觀點

房產稅擴容猜想 陳國強

5月，國務院辦公廳公布《關于2013年深化經濟體制重點工作的意見》，明確提出擴大個人住房房產稅試點范圍，再度將敏感的房產稅議題推向輿論的風口浪尖。

房產稅的話題其實已熱議多年，何以此番舊話重提卻引來N多的市場眼球呢？

自然是事出有因，首先還得從當前的市場僵局中尋求答案。2月中旬以來，以“國五條”出臺為標志，房地產調控再度升級，但其對市場的降溫效應并不明顯，由此引發了“房地產調控越調越漲”的質疑；其次是政府換屆因素，新一屆政府對于上屆政府關于樓市調控的政策到底是照單全收還是選擇性地接收？房地產調控是否轉向等等同樣備受關注。不過，其核心內容或主要圍繞于以下幾個猜想。

猜想一：哪些城市可能被列入試點？這里其實延伸出幾個新問題：一是當年上海重慶兩地何以雀屏中選？二是房產稅試點城市有無入圍標準？前一個問題坊間雖有不同版本但無從查考，不討論也罷；第二個問題可如下思路來設定入圍標準：房價水平高、上漲壓力大、調控意愿強的城市；其二、選擇有代表性的不同類型城市，比如在東中西部不同區域范圍各選城市若干；再比如從一線二線三線不同規模和量級城市中選擇代表性城市；其三、與各地正在推進中的改革試點相配套，比如成渝的城鄉統籌綜合改革試點、兩湖地區的兩型社會綜合改革試點等。

猜想二：試點方案是否參照滬渝版本？滬渝兩地的試點方案各有側重各具特色，比如上海方案主要針對增量住房市場，重慶方案主要針對高端住宅（包含存量），但兩個方案也有共同點，即稅基、稅率均低，涉及面有限，與此相對應的是實際征收的房產稅數額也有限。將來的試點城市如簡單參照上海版本或者重慶版本，那充其量只是城市數量的增加，試點意義大打折扣了，因此在試點方案選擇上，應考慮既借鑒現有模式又要有所區別，甚至另起爐灶。

猜想三：房產稅能否降低房價？房產稅的征收有助于改變市場預期，調節市場供求關系，抑制過度需求和超前需求，引導合理住房消費，但是作為一種長效性調節工具，房產稅對于住房市場的“療效”猶如中藥，藥性較溫，見效較慢，遠不如“限購”、“限貸”這類行政性手段來得立竿見影。房價的漲跌歸根到底仍主要取決于供求關系。

猜想四：試點擴容是否意味長效機制啟動？過去十年的房地產調控，有成效也有失誤，比如在調控目標上我們偏重短期而輕長期，有短期目標而缺長效機制；在調控手段上偏重行政之手而輕無形之手；在政策運用上偏重政策制定而輕實際執行及執行狀況；在稅收手段上偏重開發環節與交易環節而輕持有環節等。這次國辦通知以深化經濟體制改革的形式推出，顯示其改革的意味十分明顯，房地產調控的長效機制或由此啟動。

為什么建材價影響不到房價 郭凡禮

“國五”條黯然失色，全國各大中城市房地產市場再度火爆，房價上漲的態勢非常明顯，新房開盤、二手房成交均呈現良好的回暖景象。在國家調控日趨嚴厲、房地產稅擴容的當下，建材市場因何未能成功上演“屌絲”逆襲，各種原因值得深思探究。

一般來講，我國地價占房價的比重在20%左右，土地成本占房地產項目開發直接成本比例超過40%，而建筑安裝成本占房價的30%，其中鋼材、水泥的比重更為明顯，約占整個建筑安裝成本的四成。按照正常的邏輯思維，建材市場稍有波動，新建商品房成本支出和開盤價格會立即有所體現。

從2005年全國物價大幅瘋漲可以看出，鋼材、水泥價格一路上揚，而此時國內房地產市場也異?；鸨?，部分城市在短短兩年之內房價翻番。建材市場價格上揚成為了房價飆升的推手，也將中國的購房難、租房難等問題暴漏無疑，進而迅速演變成為全民大探討的社會問題。

四萬億計劃的完結給我們的經濟周期畫上了不圓滿的句號，基建、房地產、光伏等被寄予厚望的明星行業“集體變異”，產能過剩、結構失衡、企業盈利能力低下等問題仿若火山噴發不可收拾。鋼鐵行業、水泥行業更是首當其沖，大宗商品價格的暴跌徹底打垮了行業巨頭的抗風險能力，鋼材、水泥價格下行走勢非常明顯。原本以為建材市場的贏弱能為房價下調做出些許貢獻，建材沒準能夠成功上演“屌絲逆襲”，誰曾想，房地產市場卻“又紅又?！狈€若磐石。

毋庸置疑，國家調控房地產的初衷是非常好的，為了穩定國民經濟增長、為了穩定房價、為了穩定居民生活，然而保障房和商品房未能嚴格分離、只治標不治本、僅關注企業而不關注地方政府的做法使得調控政策弊病叢生：建材市場的變化與政府宏觀調控沒有“半毛錢關系”，建材價格下調對房價走勢絲毫沒有影響，2013年上半年的房地產市場仿若房市政策的“死敵”。

而從經濟學原理中最為基本的供求關系分析，房屋供給量和購房者需求之間的嚴重失衡，確實能在一定程度上揭示房價高歌猛進的原因。尤其是改革開放后富起來的第一批、第二批國民已經或者正在擠入房地產市場，自用、投資普遍存在，一套房顯然已經無法滿足充裕資金對房產的渴求。一二線城市的迅速發展催生了房地產市場的繁榮，而房地產市場在進行財富再分配之時卻進一步拉大了貧富差距。

“政策市”是房地產市場的核心原則，地方政府是房價上漲的原動力，宏觀經濟的萎靡或復蘇均不會阻礙房價飆升，唯有徹底轉變經濟增長方式、改變地方政府政績考核標準，房地產市場方能回歸理性。若能如此，建材市場對房價的影響才能真正體現出來，“逆襲”才能名正言順，而被肆意炒作的“地王”也會接連消失。