二線城市寫字樓供應過剩

劉楊

許多二線城市寫字樓供應量的快速增長，其動力并非直接來自經濟增長，很大程度上，這種快速擴張是受地方政府的決策所引導。

關于北京、上海寫字樓供應不足的熱議還未降溫，二線城市寫字樓供應過剩又成為新的話題。據世邦魏理仕調查報告顯示，部分二線城市未來幾年寫字樓供應量已超過今后十幾年甚至幾十年的需求。

業內人士指出，在地方政府普遍的政策引導下，城市新區已成寫字樓供應的“重災區”，至于如何消化掉這些寫字樓，除地方政府急需產業轉型外，更需要各方群策群力共同應對。

多城市供過于求

日前，世邦魏理仕發布了一份名為《中國辦公樓實情調查》的報告，據其針對北京、廣州、杭州、上海、大連、寧波、成都、青島、深圳、武漢、南京、重慶、沈陽、天津等14個重點城市的調查顯示，這14個城市未來4年的寫字樓供應增長高達80%，供應總量約4100萬平方米。

基于過去3年的平均吸納率測算，世邦魏理仕將天津、沈陽、重慶評定為供過于求的高風險城市，如要消化未來4年的預期供應量，所需時間分別為60年、25年、20年；而諸如成都、深圳、武漢、南京、青島等城市，則被世邦魏理仕列為中等風險城市，其認為至少需要10年時間才能消化這些城市未來4年的寫字樓供應量。

據記者了解，這份調查報告并非危言聳聽。對于二線城市大多數都存在寫字樓盲目開發、供應量過剩的觀點，業內人士也都普遍持認同態度。據成都某業內人士表示，目前大成都范圍內就有150個綜合體項目在建，而僅主城區就有近60個項目。“這些項目大多都有配備有寫字樓，如此巨大的供應，已經遠超當前市場的消化能力。”

事實上，早在中國銀監會2011年年中工作會議上，銀監會主席劉明康就曾表示，應該對商業地產和二三線城市房地產風險保持“關注和警覺”。這也是銀監會首次在內部全體會議上對商業地產提出風險警示。

據公開數據顯示，2008年至2010年，商業地產開發投資增加了2200多億元，而2010年至2012年，相關投資增加了4600多億元。

充沛的資金投入帶來了大量的寫字樓產出，可是市場卻并不認賬。在第一太平戴維斯商業樓宇部董事溫書閱看來，在中國唯一有成熟趨向的寫字樓市場只有北京和上海，連深圳、廣州都不具備這樣的市場成熟度。

在二線城市極具增加的寫字樓供應規模面前，如何將寫字樓租賃出去也成為亟待解決的問題。溫書閱指出，寫字樓租賃是跟第三產業相關的，一個城市第三產業沒有發展到一定規模，是不具備吸納大規模寫字樓市場條件的。他預計，未來幾年，寫字樓散售行為會明顯增多。一旦出租率下降，出售率必然就會增加，“因為畢竟要收回投資。”

新區成“重災區”

許多二線城市寫字樓供應量的快速增長，其動力并非直接來自經濟增長，很大程度上，這種快速擴張是受地方政府的決策所引導。

世邦魏理仕指出，很多地方政府熱衷開發新區、建設新中央商務區，以借此推動土地銷售、城市發展、基礎設施建設以及房地產投資。在這一趨勢的帶動下，大量商業地產涌入并集中在新開發區域內。

以風險最高、吸納周期達到60年之久的天津為例，該市未來超過370萬平方米的寫字樓新增供應都來自濱海新區，占全市供應的70%；同樣，供過于求、吸納周期長達25年的東北重鎮沈陽，多年致力于金廊區域的開發建設，也導致大量新增寫字樓項目將在未來幾年內密集入市；成都有相似情況，而這個區域就在天府新城。

華高萊斯國際地產顧問（北京）有限公司董事副總經理公衍奎就表示，如天津濱海新區，出現寫字樓供應過剩完全是政策導向所致，是地方政府想單純通過公建配套拉動區域發展的結果。

實際上，在長年土地供應支撐政府財政的背景下，面對住宅用地愈發稀少的局面，地方政府也同樣希望通過商業地塊填補財政、促進產業和拉動就業。

“因為地方政府有強烈需求，所以會給予企業政策溢價，即用較低的成本可以去做高端寫字樓，或者是有些項目以捆綁住宅的形式出讓。”公衍奎分析，企業的目標是盈利，本來一些新區項目是沒利潤的，但通過政府的各種補貼就有利潤了，由此導致很多項目短期內增加。

地方政府提高了政績，企業獲得了效益，然而對城市發展而言，這種看似“雙贏”的做法卻有可能正在塑造一個又一個“空城”。

“天津濱海新區的局面只能慢慢靠時間去解決，政府給予足夠的政策扶持、給予足夠的稅收減免、給予足夠的政策溢價，吸引企業慢慢進來，人氣起來后再去消化。”在公衍奎看來，就業的增長、產業的發展還是會慢于寫字樓的建設速度，所以在很長一段時間內，天津濱海新區表現出來的仍將是過剩，甚至成為“鬼城”。

一些開發商也表示，如果能選擇，他們是不會選擇目前這種模式的。“只不過要進駐一個城市，就要遵從一個城市的規則。對城市新區的投入，也可以算是一張門票。”

產業轉型與規劃是關鍵

政府有發展的需求，開發商有利益的驅使，在業內人士看來，沒有真正遇到市場瓶頸反應之前，政府和企業是不會停下腳步的，而寫字樓供應在近幾年仍會繼續增加。

對此，有專家認為，地方政府初期的規劃定位很多都是跟風，一些功能定位沒有充分的根據，是否可以在寫字樓供應中引入專業機構的評估。

高力國際辦公樓服務部董事周曉駿驊就表示，地方政府在最初期，就應該引入一些專業機構來做，從現在暴露的問題來看，最欠缺的也正是最初定位。在他看來，雖然當前很多二線城市的區域總體規劃已經成型，但也可以引入專業機構去改變單個寫字樓項目未來的境遇。

也有專家指出，對于開發商來說，更應該掌握好發展的節奏和戰略。公衍奎表示，開發商不僅看整個商業及寫字樓的發展規律，還要看城市的發展規律和價值。如果有能力參與創造一個新的城市功能片區，讓大家認可，至少在市場不好的時候還有一定的抗風險能力。

實際上，當前一些二線城市寫字樓市場已經普遍面臨積重難返的境地，但也有一些成功轉型的案例值得借鑒。

“盡管在規劃時寫字樓供應就是過量的，但說前景暗淡也不一定，已有一些城市慢慢開始做產業，這是一個好的趨勢。”溫書閱舉例，比如說天津的武清，主要趨向就是工業物流，還有一些北歐制造業企業。“我認為這是做了一個充分的市場定位的，不去跟主流的寫字樓市場比拼，就做這個產業。”

此外，在一些人士看來，走大眾化路線或是緩解寫字樓供應過剩的有效方法。針對目前二線城市一些高端寫字樓針對大型企業招商的做法，如果能讓小型企業也入駐寫字樓內辦公，不僅能解決“商住混住”的問題，也能拉動寫字樓市場的需求量。