萬達(dá)資本新紀(jì)元

龔小鋒

“假如萬達(dá)IPO成功，它的總市值很可能超過萬科，成為中國地產(chǎn)的老大”，有業(yè)內(nèi)人士曾如此評(píng)價(jià)萬達(dá)上市的重要性。如今，為上市奮戰(zhàn)多年的萬達(dá)集團(tuán)，終于成功登陸香港資本市場(chǎng)。

繼3月22日恒力公布大股東陳長(zhǎng)偉協(xié)議將所持65%股權(quán)售予萬達(dá)之后，6月25日，恒力房地產(chǎn)發(fā)布公告稱，與萬達(dá)的買賣協(xié)議已完成交割，并正式更名為“萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)”。

在招商、萬科、金地收購殼公司、打造雙融資平臺(tái)之后，未上市的萬達(dá)和綠地兩大巨頭一直謀求分拆上市。故而恒力地產(chǎn)及綠地準(zhǔn)備借殼的金豐投資都被認(rèn)為是未來生力軍，如今，提前綠地完成收購交割的萬達(dá)，顯然照亮了這一路徑。

一手找錢，一手砸錢，這是萬達(dá)最近在資本市場(chǎng)的顯要特征。萬達(dá)近期還宣布了兩項(xiàng)在英國的投資，包括并購了一家游艇公司及在倫敦投建超高級(jí)酒店，總投資金額約10億英鎊，這是繼去年以來萬達(dá)第三次出海。

正式香港借殼上市

萬達(dá)曾為上市奮戰(zhàn)多年，旗下商業(yè)地產(chǎn)和院線業(yè)務(wù)在國內(nèi)IPO至今還處于暫停狀態(tài)。在這種情況下，萬達(dá)開始尋求香港殼資源，并于4月10日以6.74億港元總價(jià)買下恒力65%的股權(quán)，曲線赴港上市，直至目前已經(jīng)完成交割。

恒力方面稱，交易的具體方案和此前4月10日公告內(nèi)容一致。當(dāng)時(shí)公告顯示，待售股份代價(jià)為4.655億港元或每股0.25港元，待售可換股債券代價(jià)為2.09億港元，總的收購代價(jià)為6.74億港元。

“我們上市真不是為了錢。”萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林此前在接受媒體采訪時(shí)說，“上市主要是為了建立一個(gè)更好的現(xiàn)代企業(yè)制度，也為了高管以及長(zhǎng)期跟隨我們發(fā)展的小股東，以減少他們的流動(dòng)性。”

“由于香港資本市場(chǎng)的開放性，較A股市場(chǎng)更有優(yōu)勢(shì)，肯定有利于萬達(dá)開拓更多、更廉價(jià)的資本渠道。”港股業(yè)界資深評(píng)論員岑智勇告訴記者。據(jù)了解，如中海、華潤(rùn)、恒大等在香港上市企業(yè)更加自主高效，不但融資不受證監(jiān)會(huì)管轄，在年初股東大會(huì)制定發(fā)行總額后，每一筆只需董事會(huì)討論后即可發(fā)行，而在國內(nèi)融資沒有半年時(shí)間是不可能完成的。

據(jù)岑智勇介紹，如中海宏洋即是一個(gè)買殼而來的好例子。在被中海外收購后三年，其從不足10億港元的年度銷售額，躍升至2012年的135億港元，成為內(nèi)房企收購?fù)泄镜囊粋€(gè)資本傳奇。

業(yè)界最為關(guān)心的則是萬達(dá)何時(shí)才能將資產(chǎn)注入這個(gè)殼公司。只有注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，殼公司才能真正成為一個(gè)融資投資平臺(tái)。但按港交所規(guī)定，買殼后24個(gè)月內(nèi)進(jìn)行大規(guī)模注資即被視為反收購，需重新按IPO的程序?qū)徟Ｒ虼擞蟹治稣J(rèn)為，這意味著萬達(dá)兩年內(nèi)將難以依靠恒力地產(chǎn)大規(guī)模融資。

王健林此前曾回應(yīng)稱：“目前沒有資產(chǎn)置入的計(jì)劃。” 但似乎并非所有公司都有這個(gè)耐心，4月，招商地產(chǎn)為一年前購買的殼公司東力實(shí)業(yè)注資近50億元，構(gòu)成“反向收購”，需走重新上市審批程序。在招商之后，萬達(dá)能否復(fù)制這一路徑，還有待觀察。

加速海外并購

對(duì)于香港上市公司平臺(tái)，王健林曾表示將作為海外地產(chǎn)項(xiàng)目的投融資平臺(tái)。對(duì)于走在國際并購前列中的萬達(dá)，如能通過香港上市子公司進(jìn)行海外并購，能夠靈活地避開政府監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)并提高海外并購以及后期整合的成功率。

