些許隱憂

徐進(jìn) 劉楊

“臺湖很像前幾年的天宮院、長陽或者舊宮，但也不完全相同。因?yàn)檎攮h(huán)境變了，市場環(huán)境也變了。”臺湖區(qū)內(nèi)某開發(fā)商人員如是說。

對于臺湖的未來，幾乎一致的叫好聲中，也閃現(xiàn)著些許隱憂。今年調(diào)控新政以來，取證難的現(xiàn)實(shí)，已經(jīng)給臺湖高價地項目入市蒙上陰影；“錢荒”的危機(jī)攪動金融市場，是否會給大手筆買地的房企帶來沖擊？對于目前仍然相對荒涼的臺湖而言，在未來5-10內(nèi)才能實(shí)現(xiàn)的規(guī)劃圖景，又是否能換來市場的耐心和信心？

高價地的擔(dān)憂

“今年上半年，我們?nèi)谧≌a(chǎn)品多次以單價1.9萬元的價格申請預(yù)售證，都沒有批下來。”東亞新華地產(chǎn)營銷總監(jiān)賈玉鵬坦言，今年調(diào)控新政之下，預(yù)售證的收緊正在延緩項目后期入市的速度。據(jù)市建委數(shù)據(jù)顯示，東亞·印象臺湖前期648套住宅的成交均價約為1.4萬元/平米。

記者了解到，根據(jù)目前施工進(jìn)度，項目三期很有可能在今年底或明年初，以現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房的方式入市。“因?yàn)楝F(xiàn)在政策上對現(xiàn)房銷售還不存在價格監(jiān)管。”

至于首開萬科·公園里項目對外2.5萬元-3萬元/平米的報價，業(yè)界內(nèi)亦擔(dān)憂其預(yù)售證能否順利獲得“放行”。 亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，臺湖房價一年內(nèi)如此“躍升”，恐怕會遭遇政策阻力。

業(yè)內(nèi)普遍表示出對高價地塊上產(chǎn)品如何定位、如何消化的擔(dān)憂。高企的土地成本會增加后期開發(fā)與銷售的風(fēng)險，在入市時間、入市價格等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的選擇上，房企需要相當(dāng)?shù)拿舾泻椭腔邸?/p>

此外，在臺湖“群雄”中，最受外界關(guān)注的恐怕還是泰禾。郭毅認(rèn)為：“泰禾項目對于區(qū)域價值走向非常關(guān)鍵，也是企業(yè)在京發(fā)展的關(guān)鍵一步。”

業(yè)界普遍猜測，因?yàn)樘┖痰貕K高樓面價和高容積率的矛盾、加上比例不低的保障房配建，這幾乎排除了做豪宅的可能性。此外，臺湖的生活、商業(yè)等配套尚處于初級階段，改善性產(chǎn)品能否獲得市場的認(rèn)可，也是未知數(shù)。

配套尚顯落后

“軌道交通欠缺無疑是區(qū)域發(fā)展的最大硬傷。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫指出。被京津高速橫穿的臺湖，看似享有城際交通主干道的便利，可是作為即將迎來多樓盤入市的居住區(qū)，臺湖的公共交通實(shí)在是太過匱乏。

記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前由市區(qū)前往臺湖最便捷的方式還是自駕，從京沈高速臺湖出口出來，不一會兒便能達(dá)到前段時間拍出的多個地塊。乘坐地鐵的話，如果從通州梨園站換乘公交車，到達(dá)與之最近的東亞·印象臺湖至少也得在20分鐘左右；如果從亦莊線次渠站出來，因?yàn)闆]有直通的公交車，到達(dá)與之最近的首開萬科·公園里也尚需步行近1.5公里的路程。實(shí)際上，其他已拍出的地塊距地鐵的距離，均遠(yuǎn)于首開萬科·公園里項目。

“如果像長陽和天宮院一樣，擁有地鐵作為主要的公共交通支撐點(diǎn)，客群的覆蓋面也會更加廣泛。”臺湖區(qū)域某樓盤策劃曾如此感嘆。在他看來，在地鐵亦莊線亦莊火車站開通之后，這一局面將有所緩解，“畢竟這個站點(diǎn)更加靠近幾個樓盤。”

而除此之外，例如商業(yè)、教育、醫(yī)療等臺湖也沒有成型的配套。利好消息是，萬達(dá)文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)將在通州建造萬達(dá)文化旅游城。公開資料也顯示，已經(jīng)成交的多個地塊中含有商業(yè)、醫(yī)療、教育等配建用地。但按照以往的經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)商也只有在人群都居住進(jìn)來了之后，才會陸續(xù)實(shí)現(xiàn)所承諾的配套。

從區(qū)域規(guī)劃而言，環(huán)渤海總部高新基地、文化旅游區(qū)、“兩站一街”等重點(diǎn)規(guī)劃項目被視為發(fā)展利好，但其在未來5-10年能否成為區(qū)域發(fā)展的實(shí)際支撐，仍然具有一定的風(fēng)險性。同時，這種規(guī)劃中的利好，也考驗(yàn)著市場的耐心和信心。

合力造城的隱憂

業(yè)界總把臺湖和天宮院、長陽等區(qū)域相對比，但這兩個板塊的成功能在臺湖復(fù)制嗎？

天宮院板塊曾憑借低價策略一舉打響市場，長陽板塊亦經(jīng)過相對長期的培育，而它們也都依托了去年以來樓市回暖的大勢。如果單靠高地價來支撐高房價信心，臺湖恐難獲得市場埋單。如何在競爭中合作、成功地合力“造城”，并且在未來的市場波動中尋找機(jī)會，是臺湖房企共同的考驗(yàn)。

對后市普遍的樂觀預(yù)期，已經(jīng)導(dǎo)致臺湖周邊輻射板塊捂盤惜售、跟風(fēng)漲價的苗頭出現(xiàn)。郭毅認(rèn)為，這恐怕會增加市場的盲目波動，不能不警惕。

樂觀估計者有之，如在中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平看來，臺湖仍舊擁有巨大的潛力。“作為北京市的副中心，通州的發(fā)展有目共睹，臺湖也必將是受益者。”王永平笑言，“北京市政府的規(guī)劃絕不會是‘紙上畫畫，墻上掛掛，長陽、大興等新興區(qū)域的發(fā)展已經(jīng)證明了這一點(diǎn)。”

對于臺湖的未來，悲觀的聲音亦有之。早在各家房企高價拿地之時，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)曾在微博上說：“再一次用貴于面包的價格購買了面粉，是瘋了還是餓的？”