奧園從“商”任重道遠

劉楊

如何實現商業地產的資產化，從而成為一家持有型的商業地產公司，奧園仍舊有很長的路要走。

談及奧園，業內多會想到其與北京著名爛尾項目長安8號之間的瓜葛，而在其去年正式斬斷了這層關系之后，奧園也極少有消息發出。

近日，經歷多年曲折的中國奧園地產集團股份有限公司發布了其商業地產戰略，計劃未來將商業地產比重提高至40%。實際上，從2010年至2012年這3年間，奧園的復合增長率均保持在30%左右，商業比重也一再攀升。但對于其商業的遠期規劃，業內人士則表示，“恐怕要付出更多的努力。”

初步實踐“商住雙線”

盡管在6月5日舉辦的奧園集團商業地產戰略發布會上，奧園才正式宣布將大規模進軍商業地產，但事實上，早在2009年奧園就意識到了商業地產較強的抗風險能力，并隨之施行了商住雙線的發展戰略。

根據和訊網的報道，奧園集團執行總裁楊忠在發布會現場介紹，近年來，奧園確定了大中型商業Mall，主題及社區配套商業街，高端商業公寓寫字樓，養生酒店四個商業產品系列，同時亦明確執行了自持為輔、銷售為主的商業地產運營模式。經過三四年實踐，奧園集團陸續推出的商業項目，如廣州奧園廣場、沈陽奧園會展廣場、奧園養生廣場等，都取得不俗銷售成績。

商業地產與住宅雙線產品的齊頭并進，也使奧園的財務業績取得了長足發展。

公開資料顯示，2011年奧園商業物業收入達10.86億元，相比2010年增長237%；2012年，奧園的合同銷售金額達人民幣52.5億元，同比2011年上升約5%；2013年奧園則計劃推出包括株洲奧園養生城、株洲奧園廣場、重慶新項目、廣州蘿崗、廣州長隆、廣州南站等多個項目。據悉，奧園今年前5月合同銷售金額已達20億元，奧園投資者關系主管何嘉恩日前表示，集團有信心達到全年75億元的合約銷售額目標。

廣州寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同在發布會上表示，“相比于十年前的奧園，無論是決策、模式還是智慧，都顯得更加務實和成熟。”而良好的財務狀況也讓奧園逐步發力拿地，進一步夯實“商住雙線”的發展策略。

據輝立證券方面分析顯示，除去項目銷售回款，2012年奧園通過出售北京項目和發行優先票據，回收現金人民幣46億元。可以預見，在積極的發展策略指引下，2013年奧園的新開工面積和在建面積將有顯著增長。

事實上，2012年奧園已經陸續在廣東、重慶、湖南等地獲取土地儲備。去年底，奧園就在株洲天元區拿下四幅商住地塊，此外，又以34.1億元拍得9幅共12萬平方米的廣州番禺新城地鐵上蓋商業地塊。

在奧園的版圖里，廣東、沈陽和重慶將是其未來幾年的重點發展區域，其土地儲備的長期目標則是，廣東省內的土地儲備占比為40%，廣東省外達到60%。而在2012年底與保利地產聯合獲取的番禺綜合地塊，將是其未來的發展重點。

奧園集團副總裁王曙煜在發布會上則表示，奧園下一步的商業布局首先要依托集團產業，在珠三角、長三角、環渤海等五大經濟圈共同跟住宅線實現商住雙線同步發展。

商業轉型任重道遠

面對調控政策頻出的樓市，許多以商品住宅為經營主線的房企紛紛選擇了轉型。楊忠表示，商業地產可以抓緊由內需帶動的消費增長，雖然短期的收款比例較住宅項目低，但日后可持續提供穩定的現金流。

面對是否擔心商業地產過剩的問題時，奧園方面表示，城鎮化是中國商業地產的最大利好，奧園看到商業地產的機遇。

與傳統的商業項目不同，奧園將自身所運營的商業地產產品更多地劃分為體驗式商業。

“注重量身定做與消費者的最終體驗感，這就是奧園地產定位。”對于王曙煜而言，2012年底以96%的招商率開業的番禺區奧園廣場，正是體驗式商業的成功例證。“我們將更多資源分配到了餐飲、娛樂，使體驗式商業的比例占到整個商場購物60%，與傳統的購物中心相比，我們提供了完全不一樣的生活方式，一個更體驗式購物的環境。”

據了解，奧園的體驗式商業更加注重于消費者之間的互動，其最大特點是集客能力強、消費時間長，并對其他的業態消費有帶動作用。在奧園看來，這些都可以有效達到縮短新商業市場培育期的目的。

商業地產的開發運營始終繞不開人、錢、模式這幾個核心問題。對此，已有業內人士指出，奧園這兩年才算是真正從不穩定的發展走向了穩健的經營路線，在資金、人員團隊方面恐怕只是出于“初級階段”，而商業地產更加看重“打持久戰”的能力。

實際上，商業地產的年均投入與產出比例相對住宅而言低很多，特比是對于自持型的商業而言，如要創造出利潤，則更加考驗持續運營的能力。

有數據顯示，SOHO中國去年物業類投資達380多億元，而由此產生的租金收入僅為1.48億元，租售比不足0.3%；而進入商業地產較早的萬達去年總收入為1097億元，租金收入也只有80億元，占總收入比為7.3%。

據了解，當前奧園商業自持比例仍徘徊在20%左右，而對于未來自持比例將如何提高，奧園方面則表示，近幾年來講有望上升到40%。

在許多業內人士看來，面對資金周轉的問題，奧園當前商業地產的自持率仍不會很高，如何實現商業地產的資產化，從而成為一家持有型的商業地產公司，奧園仍舊有很長的路要走。