。要改變暴利心態(tài)和短期經(jīng)營心態(tài)，要充分意識到高房價不利于行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營，如不自覺調(diào)整，必然要受到國家宏觀政策調(diào)控，因此，應(yīng)自覺擔(dān)負起一個企業(yè)的社會責(zé)任，獲取合理的利潤率，讓房地產(chǎn)業(yè)回到正確的經(jīng)營軌道上來。

降低成本是降價的基礎(chǔ)。成本是定價的重要依據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)要降低成本，一方面要嚴格成本管理，嚴格招投標制度，控制成本支出，尤其是一些灰色成本支出；另一方面，要避免過度促銷帶來的不合理支出。將成本控制在盡可能低的水平上，使價格合理，獲取合理的利潤。

采用合理的定價策略。房地產(chǎn)開發(fā)項目針對的目標市場不同，設(shè)計的房地產(chǎn)產(chǎn)品不同，所建房產(chǎn)項目的檔次也不同，可以針對檔次的差別，實行分檔定價策略。高檔小區(qū)的房產(chǎn)價格可以適當(dāng)高些，低檔小區(qū)的房產(chǎn)價格要低，體現(xiàn)按質(zhì)論價的原則。

3.進行市場細分，滿足消費者多層次需求。消費者由于年齡、家庭、收入水平、受教育程度等因素的差異，使其在房產(chǎn)需求上表現(xiàn)出一定的差異性。房地產(chǎn)企業(yè)可在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，將需求接近的消費者劃分為一個細分市場，并結(jié)合企業(yè)的資源情況，選擇企業(yè)進行房產(chǎn)開發(fā)所要進入的目標市場。

參考文獻：

1.唐志軍，徐會軍.透析我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀問題和未來發(fā)趨勢.金融時報，2008-09-04

2.魏玉蘭.新形勢下房地產(chǎn)營銷策略的改進與完善[J].建筑施工，2007（7）

（作者單位：溫州金開利房產(chǎn)開發(fā)有限公司 浙江溫州 325000）

（責(zé)編：李雪）