樓市亢奮

徐進

拍地硝煙尚未散去，臺湖樓市供應目前處在短暫的停滯期，在售項目寥寥無幾。但誰都明白，涌動的市場熱潮將馬上席卷臺湖。隨著地價“三級跳”，首開萬科聯合體、泰禾、世紀鴻等房企產品相繼入市，臺湖的房價似乎也將輕松飛漲。

僅一住宅在售

臺湖目前幾無二手房市場，區域內僅見大片工業園區和物流園區，大型貨車在街道上揚塵駛過。區域內在售的住宅項目僅潤楓·領尚一處，位于臺湖鎮西南部，靠近通州次渠鎮和大興亦莊。東亞·印象臺湖則正主推50年產權的辦公產品，預計下半年入市。

“我們現在是二期‘掃尾，就剩下10來套房源，是前期因為資格審核未過、或者貸款未批的客戶退出的房源。”項目銷售向記者在極力推銷，“售價2.1萬元/平米左右， 88平米的三居和兩居。來搶的客戶非常多，因為臺湖下半年不可能再有這個價錢了。”

然而，記者查詢北京市住房和城鄉建設委員會網站顯示，潤楓·領尚項目在2011年5月和10月兩次取證。其中5月取證的房源已經結束銷售；而10月取證的二期共有7棟住宅，共批準銷售918套。截至7月4日，二期成交均價為18555元/平米，共簽約597套，刨去正在資格審驗和認購期的房源數量，二期可售套數仍有幾百套。

同時，項目2011年的取證價格在2萬元-2.3萬元/平米，而開盤初期的成交均價僅為1.5萬元-1.6萬元/平米，屬于典型的“高價取證低價賣”，為項目后期漲價預留了空間，而目前剩余房源的售價已經緊貼預售價。

業內人士分析，這種人為制造“房源搶手”的尾盤銷售策略非常普遍。據了解，潤楓·領尚三期將推出140-260平米的大戶型，還有部分精裝產品，預計單價為2.5萬元-2.8萬元。隨著價格的飆漲，潤楓·領尚的產品定位已經脫離“剛需”，朝著中高端檔次靠攏。

在臺湖北部，此前區域內的名盤東亞·印象臺湖項目正在“歇場”，剛結束為期一個季度左右的住宅銷售。目前主推西區三棟辦公產品，戶型面積為40-60平米的開間和一居，50年產權。“每一套都可以做衛生間和廚房，商住都可以。”現場銷售人員告訴記者。

記者在項目現場發現，工地上吊塔密布，至少有十幾棟建筑，靠近售樓處的兩棟建筑已經出地面四五層。“我們今年主推辦公產品，剩下的住宅爭取能在明年初實現現房銷售，因為今年取證太難了。”東亞新華地產營銷總監賈玉鵬告訴記者，他預期二期商辦產品拿到1.9萬元/平米的預售價“沒有問題”。

據了解，東亞·印象臺湖一期住宅實際成交均價1.4萬元/平米左右。 “兩三公里外的地價拍得那么高，樓面價都超過我們一期的售價，臺湖在售項目都因區域價值提升而獲益。” 賈玉鵬告訴記者。資料顯示，東亞新華地產2011年以不足5000元/平米的樓面價拿下項目土地。

明年新盤集中入市

臺湖在售項目的心態，幾乎都是不著急、待好時。而去年以來拍出的那批“熱土”中，首開萬科聯合體項目“首開萬科·公園里”已率先亮相，預計今年10月入市。大部分項目預計2014年將集中供應。

從地鐵亦莊線次渠站往北約1.5公里，是一條大雨過后泥濘不堪的小路，在小路的盡頭，首開萬科·公園里的在建售樓處已初見建筑雛形。記者在現場看到，售樓處施工現場有幾十名工人正在烈日下工作，有的在做外立面裝修，有的在為綠化挖水渠。一位工人告訴記者，再有1個月左右的時間就可以完工。而售樓處前方正對的項目地塊上，仍然長滿了雜樹和荒草，大型挖掘施工設備還沒有進駐，北部不遠處就是列車呼嘯而過的京津城際鐵路。

目前，公園里項目的臨時售樓處在朝陽區華威橋。現場銷售代理告訴記者，他們6月剛剛進駐項目，當期主推90平米以下三居精裝產品。“報價是2.6萬/平米以上，預計10月入市價很有可能上3萬元/平米，您能接受這個價格嗎？”一名王姓銷售試探性地問記者。同時他表示，累計到訪客戶約700組，大部分客戶都認為價格“偏高”。

但是在業內人士看來，這個報價和之前預期一致，因為這三塊地的樓面價在5000元-8000元/平米之間，若刨去保障房配建的樓面價已經超過1萬元/平米。“萬科產品單價肯定會上3萬元”，賈玉鵬語氣肯定地告訴記者。

亞豪機構副總經理任啟鑫認為，雖然報價是區域新高，但公園里定位仍然鎖定為剛需，而其從拿地到開發的速度也符合一貫的“快銷路線”。他預計，與萬科不同，泰禾、世紀鴻的產品或許將以改善型產品為主。

泰禾曾傳出消息，今年“金九銀十”將臺湖項目安排入市，但目前前期宣傳仍未啟動。泰禾集團品牌總監沈力男也曾表示，產品初步設想會是高品質住宅，配套商業街，比區域其他項目的配套更為豐富高端。業內猜測，因為其所拿地塊的容積率為2.6，不可能打造別墅產品，高層板樓或塔樓的可能性較大。不論如何，泰禾和世紀鴻的產品應該會定位高檔，以謀求更高利潤。