十年調控那些事兒

顧慧妍

房價越調越漲，禍起保障住房，雙緊打壓供量，拍賣制造地王，麻藥錯當醫方，統計玩弄智商，限購埋下暗傷，彼此罵得挺臟……

——中國房地產開發集團總裁孟曉蘇《調控十年祭》

原本從沒打算賣房的沈先生如今卻蠢蠢欲動，他家附近的中介告訴他，如今的二手房漲勢正盛，正是賣房的好時機，且“國五條”上海細則剛頒布不久，目前沈先生賣的房子還有可能不按照20%稅率征稅，沈先生現擁有兩套房。

3月，陳太太也按照中介的“指導”，與丈夫前往民政局排隊離婚，以便于他們購置一套學區房。

陳先生名下已有2套房，為了置換其中一套房而避免20%的個稅，他下午看房，晚上就付了定金，第二天就選擇同妻子“離婚”并且“凈身出戶”。

有中介透露，自新國五條頒布以來，光傭金收了60萬。上海地方細則出臺夜，上海樓市已如脫韁野馬般狂奔。自3月1日新國五條細則出臺之后，上海樓市的成交量就屢創新高，至第三周（3月11～17日）的成交量已經打破近127周來的新高。在3月最熱銷的30個樓盤中，有20個盤的價格出現明顯上漲。量價過熱程度都已經超越2010年四季度上海樓市狂奔時的水平，當時引來的是限購和房產稅這兩條歷史上最嚴厲調控政策。

可見，樓市正在上演瘋狂一戰。自2003年，國務院發文稱，房地產業由于關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業。隨后暗暗膨脹著的房地產泡沫開始明目張膽的充斥整個房地產市場，而房價則呈螺旋式、前進式上升，故而有“調控十年，房價越調越漲”之說。毋庸置疑，調控的現實窘境給未來調控政策帶來諸多難題。究竟是什么原因導致了如此局面？調控中涉及的幾方又是怎樣進行博弈的呢？

新“國五條”后的瘋狂

據克而瑞上海機構的數據顯示，3月第三周一手商品住宅的成交量達到39.46萬平方米，這是自2010年10月以來的單周最高水平。3月16、17日的周末兩天又有14個樓盤上市推新房源，而且都獲得了熱銷，預期第四周的成交量還可能再創新高。整個3月樓市的成交量也可能突破140萬平方米，成為2010年以來近40個月的新高。

數據還顯示，在3月前18天成交面積排名前30的樓盤中，有20個盤的價格出現明顯上漲。其中，成交面積排名第一的御沁園是純新盤，但其首期推出的204套公寓，開盤當天卻引來了500多人搖號搶購，幾乎可以把下一批的房源也搶購一空。排名第二的萬盛金邸3月份成交的274套房源均價達到10498元，比其1月份開盤成交的274套房源均價9515元上漲了10.33%。

在2010年9月2日上海房管局下發的《關于進一步加強本市房地產市場監管，規范商品住宅預售行為的通知》中規定，開發商銷售方案中申報“一房一價”，如果銷售價格需要上浮的，應重新申報備案。因此，開發商都是在申報價下浮的20%期間內賣房。如今大多樓盤的價格漲幅已經接近20%。這就意味著，在售房源要重新申報漲價太困難，很多開發商都是頂著最高申報價在賣房，否則就漲的更多了，

“已經有多個樓盤的營銷總監在說，樓市過熱程度實在太超乎想象，早知道當時申報的時候把價格再調高點。”克而瑞上海機構研究總監薛建雄告訴記者。

另外，有數據顯示，3月上半月在全市僅46套別墅的新增供應下，成交量卻高達370套，是去年同期的2.55倍；供不應求導致的是價格快速攀升，上半月別墅的成交均價達到27482元/平方米，比去年同期上漲11.7%。

3月30日，上海正式公布滬版“國五條”樓市調控細則，對出售自有住房能核實房屋原值，按照規定應征收個人所得稅的，依法嚴格按照轉讓所得的20%計征。對于個人轉讓自用5年以上、唯一家庭生活用房所得免征個人所得稅。對于這一實施辦法，業內人士表示“溫和保守”，基本延續了國務院調控政策。因此，很多人擔心，此次調控又像是虛晃一槍。

十年調控，越調越漲

十年來的調控也催生出一些很有規律的現象：新一輪調控出風聲緊。買家觀望，成交下降，開發商延遲推盤，銀行收緊銀根，土地市場陰風陣陣，樓市呈現暫時的偃旗息鼓。但隨后的半年甚至最短的2～3個月內，成交回升，“日光盤”重現，銀行放松政策，隨后房價回到高位甚至高于調控前。這些場景反復上演。

2011年1月26日，“新國八條”登場，限購嚴格意義上成了禁購，二套房首付達到了六成。之后的第二天，上海房產稅試點正式落地，2月1日，上海版細則“滬九條”出臺。

該調控頒布之后，加之受整體經濟形勢不濟的影響，樓市出現短暫性冷局。據相關數據統計，2011年上海樓市共計成交商品住宅63190套，同比2010年下滑24.2%，共計成交面積729.8萬平，同比萎縮24.9%，為2006年以來最低水平。但是，在經歷了一段政策適應期以及受到傳統樓市旺季的利好影響后，2012年樓市逐步回暖，5月份達到調控后的最高水平。

