逐鹿孫河

劉楊

入主孫河的龍湖、泰禾、首開當前正在以不同節奏運作著手中的項目，今年還將入市的兩宗土地必將成為各開發商追逐的熱點。

盡管孫河板塊當前仍處在區域發展的初級實踐階段，但延續周邊已成型的三大別墅區的開發思路，進駐開發商的樓盤定位已全部指向了高端住宅。比如龍湖的雙瓏原著、泰禾的“北京院子”等。

早在2010年，朝陽區就組織了孫河組團規劃設計方案征集活動，在朝陽區政府的遠景中，孫河組團被設定為“集高端商業休閑服務設施、高品質居住社區為一體的綜合功能區”。

別墅開盤蓄勢待發

京密路與順黃路交叉口往西400米處，便是北京龍湖雙瓏原著項目新建成不久的樣板間。作為孫河板塊去年放量以來首個即將面世的樓盤，龍湖相關負責人表示，雙瓏原著項目不僅是繼頤和原著后的第二個“原著系”低密度產品，更將成為繼龍湖滟瀾山后的第二個中央別墅區標桿項目。

與推盤計劃不謀而合的是，6月初雙瓏原著終于取得預售證，而其相關人員也表示將盡快進入首期的銷售節奏。據龍湖方面介紹，取名“雙瓏”，既有同頤和原著兩相輝映之意，還會將玉、龍等中式元素體現在項目營造上，如龍形水系、中式三進照壁等。雙瓏原著緊鄰水系的樓王產品最高均價擬在10萬元/平方米左右，而項目整體均價也將在7萬元/平方米以上。

緊鄰雙瓏原著東側施工中的土地，便是泰禾年初在孫河收入囊中的地塊。作為有望在下半年入市的又一孫河項目，曾成功打造運河上的院子、泰禾紅御等名品的泰禾集團將攜“院子系”產品亮相孫河，而該樓盤暫定名為“北京院子”。

早在泰禾拿下該地塊不久，泰禾品牌總監沈力男就曾表示，該地塊將延續“院子”品牌做高端住宅，而泰禾也將和其他開發商共同將孫河打造成純粹的高端住宅區。

除去龍湖和泰禾已有可以借鑒的高端住宅思路，并將逐步推向市場之外，4個月前在孫河板塊西側取得兩塊用地的首開，雖還未公布成型的項目規劃，但也表達了其打造高端住宅的決心。首開地產營銷總監楊國杰就表示，“這是首開地產首度進入朝陽孫河板塊，同時也是首次入手低密度宅地，首度嘗試低密度產品也是首開豐富公司產品線之舉。”

三大開發商同時打出“高端牌”，一方面原因來自區域的整體定位，另一方面則是緣于孫河土地拍賣時的前期規劃。

據了解，龍湖和泰禾所拍下地塊容積率為1.1，而首開所獲得地塊的容積率稍高，但也為1.4。在一些開發商看來，孫河地塊的容積率之所以偏低，最重要的原因還是孫河是中央別墅區附近最后一塊集中成型的新組團，加之其本身擁有區位、交通等眾多優勢條件，政府也希望將其往高端方向打造。

多地塊待入市

入主孫河的龍湖、泰禾、首開當前正在以不同的節奏運作著手中的項目，然而回首幾個月前的拍地場面，或許連這幾家開發商都心有余悸。

從2012年9月至今年2月底，在這不到6個月的時間里，孫河板塊共有3次土地出讓，拍出4塊土地。在此期間，包括萬科、龍湖、華遠、保利、融創、招商、綠地、九龍倉、泰禾、懋源、首開、路勁等累計超過40家開發商相繼競拍過孫河地塊，這個位于朝陽區北端臨近順義的區域，也成為了近期土地市場名副其實的常客。

2012年9月底，在海淀萬柳地塊拍出后2個月，業界的焦點集中在了朝陽區孫河鄉北甸西村二類居住用地A地塊上，競拍現場就有業內人士預測，該地塊的市場價值將毫不遜色于萬柳地塊。

