養老地產成為開發商幌子

賴智慧

“養老地產很熱，但其實并不好做?！眲⑦_指著酒店窗外一個正在動工的養老公寓項目對《新財經》記者說。那一刻，他的表情略帶興奮，但也有些茫然。興奮的是，他進軍養老地產的愿望開始實現；茫然的是，他擔心自己找不到合適的養老項目運營模式。

劉達是湖南一家房地產開發商老板。6年前，因看好長沙地產行業發展前景和巨大商機，他雄心勃勃地加入到住宅開發的隊伍中來，得益于過去幾年國內房價一路飛漲，劉達也賺得盆滿缽滿。但隨著最近兩年地產調控政策的實施，銷售壓力就此到來。

通過朋友的介紹和實地調查，劉達萌生了轉型之意，目標是時下方興未艾的養老地產。目前他在長沙望城區的養老園區已經開工，但他只打算建少部分養老設施，多半還是住宅和商業配套。

“道理很簡單，因為全做成養老公寓根本經營不下去，國內純粹的養老地產沒有成功模式?！眲⑦_對記者直言。

劉達的做法和想法代表了目前眾多養老地產開發商的行為。隨著中國快步進入老齡社會，養老事業備受關注，養老地產也吸引著各地產開發商爭相涌入。但養老地產最終不為養老，大多成為開發商從事商業開發的幌子。

同策咨詢研究部總監張宏偉表示，開發商往往以養老地產為名頭去拿地，在土地市場價格日益走高的市場背景下，“養老地產成為開發企業進行‘圈地運動的工？具”。

2萬億元養老市場的誘惑

劉達進軍養老地產并非心血來潮，在此之前，他曾嘗試過向旅游地產轉型，但經歷了一番考察后，最終選擇了養老地產，“因為養老地產有很大發展前景和市場空？間”。

養老地產空間到底有多大呢？先看看國內養老產業的市場需求。

中國老齡研究中心主任黨俊武提到了兩個數字，第一個是老齡委此前公布的未來我國老年人口數量，到2053年是4.87億；第二個數字是失能老年人以及半失能老年人，目前這一數字有3300萬。

世聯地產戰略顧問事業部副總經理楊文斌接受媒體采訪時表示，預計2025？2040年，我國約有5000萬老年人需要通過專門的養老機構來養老。按照目前每人每年5萬元的養老費用計算，整個市場產值有2萬多億元。

事實上，中國人口老化還有結構性的問題。北京太陽城集團董事局主席朱鳳泊認為，中國從20世紀70年代末開始實施計劃生育，形成了一批“421”家庭，上面有四個老人，中間一代兩個人，下面一個孩子。朱鳳泊認為，“421”家庭出現以后，對家庭的養老功能形成了沖擊，也就為未來養老產業帶來了市場空間。

在養老產業這塊大蛋糕中，養老地產能分享到多大份額呢？

國務院辦公廳印發的《“十二五”社會養老服務體系建設規劃（2011—2015）》中提出90/07/03模式，即老年人90%為居家養老、7%為社會養老、3%為機構養老。這也意味著要想實現90%的居家養老，就要有更多的社會資本加入適老居住區的建設。

在清華大學住宅與社區研究所副所長周燕珉看來，在90/07/03模式中，90%居家養老、7%社會養老都是養老地產的機會所在。

除了養老產業空間大外，養老地產熱的另一個原因是，目前我國機構養老和社區養老模式存在不少弊端。

一方面，數量極其有限的養老機構很難滿足日益龐大的老年人群體；另一方面，養老院等福利性質的養老機構普遍面臨床位緊缺、人手不足的問題，而以行政區劃分的社區養老，又往往缺乏專門為老人服務的資源，在養老服務方面的專業性上存在不足。

“社區的養老服務建設滯后，住宅設計適合老年人的程度低等，這些因素對實現居家養老提出了較大的挑戰。”周燕珉如是說。

正是由于家庭養老日益困難，養老機構及社區養老又不夠專業，一種能將“居家性”及“專業性”相結合的養老模式就有了新的市場。其中，專為老年人設計、打造的老年人公寓或專業化運營的養老機構將是兩大發展方向。這正是近年養老地產快速升溫的原因。

房企、險企扎堆養老地產

事實上，除了對全國養老行業和養老設施的了解外，劉達此前也花了大半年時間了解長沙當地的養老情況和市場需求。他的初步判斷是，未來10年，長沙這個城市的社會養老就會有很大起色。