到了2012年6月，在央行三年半以來首次降息以及首套房房貸利率優惠進一步擴大的刺激下，成交量飆升至100萬平方米以上的高位。然而就在“金九銀十”變“銅九銀十”，業內普遍認為年末樓市不會再有起色之際，成交量卻一路飆升，2012年12月超過120萬平方米的成交量更是創下自2011年以來的最高月度值。此次調控再度失敗。

追溯到3年前，2010年1月10日，國務院公布“國十一條”——《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，明確二套房貸首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。4月出臺“國十二條”，之后上海房管局聯合三部門發文規范二套房標準——認房、認貸、認調查。緊隨其后，2010年9月“國五條”出臺，上海版細則“滬十二條”也在當年國慶假期的最后一天公布。可惜的是，盡管被稱為“調控年”，2010年上海的房價也達到了頂峰。據克而瑞數據顯示，2010年上海商品住宅均價突破2萬元每平米大關，達到22370元每平米，同比2009年上漲40.9%。

縱觀十年來的每一次調控，莫不如此。

調控未解決根本問題

眾多業內人士總結十年調控的共性是，調控過多在抑制購房者需求上做文章，歸根結底就是讓很多人沒有購房資格，或是提高購房成本。但是，要知道，購房的需求只是被“抑制”，而不是“消失”。因此，不斷抑制的購房需求，必然會在某一點爆發。

SOHO中國董事會主席潘石屹在近期舉辦的博鰲論壇上稱，應該反思一下調控的方法了。潘石屹表示，近十年的房地產調控，前5年還是更多地從按揭貸款的首付比例這方面去調整，最近幾年的政策，更多地用行政手段去調控。當我們一個思路、一種方式使用了10年還沒見成效的時候，就應該要反思一下了。

業內普遍認為，房價屢調屢漲的深層次原因在于地方政府依舊很依賴土地財政收入，這樣便導致上行下不效，中央調控政策到了地方便大打折扣。

有統計數據顯示，2006年全國土地出讓收入達7000億元人民；2007年全國土地出讓收入約1.3萬億元；2008年土地市場明顯降溫，土地出讓總收入降至9600多億元；2009年中國土地出讓收入增長迅速，達1.59萬億元。2010年土地出讓收入同比猛增70.4%，高達2.7萬億元人民幣。2011年，全國出讓國有建設用地面積33.39萬公頃，出讓合同價款3.15萬億元人民幣。2012年全年新增建設用地計劃穩中有增，存量國有建設用地供應量加大，全國土地出讓合同價款2.69萬億元。據了解，2001至2003年，全國土地出讓金高達9100多億元，約相當于同期全國地方財政收入的35%。2009年中國土地總收入達1.59萬億元，相當于同期全國地方財政總收入的46%左右。

另據克而瑞數據顯示，2004年國土部規定經營性用地將通過招拍掛出讓后，上海住宅用地的價格呈現出波浪式上漲趨勢。2005年上海住宅用地成交均價為3127元每平方米，2006年則下降至1811元每平方米，2007年反彈至3828元每平方米，2008年由于受到金融危機的沖擊，住宅用地均價出現下跌，為3393元每平方米，而在隨后的兩年又出現爆發式上漲，2009年7143元每平方米，2010年均價破萬，達到10574元每平方米。

合理調控，保護剛需

上海望源房地產開發有限公司董事長季寶紅認為，房價之所以居高不下，從實質上來講主要問題就是中央財政和地方財政分配制度的不合理，地方政府難以通過土地財政的運行模式保證地價、房價。在中央和地方政府財政體制不改變的背景下，房地產的調控失去作用是必然的，最終的效果肯定也是令人失望的。

另外，由于購房需求的不同，以往的調控很大程度上誤傷了一些購房群體，讓很多改善性需求者不得不在政策的邊緣徘徊。實際調控應該保證切實需求者有房可購，而非進行“一刀切”的抑制。

同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，本次的新“國五條”細則在這方面有一定的突破，主要堅持的還是“去投機化”的目的，主要針對的是投機購房者。

從調控手段來講，二手房交易20%個人所得稅主要是針對短期內（5年內尤其是1～2年的短期投機客）投機行為而征收的資本利得稅，通過這個稅收動作，一定程度上將短期內投機性的購房者或投機客擠出房地產市場，防止整個房地產市場再把房產當做投機的工具從而弱化房地產本身的投資屬性，讓房產回歸以自住需求、自住屬性為主的市場特性。

張宏偉說，現階段行政手段與經濟手段、市場手段并行使用，為以后以限購為主的行政化手段退出做鋪墊。從這個角度來講，此次調控政策絕不是媒體及大眾所解讀那樣簡單的重復和強調，經濟手段、市場手段調控將深遠影響整個房地產市場的格局及未來走勢。