北京樓市夏季攻勢

龔小鋒

由于旺盛的需求和充足的蓄客量，開發商似乎不擔心因漲價而失去購房者，卻為能否拿到預售許可證而憂心。

5月底，京城一些項目陸續開盤或。在經歷了多個月供應斷檔后，夏季，北京樓市迎來爆發行情。

盡管如此，在房價與“烏紗帽”掛鉤，預售證遭到嚴卡背景下，越來越多的開發商抱怨，在北京拿預售許可證太難了。目前，北京樓市庫存仍停留在低點，供需矛盾失衡。夏天里的“一把火”

5月最后兩周，許多拖延了許久的樓盤開始尋求入市，不少項目銷售暢銷無阻。5月25日，通州的華業·東方玫瑰開盤，這已是一個月內，該項目第二次加推。“房源很緊俏，開盤兩天就賣了430套房源。”該項目銷售人員介紹。

次日，通州的合生濱江帝景也加推了700套房源，開盤即售罄。6月2日，房山的金地朗悅開盤，很快售罄。

“市場需求旺盛，很多項目亟須入市。”亞豪機構副總經理任啟鑫認為，經過兩個月的調整，一些開發商開始加快銷售，尤其是近期拿地的開發商更需要回籠資金。

從數據來看，5月網簽成交量確實呈現上升趨勢。據偉業我愛我家市場研究院監測數據顯示，2013年5月北京純商品住宅（不含保障房）網簽5598套，環比上月上漲6.2%，純商品住宅交易均價同比環比均出現一定程度上漲。

盡管有一部分項目入市，但是市場供應仍顯乏力，北京新房供應量一直維持在6萬多套的低點。在任啟鑫看來，中小戶型仍然不足，市場供應不容樂觀。

等待的焦慮

記者近日走訪大興天宮院等多處樓盤，不少購房者都抱怨樓盤遲遲未開。實際上，不只是購房者，開發商也表示很著急。金融街·融匯和中國水電·云立方都遭遇了取證苦惱。“現在拿不了證，我們也著急，但是什么時候能開，都還是未知數。”中國水電地產品牌營銷部總經理方軼告訴記者，中國水電·云立方現在對外報價是18000元/平米，價格已經很低了。

據了解，去年12月開盤時，云立方均價為15700元/平米，融匯則為16000元/平方米。按照建委的要求，上述項目開盤價不得超過上期開盤價，即16000元/平米。

在通州臺湖板塊的開發商也有同樣遭遇。“很頭疼，我們想盡早入市，但是批不了，住宅沒法賣，現在只能先賣辦公產品了。”東亞新華地產營銷總監賈玉鵬說：“東亞·印象臺湖二期報上去的價格是19000元/平米，但住建委希望按上期15000元/平米價格走，可是現在臺湖的地價都19000元/平米了。”

據記者了解，目前北京有三四十個項目被卡在預售許可證審批環節，大多是原計劃“低開高走”的老項目和一些高端的新項目。北京市住建委網站顯示，從4月1日到5月31日，北京有27個項目拿到預售許可證，同比下降兩成，其中，5月份僅為14個。

“各區住建委在上報和審批預售項目時，會通過不同的搭配，比如高端項目和剛需項目的搭配，以此來拉低整區成交均價。”北京一名國有房企負責人表示。

“幸好去年就拿到了預售證，夠今年賣的，下一期是明年的事了。”奧北別墅區一名開發商私下對記者慶幸道。多名高端項目開發商對記者證實，盡管已經取證，但住建委對一些成交量大的項目和高端項目還會進行重點監控，控制網簽速度，以避免區域成交均價被拉高。

價格仍是揭不開的神秘“面紗”

相比4月、5月20盤左右的入市量，6月份項目入市積極性明顯提高。

亞豪機構市場研究統計顯示：6月份31個人市項目中，首次入市的純新盤就有15個，占比約50%。

任啟鑫認為，純新盤占比之所以高，是因為大量純新盤在拖延了很久之后，已經面臨不得不入市的境地。

據了解，無論是純新盤還是老項目后期，大部分價格依舊未定。目前，31個新盤中給出價格區間的只有13個，多數項目尚處于待定狀態。而這13個已公布價格的項目也均表示，要以最終取得預售許可證的價格為準。

盡管預售證遭到嚴卡，但是一些項目報價卻有高開的跡象。如通州綠城·京杭廣場報價達到了3萬元/平米。此外，房山區長陽板塊近期計劃入市的幾個項目中，報價達到了17000-20000元/平米，有一定幅度的上漲。

究其原因，是“上有政策，下有對策”，開發商的應變手腕也隨之發揮。除了此前備受關注的精裝修分拆漲價外，不少項目“期轉現”的舉動十分明顯。

有開發商甚至表示，與其在預售證環節被卡，不如等把期房項目“熬”成現房了，直接拿現房銷售許可證，“名正言順”地漲價。方軼表示，現在北京很可能已經在研究怎么控制現房銷售證的對策了，這個辦法也將行不通了。

由于旺盛的需求和充足的蓄客量，開發商似乎并不擔心會因為漲價而失去購房人。以最熱門的區域之一大興為例，在6月份計劃入市的新盤中，不乏金融街·融匯、中國水電·云立方這樣蓄客已久的老項目后期。

位于通州商務園的金地·格林格林也是今年北京樓市的焦點之一，在第一期獲得熱銷后，項目關注度也大為提升。據售樓員介紹，二期小戶型房源為55-90平米的一至三居，預計6月開盤，目前蓄客量已經十分充足。

“現在只要能拿到預售證的項目，基本上不會賣得太差。住宅市場整體的供需矛盾尖銳，市場供應太少，需求一直累積著，得不到釋放。”賈玉鵬說，只要有符合剛需客群要求的新項目入市都會受到追捧。

業內人士預計，6月份“日光盤”的現象還可能會增加，項目能否拿到預售許可證，則成為接下來樓市走向的關鍵。