為此，他歷經波折，終于在長沙望城區一個青山掩映、綠水懷抱的村落處拿了地，開始打造他期待已久的養老公寓，并于2012年年初開始動工修建。

就在劉達進軍養老地產的同時，長沙各地打著養老公寓旗號的項目如雨后春筍般開建?！皟H望城區就有好幾個在建的養老公寓項目”，據劉達介紹，由于地理位置和環境不錯，有兩個養老項目離他的項目所在地不到一公里。

國內許多房地產公司也扎堆進入養老地產。

早在2008年，保利地產已涉足養老地產研究，直到目前，保利上海西塘安平老年健康生活小區才開發建設。遠洋地產2010年即開始啟動了對老年地產的研究工作，其首個機構養老的產品模型亦莊項目也于今年啟動。

2010年年底，萬科也高調宣布養老地產已成為旗下業務版圖的新分支。萬科總裁郁亮要求萬科北京、上海公司在兩地首先探索突破養老地產的成熟運營模式。綠城集團也多次表示，未來將告別純高端地產發展模式，積極向養老、旅游多元化模式轉型。

有媒體統計，現已有超過三成的品牌房企進入或宣布進入養老地產行業。除了房企積極進入養老地產之外，以泰康、新華、平安等為代表的保險資金也積極圈地建中高端養老社區。

2012年12月，新華保險與廣州市政府簽訂戰略合作協議，雙方將在養老、健康產業以及醫療衛生等領域合作。在此之前，新華保險明確將養老地產作為重要戰略，并已經注冊了兩家項目公司來支持其養老產業的發展。

泰康人壽此前聘請專業公司針對不同地區進行專門的養老調查，花了兩年的時間于2012年在北京、上海等地圈地成立養老社區。2012年6月，泰康人壽旗下第一家養老社區在北京昌平區奠基開工。

中國人壽首個養老養生基地國壽（廊坊）生態健康城于2011年11月在河北廊坊開工。據記者了解，中國人壽在福建廈門也有養生基地項目，在全國共有6個養老養生基地，其規劃的“一南一北”養老養生示范基地的格局已經形成。

之前在此領域表現相對保守的中國平安也不甘落后。2012年9月，中國平安進軍養生養老產業的首個項目“桐鄉平安養生養老綜合服務社區”在浙江省桐鄉市正式啟動。一名保險從業人員對記者透露，按照目前中國平安內部規劃，未來將在“環渤海”、“長三角”、“珠三角”、西南部、海南島等5個地區規劃養生養老地產項目。

令人大跌眼鏡的是，一些與地產和保險無關的企業也在布局養老地產。比如中石化今年4月上旬就斥資80億元在四川布局養老項目。中石化四川銷售公司董事長黃久長目前表示，公司欲將該項目打造成國內最好的養老產？業。

“養老”只是幌子

養老地產如此熱，最終建成的項目是否真的用來養老呢？答案是否定的。

自2012年下半年以來，國內一直處于調控之下的住宅型房地產又開始抬頭，北京、上海的房價有所松動，長沙當地一些新樓盤也陸續開盤，價格正在上漲。精明的地產人劉達便選擇這個時候開始出售其養老社區樓盤。

據劉達介紹，該樓盤雖然在郊區，但不錯的環境和宣傳中主打的“養老”概念還是吸引了不少顧客前往。但實地了解之后，顧客們發現，這個所謂的養老社區只是象征性地有一個面積不大且級別較高的養老院，而大部分都是住宅和配套商業。這讓他們大為不解，甚至有上當受騙的感覺。

一名兩年來一直在長沙尋找養老公寓的人士就憤然表示：“幾乎每個養老地產都不是真正建養老社區，都是搞商業開發，真是不能相信這些樓盤的宣傳?！?/p>

但劉達有自己的解釋，他對記者表示：“你可以說我們是打著養老的幌子做項目，但我們有難處，要是全建成養老公寓不但賣不出去，就算賣出去了也看不到收益。因為目前開發商基本沒有探索出有效的養老地產模式?！?/p>

