養(yǎng)老地產(chǎn)“幌”言

家住北京朝陽(yáng)區(qū)的程奶奶今年65歲，是一名國(guó)企退休員工，老伴幾年前去世，兒子在國(guó)外工作，女兒住在離家十多公里的北京南城。程奶奶一心想找家合適的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)安度晚年。但四年來(lái)，她一次次考察、一次次體驗(yàn)、一次次失望。

原因在于，數(shù)量有限的公立養(yǎng)老院進(jìn)不去，要排長(zhǎng)隊(duì)等候；一些民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收費(fèi)普遍偏高，服務(wù)也不到位。

放眼全國(guó)，像程奶奶一樣找不到合適養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人不在少數(shù)。目前市場(chǎng)上可供選擇的養(yǎng)老地產(chǎn)基本分為“房企系”和“險(xiǎn)企系”兩大類型，但無(wú)論哪一類，門檻都高得離譜。動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)甚至數(shù)百萬(wàn)元的費(fèi)用，將許多有養(yǎng)老需求的老人擋在門外。

不可思議的是，在老年人難找到合適養(yǎng)老場(chǎng)所的同時(shí)，一些民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)卻因入住率低而發(fā)愁，有些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)只有少數(shù)幾個(gè)老年人入住，貼錢運(yùn)營(yíng)已成常態(tài)。生意清冷的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)甚至讓投資人覺得，做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)只是一廂情？愿，沒有出路。

這樣供需脫節(jié)的現(xiàn)象，并沒有因?yàn)檠巯吗B(yǎng)老地產(chǎn)的火熱而改變。相反，現(xiàn)在各類打著養(yǎng)老旗號(hào)的地產(chǎn)項(xiàng)目，最終都沒有建成真正的養(yǎng)老設(shè)施，而是配套極少數(shù)養(yǎng)老設(shè)施作為點(diǎn)綴。

土地成本高是開發(fā)商面臨的最大難處，土地審批難造成的運(yùn)營(yíng)成本高等現(xiàn)實(shí)情況讓養(yǎng)老機(jī)構(gòu)很難盈利，甚至可能長(zhǎng)期面臨虧損。如果養(yǎng)老地產(chǎn)的土地獲取途徑跟商業(yè)地產(chǎn)一樣，那么兩者的成本也就相當(dāng)，但養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報(bào)周期卻要長(zhǎng)很多，一般都要7？10年，是商業(yè)地產(chǎn)的2倍。

在這種情況下，若非出于無(wú)奈，沒有哪家開發(fā)商愿意拿高價(jià)拍得的土地去做養(yǎng)老地產(chǎn)這種投資大、回報(bào)期長(zhǎng)的項(xiàng)目。因此，更多開發(fā)企業(yè)都是打著做養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號(hào)低價(jià)圈地，然后開發(fā)成住宅銷售。

“養(yǎng)老”也就成了開發(fā)商從事商品房開發(fā)的幌子。

業(yè)內(nèi)一直聲稱，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)沒有盈利模式，但有專家認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)不好的一個(gè)重要原因是，目前養(yǎng)老地產(chǎn)沒有真正做到為老年人服務(wù)，沒有充分結(jié)合老年人的需求，而過(guò)分在意快速的投資回報(bào)。

只有讀懂老人，再做地產(chǎn)，才是養(yǎng)老地產(chǎn)的出路，才能讓老年人老有所養(yǎng)。