在萬科、龍湖、華遠等五家實力房企同時入場關注的情況下，經過10輪競拍，龍湖地產最終競得A地塊，亦成為首家進駐孫河組團的房企。值得一提的是，據傳聞在得知龍湖以折合樓面價20158元/平方米獲得該地塊后，北京龍湖總經理宋海林顯得尤為激動，或許在他看來，龍湖算是撿了個便宜，而一些房企此時還未真正認識到孫河的價值。

今年1月底，孫河板塊的W地塊，包括保利、融創、懋源、招商、九龍倉、綠地等12家企業參與了該地塊的拍賣，而在多輪競價后，最終泰禾力壓群雄，成為孫河組團的第二個“地主”，W地塊的折合樓面價也定格在了29422元/平方米。與緊鄰的龍湖所拍的地塊相比，相隔4個月時間，同一區域樓面價上漲9000元/平米，漲幅超過40%。

2月底，孫河組團西側的F和G地塊出讓。見識過了前兩次的白熱化競拍場面，這一次多家房企也做好了打持久戰的準備。

在分別經過了現場25輪和21輪競價后，兩宗宅地均被北京首開獲得。據掛牌資料顯示，兩宗地規劃的總建筑面積為103859平方米，兩地塊溢價率均不超過35%，折合樓面均價為26358元/平方米。

事實上，事后關于這次拍地業內也出現過一些爭論。在一些人士看來，從成交價可以看出，孫河土地價格正趨于合理，房企拿地也相對謹慎。而也有人士指出，這并不能算做一次拿地價格的回落，因為雖然首開拿地價格低于泰禾，但首開所拿地塊容積率為1.4，高于泰禾的1.1，此外泰禾所拿地塊緊鄰京密路，在高端產品的打造上，泰禾擁有更大發揮的空間。

從孫河組團規劃圖看來，孫河地區仍有多個地塊等待入市，但查詢2013年城六區商品住宅供應可以發現，今年朝陽區孫河板塊只有5宗土地有入市計劃，而在泰禾和首開年初先期拿走3地塊之后，剩下的兩宗入市土地必將成為各開發商追逐的熱點。

區域成熟待有時

2012年，朝陽區公布的“十大發展基地”建設規劃中，就有溫榆河生態綠色休閑區，而孫河組團正隸屬于這一休閑區。

公開資料顯示，孫河板塊緊鄰地鐵15號線孫河站及京承、京平、機場高速三條核心高速公路，距離首都機場最短距離僅為6公里，距望京7公里，距孫河地鐵站和機場南線均為1.6公里。依托于漸進成型的便利交通，在許多業內人士看來，孫河不論是從行政劃分，還是實際距離上，都優于周邊幾個傳統別墅區板塊。

周邊眾多優越的配套，也為孫河板塊最終發展成為高端居住區奠定了良好的基礎。據了解，除聚集諸如奧特萊斯、歐陸廣場、日祥廣場等國際化購物中心外，孫河地塊還被國際高端學校、三甲醫院、商業會所、馬術俱樂部與高爾夫球場等高端配套所環繞。此外，孫河地塊出讓土地整體低于1.4的容積率也為住宅本身的舒適性提供了保障。

在區域的整體規劃及發展看來，孫河板塊也是朝陽區較大的功能儲備區，整體規劃用地面積將達到127平方公里。據了解，在今后的發展中，該區域還將依托于自然生態濕地的特有環境加快建設濕地生態公園。

盡管當前孫河板塊仍舊有大片的荒地亟待開發，但已有相關專業人士明確表示，在未來的5到8年中，孫河板塊將會最終成型，屆時，孫河將成為中央別墅區中的“中央別墅區”。

其實，除眾多的硬性優勢條件之外，當前別墅市場的緊缺或許也會讓孫河板塊受到更多關注。數據顯示，今年前3月，北京別墅市場新增供應僅172套，環比上一季度1383套出現明顯下滑。而與別墅供應趨緩向對比的是，5月份別墅市場的總成交金額就超過了30億元。