創意地產退潮？

顧慧妍

創意地產曾如飄落人間的仙子般為世人追捧，但隨著神秘面紗逐漸揭去，創意地產也難逃“柴米油鹽”的現實考驗，畢竟“賺錢”才是硬道理。如何渡過當前的尷尬境遇，成為創意地產亟需解決的問題。

曾經喧囂不斷的創意地產正在退潮。目前在上海除了少數創意標志性園區備受追捧之外，很多以往風光無限的文化創意園區，相當一部分已經被市場冷落，創意園區的發展瓶頸或將愈發凸顯。

M50、八號橋、紅坊等，更多的園區被湮沒在都市叢林中。實際上在這些園區內，除了點綴在建筑間的城市雕塑和個性十足的園區環境，其他方面與傳統商務辦公地沒有本質的差異。如果整個園區缺乏清晰的產業規劃、沒有特色運營服務、進駐園區沒有引導沒有門檻、也談不上孵化和扶持，對文化創意產業缺乏應有的推動作用，那么創意企業難有持久的凝聚力。

“有的開發商是覺得實在沒什么好搞了，就來做創意地產。這樣的人做事往往沒有恒心，也難以全心全意去把這件事做好。”有開發商向記者表示。

“創意地產中‘玩概念的情況當然難免，而且很多。概念好用就多用，這是開發商拿地立項的戰略。而這種模式開發的項目，往往缺乏真正的內涵，有的連創意產業都沒有，純粹做成了商業地產，最終難逃失敗命運，浪費了很好的區位和建筑空間。未來這種不科學的開發模式將面臨淘汰。”上海斯蓋營銷策劃有限公司總經理余勇生說。

創意地產：并非創意+地產

“創意地產，并非就是簡單的創意+地產，也不僅僅是創意產業地產。”余勇生說，“創意地產是商業地產中的創新開發模式，是在整個產業鏈的各個環節中，把房地產與創意產業進行融合，特別是在項目策劃、規劃和設計階段中投入大量創意元素的房地產運作模式。”

真正意義上的創意地產有三個特質：首先要采用房地產的開發模式進行開發和經營；其次，必須對創意產業進行運營，從其特性看，創意地產必須為創意產業提供廣闊的發展空間，讓有限的建筑空間成為無限的創意空間；第三，創意地產必須為創意產業提供寬松的運作環境。

其實，創意地產在中國還很“年輕”。拿上海為例，上海的創意產業走的是一條從自行開發到政府引導的發展之路。從上世紀90年代起，上海一些從事藝術、設計的創意者們就自發地聚集到莫干山路、泰康路、昌平路、福佑路的老廠房和倉庫，從事文化創意活動。

2004年下半年，上海市經委看到了創意產業未來的發展方向，積極尋找國外一些發達國家在創意產業方面的經驗，結合上海特色，在11月份組織成立了“上海創意產業中心”。2005年4月，上海首批18家創意產業集聚區掛牌，建筑面積總共占地30多萬平方米。

上海的創意地產發展已經初具規模。在泰康路，6家弄堂工廠匯集了10多個國家和地區近百家視覺創意公司，中西方創意理念在此融合、碰撞，一切都顯得與眾不同。如今，“田子坊”已成為上海最大的視覺創意設計基地、上海視覺設計人才“孵化器”，從這里流出的產品和創作理念正源源不斷地對市場產生強大影響力。

但我們也可以從一些失敗的案例看出，目前的創意地產開發存在很多誤區。“其中典型的誤區就是刻意為地塊尋找創意產業。事實上創意地產并非簡單的為房地產注入文化創意產業，更科學的做法是為文化創意產業選址；第二個誤區就是認為只有文化創意產業園是創意地產；再者以為必須要有創意設計師參與其中才稱得上是創意地產，而事實上創意地產的范圍更為廣泛。”余勇生告訴記者。

三種開發模式

創意地產的開發模式通常有三種：一種是國企投資開發和運營，另一種由民營企業主導或民企、國企聯合開發運營，第三種則是由行業領導企業或品牌投資開發并聚集產業鏈企業形成創意地產。

