“速凍”違建房

徐進

違建房是城鄉管理中的老大難。在“民不舉、官不究”的默認邏輯下，舊違建拆不掉、新違建管不住是長期以來的治理狀態。今年6月，北京市宣布了一項新措施：“速凍”違建房產權，此舉被視為“重拳出擊”。

然而記者采訪發現，城區中大量存在的違建房屋在二手房交易中依舊順暢無阻；在新房市場上，贈送露臺、陽光房等容易滋生違建的“買房送面積”設計，依然是吸引購房者的賣點；在違建嚴重的別墅社區內，治理整頓也相對艱難。

治理違建將被凍結產權

新一輪“嚴打”又開始了。6月，從北京市嚴厲打擊違法用地違法建設專項行動指揮部傳出的消息稱，房山、大興和朝陽已查實部分住宅區內違建行為，并凍結了63套房產的登記手續，將無法進行產權初始登記、轉移登記及抵押登記，這意味著這些房屋的交易行為被全面凍結。

其中，各區縣中以房山區查處凍結的房產最多，共計46套，大部分位于靠山居藝墅、芭蕾雨悅都、加州水郡等小區中，僅芭蕾雨悅都小區就有27套房產被凍結；朝陽區公布的3處存違建的房屋均為別墅，位于晴翠園、嘉林花園兩處別墅社區內；大興區公布出14幢被凍結登記的存違建房屋，大部分位于舊宮區域的德茂小區、云龍家園、美然家園等小區內。

據悉，首批被凍結交易的這63處違建房產，都曾因其違法建設行為被市民舉報。行動指揮部對外表示，查處違建的行為仍在進行中，并將定期公布被凍結的房產。

這一輪“嚴打”始于今年3月，北京市出臺《關于查處居住區內違法建設工作的指導意見》規定，對于居民居住社區內存在違法建設的房屋，城管執法部門一旦查實，將書面通知區縣房管部門暫停辦理違法建設房屋的產權登記、抵押等手續。待到違法建設拆除后，城管執法部門將書面通知區縣房管部門解除凍結，房屋才能重新進行抵押、產權登記等業務。

6月30日，朝陽區房管局與城管執法局簽訂合作協議，協議指出在治理違建房屋方面，由城管執法部門認定違建、房屋管理部門凍結房產的工作機制將長效化。

現狀城區自建房仍暢銷

“違建凍結產權”治理行動，在北京市場有多大的震懾力？記者走訪舊宮、勁松、天通苑等多個存在違建房屋的小區發現，不少存在違建的自建小院、封露臺、搭陽光房的房屋，仍然能順暢交易，甚至比普通房源更加“搶手”。

“德茂小區有很多一層帶自建的房源，有的已經建成好幾年了。建好了就不會有人管，你放心吧！”記者以購房人身份聯系到鏈家地產舊宮區的一位付姓經紀人，他告訴記者，該小區內自建陽光房的房源非常緊俏，“現在有一套自建了15平米陽光房的一樓房源，房本面積55平米，使用面積70平米左右。平均算下來單價更低，已經好幾撥客戶來看，估計最近一周就能成交。”

記者了解到，在6月初公布被凍結的房產名單中，德茂小區就赫然在列。“最近一兩個月，城管來巡查的次數比較多，有好幾家正在新蓋自建房的，建筑材料都被沒收運走了，但沒有聽說凍結產權。”小區內一居民告訴記者：“聽說這次被查出的，是因為鄰居舉報。那很多沒有被舉報的，大家也都相安無事。”

當記者詢問違建有沒有購買風險時，該經紀人表示目前大部分購房者并不擔心因違建而影響過戶的問題，最關心的還是價格。“只要你蓋得動作夠快，已經蓋好了，物業和城管就沒有問題。”

記者致電聯系勁松、天通苑、馬連道等區域多家二手房經紀人，都表示大部分“自建”房的銷售并沒有受到影響。“老舊小區里的‘違建那么多，誰能管得過來？”有的經紀人甚至鼓動買房者購買這類房子，“實際單價低、實際面積低于房本面積，要繳的稅也更少。”

此外，郊區的別墅私自擴建、改建的違建現象也比比皆是。記者在大興區南六環外的某住宅小區內發現，有的別墅業主甚至在園內蓋起了封閉式游泳池、玻璃陽光房等。該小區物業工作人員表示，“對別墅的違建行為也只能書面通知自行拆除，物業公司沒有拆除的權力。”

據此次專項行動指揮部官方數據顯示，目前北京市221個低密度居住區、也就是一些別墅、豪宅社區中，有173個存在不同程度的違建，占到整個社區數量近80%，近八成別墅社區存在違建現象。

癥結民不舉、官難究

違建房是城市管理中的老大難問題，物業公司、監管部門的不作為、難作為，以及違建房后的利益關系，都決定了整治行為不可能是“朝夕之功”。

記者在采訪中了解到，大部分投訴業主都將違建泛濫歸咎于物業公司的長期不作為。芭蕾雨悅都的一位吳姓業主告訴記者，“物業幾乎不管，也管不住”。記者了解到，該項目收房時，物業公司曾要求業主簽署一份協議，承諾不違建裝修，并繳納3000元/戶的裝修押金，有違建行為的將暫扣押金。

北京京南住房開發物業公司的一名工作人員表示，這幾乎是物業約束業主的惟一手段。北京各社區的繳納標準不統一，大部分都是幾千元左右，但由于違建收益更高，約束力甚微。此外，由于物業對于拆除違建并無執法權，只能通過社區城管執法部門管理。而物業費的收款壓力，也讓大部分物業管理公司對小區內的違建行為“睜只眼、閉只眼”。

此外，在新房市場上，不少項目在戶型設計上通過開放式露臺、下沉式庭院等多種“買房送面積”的方式來吸引購房者，變相鼓勵著違建改造房市場。“收房后把自己家的露臺封起來，完全可以兩居變三居”，大興某項目的銷售人員直言，“我們的亮點就是大面積贈送，到時候全小區這么多戶都封露臺，物業不會為難的。”

記者了解到，此次被查處的芭蕾雨悅大部分是一層房源，在購買時因有下沉式花園，單價甚至略高于其他樓層。該小區是剛入住小區，一期交房時間是去年10月、二期交房時間是今年初，有部分被凍結的房產被暫停了初始登記，也就是還沒拿到房產證。

房山區城管大隊工作人員告訴記者，芭蕾雨悅都的違建比較嚴重，從去年開始已多次整治查處，但收效不大。目前“違建凍結產權”的震懾力比較大，一些業主正主動拆除違建，小區的違建風氣得到糾正。

中原地產華北區域董事總經理李文杰認為，此次政府整治違建的態度非常堅決，買房人不應心存僥幸，要警惕違建房的風險。