劉達的難處也是各大開發商共同面臨的困惑?，F在全國多數養老地產最終都以商業開發為主，只是象征性地配備極少部分養老項目。

“我開始做養老地產后，接觸了上百家企業，真正能做好的不到10%，另外60%的企業根本沒有想好自己要做什么。原因在于，我們沒有專業的養老地產設計機構，沒有專門的為養老地產提供養老服務的機構，還是照傳統的房地產模式來運營，這當然不能成功。”全國房地產經理人聯盟養生養老地產委員會主任陳宏對記者表示。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，開發商往往以養老地產為名頭去拿地，在土地市場價格日益走高的市場背景下，養老地產成為開發企業進行“圈地運動”的工具，成為房企曲線拿地的“拿地模式”。

據其介紹，從具體案例情況來看，比如一個養老地產只需要300畝土地，而開發商有可能拿地超過1000畝甚至更多，那么剩余的700畝做部分配套和住宅開發，開發企業通過1000畝的圈地，從總體上實現養老地產項目的整體盈利。

養老項目盈利難

為何熱衷從事養老地產的開發商都不愿運營養老項目呢？

對從事養老地產的開發商而言，最大的難處是，土地審批難造成的運營成本高等現實情況讓養老機構很難盈利，甚至可能長期面臨虧損。

一個不爭的事實是，如果養老地產的土地獲取途徑和商業地產一樣，那么兩者的成本也就相當，但養老地產的投資回報周期卻要長很多，一般都要7？10年，是商業地產的2倍。

“普通的商業地產都是可以用來銷售的，但如果做養老地產，則需要進行相關的配套設施建設，比如無障礙設施建設、醫院等，這些都需要開發商來投資，但不可能立刻見到收益?！敝袊康禺a協會老年住區專家委員會執行主任朱文俊表示，“如此一來，若不是大的地產企業，很難有實力進行養老地產開發?！?/p>

業內人士一針見血地指出，在這種情況下，若非出于無奈，并沒有任何一家開發商會拿高價拍得的土地去做養老地產這種投資大、回報期長的項目。記者在調查中發現，更多的企業是打著做養老地產的旗號低價圈地，然后賣住宅。

國內最早專門面向老年人的房地產項目——北京太陽城國際老年公寓的開發商朱鳳泊對此深有感觸。

十多年前，朱鳳泊以每畝30萬元的價格拿到了623畝土地，按照國家規定可以開發40萬平方米的住宅，但是因為要建設醫院、護理院、養老院等配套設施，太陽城只開發了31萬平方米的住宅。以6200萬元作為啟動資金的朱鳳泊通過銷售1600單元的住宅緩解了前期的開發資金短缺，用于下一階段的開發。之后，5座老年公寓陸續投入使用，太陽城靠收取會員費以及年服務費才緩慢地實現了盈利。

與太陽城齊名的親和源也是如此，據其高層公開介紹，成立7年、在投入資金超過6億元之后，該項目才首度實現財務持平，前5年都相當艱難。

除了拿地難，養老項目的經營更是擺在企業面前的一大難題。花樣年總裁潘軍曾坦言，養老地產的核心競爭力不是開發能力，也不是投資能力，而是管理能力。

遠洋地產一名養老業務營銷經理就表示，養老地產是一個涉及較多產業鏈的復雜行業，其中除了適老化設施營造之外，還包含老年活動、老年教育、老年醫療護理等方面。她認為，這其中最重要的就是護理人員的培訓和保？留。

戴德梁行華中、華西區策略發展顧問部主管及董事黎慶文指出，不同類型老人對硬件設計和軟件服務有不同的需求，包括養生、護理和治療，而這三個專業領域進入的臺階都相當高，不是普通服務商能夠隨便跨越的。目前在這樣的專業服務體系發育遠不成熟的情況下，讓普通房地產與之對接，肯定沒法找到著力點。

在黎慶文看來，房地產商有拿地關系多、開發建設管理經驗多、融資渠道多、有營銷資源和經營管理經驗等優勢，但缺乏養生、護理和治療等技術資源。

而擁有養生、護理和治療等技術資源的療養機構、護理機構和醫療機構又缺乏房地產開發商的優勢，做起物業開發力不從心。

房地產開發商與專業機構合作的開發也罕有成功案例，原因是房地產開發商與專業機構的盈利模式大不相同：一個是追求短期套現，一個是追求長期服務獲利。

對于有地產商宣稱已通過養老地產盈利，多名業內人士對記者表示，這些利潤不是純養老地產項目部分，而是養老地產部分之外的住宅開發、商業配套的開發，開發商通過這些利潤來補充、支援養老項目，從而總體上實現項目的利潤平衡或盈利。