預售門檻提高

劉楊

6月14日，北京市住建委下發了提高部分商品房預售門檻的通知。雖然我國暫不能像一些西方國家一樣實現現房銷售，但此次新規的出臺，預示著商品房預售開始“變臉”。

據了解，自1994年出臺《城市房地產管理法》確立預售制度以來，到如今，全國各地商品房大多以預售的形式銷售。然而，由于預售制度本身的一些缺陷，近年來延期交房、房產證辦理糾紛等情況屢見報端。

今年3月國務院辦公廳就發布《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》，要求各地區要提高商品房預售門檻，穩步推進商品房預售制度改革。當前上海、廣州、深圳、天津、重慶等已陸續頒布了提高商品房預售門檻的政策。

差別化提高預售門檻

6月14日，北京市住建委下發的提高商品房預售門檻的具體通知指出，7層以下（含）的大戶型住宅及商業、辦公項目，需達到主體結構封頂方可辦理預售；8層以上（含）的，需完成規劃層數的1/2（且不低于7層）后，方可辦理預售。從8月1日起，新簽訂土地出讓合同的房地產開發項目將執行新規定。

對于新規中差別化提高預售門檻，北京市住建委相關負責人在下發通知當日接受《新京報》記者采訪時表示，考慮到住房市場供不應求的現狀，對滿足剛性需求的普通商品住房項目，仍保持原標準，暫不提高預售門檻，保證市場供應。

上述相關負責人同時表示，該通知所提出的“新項目新辦法，老項目老辦法”的規定，將盡可能減少政策調整對已拿地企業的工程進度、資金安排等方面的影響。而新規正式實施后，各區縣房管部門也將按新規嚴格勘查現場，對未達到施工進度要求的，將不予辦理預售許可。

盡管該新規只是在取得預售證環節的一次調整，但可以預見的是，對于部分房源，將擺脫只能看到樣板間和規劃圖的局面。

防止項目爛尾

預售新規雖然只是對部分房地產項目預售門檻提出了要求，但相比現行的商品房預售制度而言，大戶型住宅、商業和辦公項目確實將徹底脫離“挖坑就能賣”的局面。

據了解，目前北京商品房預售只要滿足3個條件，就能申請辦理預售許可證。這3個條件分別是：取得土地使用權證書、持有建設工程規劃許可證、投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上并確定施工進度和竣工交付日期。

“對于絕大多數項目而言，這3個條件都非常容易達到?！标柟?00集團常務副總裁范小沖表示，前面兩個條件只要在拿地之后按照正規流程操作，開發商一般都是能拿到的，而第3個條件的約束力也并不是那么強。

范小沖指出，“很多項目在前期規劃及一些預支出上的投入就能達到總投資的25%，也就是業內常說的挖坑就能賣。但一些樓盤在操作中沒有足夠的后續資金跟進，要通過預售來獲得資金注入，如此運作的最大風險就是不排除項目爛尾的可能?！?/p>

實際上，在該預售新規頒布一周之前的6月6日，北京市住建委就正式發布了《北京市商品房預售資金監督管理辦法》，規定商品房預售資金必須按規定達到一定建設進度后按計劃支取。據了解，由2010年暫行的辦法中規定了4個申請提取預售資金的節點，而新辦法又增加了兩個節點。

兩個措施相繼出臺，一個從預售款的收取時間放緩現金流，另一個從預售款的發放時間卡住現金流。此舉在防止項目爛尾的同時，開發商的資金鏈也會更加趨緊。

“近期出臺與預售相關的政策都旨在保證樓盤的安全，預防開發商卷款潛逃，確保預售項目不爛尾。”中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰表示，“開發商的資金鏈也會受到嚴重的挑戰，例如部分項目以前只要投入三成就能開始回籠資金，如果按照主體結構封頂的方案來算，前期投入就要達到六成以上。”

或助推房價

由于此次商品房預售門檻的提高主要針對大戶型住宅和商業、辦公項目，有業內人士猜測，為了便于盡快回籠資金，該措施或將倒逼開發商投資建設適合剛性需求的中小套型普通住宅，增加普通商品房的供應。

然而，也有業內人士指出該措施或將產生刺激房價上漲的預期?！笆袌鋈杂写罅康母叨隧椖亢蜕虡I物業的需求，一些開發商也不會輕易全盤轉戰小戶型?！狈缎_表示，如果開發商在一個項目里沉淀的資金過多，就會尋找其他的融資渠道，而由此產生的成本也必將疊加到房價里面。

陳云峰也指出，開發商回籠資金的節奏一旦放慢，企業的周轉率就將下降，這一部分企業損失也很有可能用提高房價的方式來彌補。

值得注意的是，不論該措施未來對房價將會帶來何種影響，至少在確保房地產項目順利竣工方面仍有積極作用。