創意地產的盈利模式可分為多種類別，目前常見的是靠房產租賃盈利，這是初級模式；而比較成熟的盈利模式包括企業孵化、企業服務、金融服務、專項補貼申報、項目風投等，這些才是真正意義的創意產業運營盈利模式。

實際上，國內目前真正能做到高級別盈利模式的項目非常少，主要原因是高級盈利模式對運營團隊的專業要求很高，而且需要更長期的運營服務后方能產生，多數投資商急功近利缺乏耐心，難以從本質上實現突破。

經過近幾年的發展，一些創意園區也的確做得風生水起，如舊倉庫改建的老碼頭創意園區，德必文化旗下的運動LOFT創意基地等，都很有特色。

另外田子坊和老碼頭這樣的項目，成功之處在于完美地將文化創意商業模式融入園區，形成了一個完全開放的文化創意商業市集，完善了創意產業與文化生活的接軌，為園區注入了源源不斷的商機和文化旅游影響力，成為城市文化創意的重要標簽。

深圳F518時尚創意園也是一個比較成功的案例，它不僅成為深圳創意地產的標簽，更在創意孵化和成果轉化上形成了特有的模式，實現了從創意到制造企業再到消費者的全產業鏈模式，不僅幫助創意企業實現市場化運作，更開創了園區的多種盈利模式。

而廣州的一些創意園就沒那么幸運，紅專廠、星坊60、北岸創意文化園相繼傳出拆遷的傳聞。這些園區首先在產權方面存在問題，除了廠家自行開發的創意園外，其他創意園投資運營方所獲的簽約期幾乎都在20年以內。租期短、改造成本高，一些創意園在發展中也“走了樣”，為盡快回收成本而變成了“紅酒街”、“餐飲街”。曾經定位于“廣州第一家非房地產包裝”的真正意義創意區，并且許諾十年不變的紅專廠，前除了一些規模較大、較為知名的企業外，靠小型的手工藝品小店和特色餐廳吸引人氣。

上海的“五維創意園區”也面臨類似的境遇，曾經的創意園區如今變成了婚紗攝影基地，或許只有拍照的新人才會“到此一游”。

城市中心的創意地產，重要的就是結合創意商業和創意旅游地產模式，打造城市文化創意地標。而城市近郊的創意地產，更需要的是沉下心去做產業運營和企業孵化，打造文化創意企業創業和成長的理想環境。

投資者：需真正懂行

以前提到創意地產，各地政府都覺得新鮮，并給予極大支持，但對創意地產的真正內涵不甚理解，經過這幾年的實踐，大家對創意地產的認識逐漸成熟了。未來，從拿地立項這個環節，政府相關部門基本不再開綠燈了，開發商面臨真正的考驗，沒有成功案例、沒有領先的模式、沒有招商運營的團隊，創意地產以后也將越來越難做了。

但對于那些真正做創意產業的投資商，未來相關的政策還會有所支持，并且可能會由于對文化產業的重視而不斷加碼。

同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，上海的工業化和城市化還沒有完全走完，所以上海發展創意產業更重要的是為二、三產業服務，緊緊圍繞了產業升級和結構調整，將創意產業融入城市文化與城市建設之中。也就是說，伴隨著上海市產業升級和結構調整，創意地產將在城市文化與城市建設之中發揮越來越重要的作用。

一線城市創意地產方興未艾，二三線城市同樣也面臨產業升級和結構調整的歷史機遇，相信在當前及未來一段時期內，創意地產也將在二三線城市的城市文化與城市建設之中發揮更大魅力。

未來創意地產再次爆發的機會依舊存在，但對于當下乃至于未來創意地產的投資者，專家給出如下忠告：首先，必須要真正懂得這個行業、了解創意地產開發模式；其次，需要做好打持久戰的思想準備；再者，要做到高起點，以打造城市創意精神地標為目標。

創意地產的靈魂在于創意精神，無論是基于文化產業還是制造產業，只要富有創意精神并將創意精神由內而外地植入到地產開發和運營的過程中，就不難成功。