物業管理價格機制

邱江陵

我國的物業管理，自20世紀90年代產生，發展至今已有20多年的歷史，被譽為新興朝陽產業。隨著時代發展，我國的物業管理行業已初具規模。行業的發展現狀造成了我國物業管理實踐先行于理論的情況，現有研究多用于解決現實問題。根據對核心期刊的統計發現，討論主題中，物業管理的價格機制問題居于前列，占到31%。物業管理具有極強的市場化、社會化特征，物業服務作為市場化背景下由物業公司所提供的商品，與其他商品一樣具有價值，價格作為價值的貨幣表現，與供求、競爭三者共同構成物業管理市場。價格機制是最敏感、有效的市場調節機制，它可以通過價格信號調節供求關系，配置生產要素資源，因此處于物業管理市場的核心地位。激烈的市場競爭要求物業管理公司提高服務質量、增加服務內容，物業價格體制卻難以動態適應，成為了制約物業管理行業發展的主要因素。因此，研究物業管理價格機制問題，是觀察物業管理行業發展的直接切入點。

物業服務特點與相應價格機制問題

服務與管理是物業管理的兩項核心內容。物業管理的價格機制問題，跟物業服務本身的特點是密不可分的，下面我們就物業管理的特點與其相應價格機制的問題一一進行分析。

服務多樣性與價格非機動性。物業管理所要提供的服務要根據物業本身特點，物業所處周邊環境，業主特殊情況等，提供相適應的服務，采取針對性的管理手段。物業需求決定了物業服務的多樣性。然而在物業服務公司擴大服務范圍，提高服務質量的同時，物業服務價格卻無法及時根據供求關系進行調整。應當說價格是供求控制的信號，質優價高抑制消費，質低價低抑制生產。在物業管理領域我們卻看到，普通居民物業和政策性住房物業的較低收費標準，并未抑制低端物業市場的發展。而高端物業品牌的稀少，也和人們日益增長的優質服務需求相去甚遠。價格的非機動性與物業服務需求的不匹配，造成了價格機制無法對供求管理起到調整作用。

服務公共性與價格認知。物業管理主要面向的對象，是公共部分。對業主個人或特別提供的服務，屬于在公共服務基礎工作上的延伸。公共設施和設備具有公益性質，缺乏不會影響業主基本生活，只能降低其生活質量。這種對于服務內容的不同理解和客戶滿意程度的差異，反映到價格上，就成為了對于物業服務價格的認知差別。物業公司制定收費標準時，會有逐利的思想，不利于保護業主利益，業主也傾向于懷疑收費標準的合理性，從而采取拒交物業費等做法。買賣雙方對于同一商品或服務價格訴求的認知差異，造成了物業管理價格機制中難以調和的矛盾。

服務持續性與價格真實性。在物業管理的過程中，從前期介入、承接驗收再到日常管理，物業公司與業主是持續性的合作關系。然而隨著水、電、氣等能源資源的逐年上調及勞動用工成本的加大，推動了物業服務成本的剛性增長。同時由于物業定價基本上由開發商或物業公司掌握主動權，物價部門還沒有形成良好的監管機制，因此定價隨意。造成了物業服務的真實價值難以評判。物業服務的持續性和物業價格長期缺乏彈性，造成了價格無法對物業服務價值進行真實反映。

物業管理價格機制的完善

價格機制的完善，應從機制的形成、運行和調控過程中尋找問題，加強改善。價格機制的相關要素也應在前期進行考慮。首先是按質論價，物業服務作為商品，也應遵循市場化原則，按需提供，質價相符。第二是定價方式的確定，目前物業收費的酬金制和包干制是比較常見的做法，如何根據我國國情制定合理的酬金比率，是需要考慮的問題。第三是要考慮業主的經濟承受能力，物業管理服務具有公共性，應協調業主和物業公司的利益關系，如采用預算定額等方法控制管理成本，讓業主享受物美價廉的服務。第四是應有利于行業長遠發展，物業管理作為年輕的朝陽產業，經歷了各種政策法規的逐步制定和完善，明確服務內容，確定服務價格標準，有利于物業管理行業的發展。根據以上要素，我們針對價格機制形成的不同階段，提出改善建議。

完善物業管理價格形成機制。物業管理價格的形成，涉及到物業公司、政府、業主三方面。具體應由政府主管部門營造市場化環境，通過集中招投標的方式確定物業公司，使其展開公開競爭。在確定具體物業管理服務價格時，業主應成立業主委員會進行監督，針對不同業主的特殊需求，也可以進行差別定價。這種方式使得政府可以公開監管市場價格，也考慮了不同業主的不同經濟能力。

完善物業管理價格運行機制。物業管理公司在競爭激烈的招投標環境下，應導入現代企業的運行機制，明確崗位責任，暢通工作流程，提高服務質量。積極和業主進行溝通，保證管理工作的透明度。同時應鼓勵物業公司在公共設施區域開展多種經營，用經營所得收入彌補虧損并沖抵一部分業主服務費用。

完善物業管理價格調控機制。健全的法規政策，是物業管理價格調控的保障。相關的物業管理行業協會應發揮其監管作用。對不同用途的管理費用采用不同的監管方式：如維護型費用應執行嚴格的審批流程并及時公告，對于經營型費用應接受消費者和物價部門監督，對于維修費用應單獨立賬，定期公布。