夏家胡同地塊的考驗

龔小鋒

7月3日下午，夏家胡同地塊開拍，北京市國土局二樓土地交易大廳人山人海。該地塊在三環以內，位置稀缺，一入市就被認為頗具“地王相”。

經14家知名房企競逐、62輪現場競價，懋源地產以17.7億元競得，樓面價23098元/平米。由于配建公租房面積達到3.8萬平米，將以8000元/平米的價格回購，以建安成本4000元/平米計算，扣除公租房后，折合商品房樓面價達到42000元/平米。這一樓面價超過了萬柳地王，成為北京新晉單價“地王”。

盡管北京城市核心區地王已不鮮見，但該地塊被叫停之后，上調起拍價，采取最高限價和配建公租房的“雙重保險”，最終只有30%的溢價率，樓面價也未達到業界此前的預期。成為當下國土部門嚴控地價的縮影。

“雙保險”壓低溢價率

記者從北京市國土局了解到，夏家胡同居住用地位于豐臺區花鄉紀家廟地區。該宗地建設用地面積2.74公頃，規劃建筑面積約7.66萬平米。

為平抑地價，夏家胡同地塊的出讓可謂雙管齊下，既有“最高限價”也有配建保障房。最終不但樓面價未超出市場預期，30%溢價率距離北京土地市場50%左右的溢價紅線還有一定距離。

同日，參與競拍的幾宗地塊溢價率都比較低。恒大35.6億元加26萬平米公租房奪昌平沙河“巨無霸”地塊，這是恒大首次在京拿地；萬科9億元奪房山長陽地塊，北京城建4.6億元奪大興魏善莊地塊。

早在5月27日，夏家胡同居住用地在離第一次競拍不到30個小時，曾被北京市國土資源局叫停。這并非北京首次叫停“準地王”地塊的出讓。去年誕生的萬柳“地王”也曾在出讓前夜被緊急叫停并追加出讓條件。曾備受市場關注的東三環農展館地塊去年底被叫停出讓后，至今仍未再次入市。

6月13日，夏家胡同地塊恢復交易后，交易起始報價調整為13.59億元，高出原始起拍報價4900萬元。當時業界猜測是借提高土地起拍價格來降低溢價率。

最終夏家胡同未產生業界預期的樓面價和溢價率。“這一結果我們認為還是比較正常的”，7月3日，北京市土地儲備中心一名內部人士對媒體表示，“至于產生單價地王，這是沒有辦法的事情，在這一地塊上配建盡可能多的公租房，可以說是我們為在高價地上平抑房價能做的最大努力。

糾結的控地價“心態”

國土部門對于夏家胡同地塊的顧慮并非沒有道理。出現了房企回歸一線城市的浪潮，北京的價值高地不言而喻。由于大型房企半年業績向好，拿地熱情依然膨脹。

夏家胡同作為北京三環內的瀕臨絕版的住宅用地，吸引了恒大、九龍倉、方興等14家知名房企參與，僅經過26輪報價，就達到合理價格上限17.7億元。

今年5月份，北京的土地市場頻繁出現高價地，當時不少業內人士即質疑這種“一手壓房價、一手漲地價”的做法。甚至調侃說，現在國土部門的心態就是“壓價心疼，不壓價心慌。”

北京中原地產市場研究部總監張大偉表示，由于現在是調控敏感時期，主管部門對各地出現的高價土地很關注，北京對于熱點地塊推出無疑十分謹慎。7月份作為下半年的開場，土地主管部門更會有意識在此節點上控制地價水平。

地王極可能走高端路線

北京中原地產市場研究部總監張大偉告訴記者，夏家胡同地塊最終銷售均價可能突破7萬-8萬元/平米。據了解，目前區域內二手房成交均價在4萬元/平米上下。

亞豪機構副總經理任啟鑫認為，由于該地塊最終配建公租房面積則為3.8萬平米，相當于總地塊面積的一半，比較考驗開發商做產品能力和定價功力。此外，雖然地理位置稀缺，但周邊環境產業配套、人群消費能力有所不足，地塊西北部的麗澤商務區尚在啟動階段。

懋源地產負責人在接受媒體采訪時表示，鑒于地理位置的稀缺性，夏家胡同地塊極有可能走高端路線，但要等地塊的具體參數出來后，才能確定產品規劃。此外，懋源地產曾在去年9月份獲得豐臺花鄉區域另一宗宅地，至今尚未入市。

實際上，懋源地產在北京土地市場上并非“黑馬”，在此前香河園地塊和萬柳地塊的爭奪中，都能看見懋源的身影。目前，懋源地產在北京開發的在售項目僅有太陽宮區域的高端項目紅璽臺。