北京擬禁中介代收房租

龔小鋒

租賃雙方直接劃轉租金，這意味靠吃差價生存的房屋托管業務將受較大影響。

對于手上有閑置房產的人來說，總會面臨這樣的處境，既想把房屋出租，又不想為找房客、收租等一系列事宜困擾。需求產生市場，托管房屋在北京出租房中占據很大份額，也由此產生“吃差價”等市場亂象。

為規范中介市場，5月13日，北京出臺《北京市房地產經紀管理辦法》（以下通稱《辦法》）征求意見稿，其中影響最大的一條，即明確規定擬禁止中介代收房租，租賃雙方直接劃轉租金，這意味著以吃差價為主要目的房屋托管業務將受到重創。

代收房租滋生市場亂象

鄒先生租的兩居室位于北三環某小區，是一家小中介托管的房子。鄒先生租該房間已經快2年了，其間從未見過房東。去年合同快到期時，鄒先生問中介續租的價格，中介事先都會說問過房東后才能定價，“房東要漲租金是肯定的，但他們一定會在房東的基礎上再加點。”

據了解，類似鄒先生這樣的租戶在北京數量不少。中介替業主代管房屋后，提供租賃、收租以及房屋在合約期內的維修等事宜，房東只需坐收租金。據中原地產三級市場部研究總監張大偉估算，北京租賃市場一年總成交100多萬套，其中房屋托管業務所占比例20%。

“這不算嚴格意義上的房屋托管，實際上是一種雙邊代理，利用信息資源不對稱進行吃差價，兩頭賺。”張大偉說，中介機構在從業主手中收取房源時，通常會要求業主提供空置期，空置期內免除房租。接著中介機構再以高出房主定價的價格將房屋出租出去。這種“吃差價”模式，推高了市場租金。

據中介人士介紹，目前很多隔斷出租、惡意扣款等現象多源于這種代理業務，導致租賃市場秩序混亂。今年5月初，北京一位任姓女房主就將房地產中介公司告上法庭，原因就是她將房屋交給中介公司托管，結果發現自己這套三室兩廳的房子被打了三個隔斷，連廚房都住上了人。

“我前后通讀了《辦法》意見稿，并沒有明確說要禁止房屋托管，只是說要叫停代收房租。”鏈家地產副總裁林倩坦言，如果規定要直接劃轉房租，這在一定程度上能促進房租賃市場規范化。但她也承認，禁止吃差價，會使得一些小中介失去代理房屋的動力，對房屋托管業務產生影響。

房屋托管業務或將受創

對于中介來說，《辦法》如出臺，意味著政策進一步加碼。此前，2008年北京曾要求中介須向指定銀行交納不低于60萬元的租賃代理保證金，才可從事房屋托管業務。因此，目前不僅小中介在做，一些大中介也有托管的房源。

房屋托管市場規模目前還沒有官方的數據。有媒體甚至報道，目前整個北京中介行業的房屋托管業務營一年收入不低于五億。如北京中介行業規模最大的鏈家地產，就從房東手中收集房源進行統一裝修、統一管理、統一出租，并成立“鏈家自如友家”品牌。據鏈家自如提供的數據，目前北京市場上已約有1萬套自如友家的房源。此外，偉業我愛我家其房屋托管業務占全部營業收入比例的15%-20%。

“我們的自如和小中介的托管房完全不一樣。”東二環鏈家地產經紀人李小姐說，自如是統一裝修，一般和業主簽訂兩年或兩年以上的合同后，有任何改動都會征詢業主意見，合同到期后如把房子交還業主，裝修家電都是免費送出去的。

據李小姐介紹，租住自如的主要是白領，一般三家合租居多，“現在住自如的越來越多了，如果政府真要叫停，應該叫停那些小中介的，而不是叫停服務規范的大中介。”據了解，自如房屋不收取中介費，而是收取年租金10%的服務費，包括維修保潔等。

“自如的模式其實和如家一樣，屬于全程代理，是資產管理范疇，不屬于經紀行業的房屋托管范疇。”在林倩看來，自如友家是鏈家旗下的資產管理和租賃管理公司，資金劃轉方式會根據業主需求而定。是否受到上述辦法管制還有待政府部門界定，目前不會對自如品牌產生影響。

“現在每一個居住區會遍布很多中介，如果業主有房要出租，一般會告訴更多中介，大家都去競爭。”北京世紀中環一名中介人士稱，公司所有的房屋會共享給區域內的其他中介，如果是其他中介談成合同，公司再進行適當抽成。

該中介人士就對記者稱，公司自有的托管房屋在區域內高達上百套，其中有不少就是隔斷房。

此外，記者此前接觸過多名小型中介經紀人，均宣稱在區域內有大量的托管房屋，其在出租房屋時往往會收取不同名目的費用，如衛生費等，還時常出現克扣租房人押金等現狀。

接受采訪的中介人士表示，北京市這一規定如果實施，大型中介機構必然會終止代收房租業務。但部分小中介數量多，手法靈活，肯定有渠道繼續暗箱操作，這可能導致主管部門對市場亂象的管理更加困難。一名受訪的中介人士稱，“我覺得監管不了，以前說要治理隔斷，雖然是少了，但隔斷還是存在。”

業內建議“堵不如疏”

提起房屋托管，將手中房產托管給中介機構的業主劉女士很有感觸，她覺得這種業務幫他解決了很多麻煩，當然，前提是中介要靠譜。”

據多名中介人士介紹，一些長期在外地，或者是同時有多套空閑房屋出租的業主，不愿意投入過多時間和精力管理房產，的確存在房屋托管需求。

業內人士認為，房屋托管是國際上成熟的經紀業務形式，以機構的方式提供房源能節約社會成本，是市場成熟的表現，不可一刀切。在對吃差價進行整治的同時，應對房屋托管模式盡心合理監管。

據了解，在歐美國家，專業的房屋托管公司接受業主的委托，對房產進行打理，房屋托管公司主要通過收取管理費的方式盈利，這一模式顯得更加成熟規范。如美國最大的出租公寓經營者——“公平住屋信托”目前在美國23個州和哥倫比亞地區擁有500多處物業、15萬多套公寓。

“市場混亂并不是房屋托管業務本身造成的，而是監管不到位造成的。對房屋托管業務，現在更需要厘清概念、準入門檻和監管辦法。”多名接受采訪的中介人士如此表示，政府完全可以對房屋托管制定更詳細的管理辦法。比如對房屋托管業務制定規范要求，從注冊資金、規模、品牌、成立時間等方面對準入門檻進行限定，進行有效監管。

此外，應該建立有效的處罰機制。據了解，國外對經紀人員賺取差價有著嚴格管理，在德國，這種行為甚至屬于欺詐，可能受刑事處罰。在美國，經紀人瞞著業主賺取差價，也可受到吊銷執照、賠償金錢、或者受到法律制裁的懲罰。

“小中介無法吃差價了，如果要托管房屋，怎么賺錢？”對此，張大偉表示，在國外，房屋托管賺的是托管費，而不收中介費。