萬達(dá)國際化步伐正在加快，在去年26億美元收購全球第二大院線AMC、30億美元投資俄羅斯旅游業(yè)。6月19日，萬達(dá)又宣布在英國進(jìn)行兩項(xiàng)總金額約10億英鎊的投資，包括3.2億英鎊（約合30.7億元人民幣）并購英國圣汐游艇公司，7億英鎊（近67.1億元人民幣）在倫敦核心地段建設(shè)超五星級(jí)萬達(dá)酒店。

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，從去年5月22日至今，一年的時(shí)間里，萬達(dá)已在美、俄、英三國留下擴(kuò)張足跡，投資額近72億美元（約441億元人民幣）。

“收購圣汐游艇公司并不意味著萬達(dá)開始多元化擴(kuò)張，而是萬達(dá)現(xiàn)有業(yè)務(wù)拓展的需要。萬達(dá)已經(jīng)確定將文化旅游作為核心支柱產(chǎn)業(yè)，其中包括在國內(nèi)知名旅游城市建成三個(gè)游艇俱樂部，也有收購游艇公司的需求”，王健林近期透露，萬達(dá)在青島、大連、三亞都規(guī)劃了游艇俱樂部，未來可能在中國建立新的圣汐游艇工廠，完善產(chǎn)業(yè)鏈。

更讓人關(guān)注的是7億元酒店收購。“世界奢華酒店市場(chǎng)一直被外國品牌占領(lǐng)，海外從來見不到中國五星級(jí)酒店。”王健林稱，萬達(dá)決定做先行者，改變這種局面。從今年起，將在海外發(fā)展萬達(dá)五星級(jí)酒店，計(jì)劃10年內(nèi)，在世界8至10個(gè)主要城市建設(shè)萬達(dá)酒店。王健林此前透露，今年還會(huì)在紐約投資一個(gè)五星級(jí)酒店。

海外并購顯然成了萬達(dá)向跨國企業(yè)努力的重要一環(huán)。

亞太商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)朱凌波表示，萬達(dá)之所以選擇并購海外酒店，是因?yàn)榫频暝缫呀?jīng)是萬達(dá)的四大板塊之一，萬達(dá)有意將其做大做強(qiáng)。在朱凌波看來，軍事化管理的萬達(dá)能否與并購企業(yè)實(shí)現(xiàn)文化兼容，后期并購改造能否有足夠資金跟上，將成為一個(gè)考驗(yàn)。

對(duì)于并購之后管理模式的融合，王健林近期表示，AMC、圣汐等歷史悠久的公司已經(jīng)形成自己的文化、管理模式，“作為股東我覺得只要有股權(quán)的變化和獲得利潤(rùn)就可以了。AMC我們只派了一個(gè)聯(lián)絡(luò)員，圣汐現(xiàn)在一個(gè)人都沒打算派，還是保留原有團(tuán)隊(duì)。”

由于上述收購都針對(duì)文化旅游產(chǎn)業(yè)，符合萬達(dá)從商業(yè)地產(chǎn)向文化旅游轉(zhuǎn)型的思路。

萬達(dá)集團(tuán)目前四大產(chǎn)業(yè)為商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化旅游、連鎖百貨，王健林此前接受記者采訪時(shí)表示，到2020年，萬達(dá)非房地產(chǎn)收入要超過一半，“屆時(shí)萬達(dá)將不再是以房地產(chǎn)為主的企業(yè)，而是以文化旅游為主的企業(yè)。”

并購顯然成為王健林的一個(gè)海外擴(kuò)張捷徑。王健林近期表示：“未來萬達(dá)海外投資會(huì)繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)，不冒進(jìn)但也不停滯；且在國際化方向上萬達(dá)更傾向于選擇在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、市場(chǎng)成熟、規(guī)則健全的國家和地區(qū)進(jìn)行投資。”

資金圍城

盡管作為國內(nèi)一線房企，2012年萬達(dá)集團(tuán)收入1416.8億元，但相較于其大手筆投資，萬達(dá)資金壓力還是不小。在海外并購方面，由于所占比重并不大，且跨國并購，能享受國家財(cái)政和信貸扶持的較低廉資金，因此萬達(dá)相對(duì)“輕松”。

相比在歐美等地總額數(shù)百億元的投資，萬達(dá)在國內(nèi)文化旅游上投入更加驚人。

萬達(dá)文化旅游城火力全開，在200億元造哈爾濱萬達(dá)城、300元億造合肥萬達(dá)城之后，近期萬達(dá)再斥資400億元投建南昌萬達(dá)城，不到三個(gè)月內(nèi)，萬達(dá)在三個(gè)城市的文化旅游投資達(dá)到900億元。

萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)仍在高速擴(kuò)張。據(jù)萬達(dá)官網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，今年投資項(xiàng)目接近40個(gè)，包括20個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)、17家高星級(jí)酒店落成。按照其之前50億元上下投資一個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)來算，新增萬達(dá)廣場(chǎng)總投資仍需千億元。

萬達(dá)的資金來源一直是個(gè)謎。據(jù)了解，萬達(dá)主要通過自有資金、銀行貸款、銷售回款、租金收入和物業(yè)中長(zhǎng)期抵押貸款等渠道集資，尤其擅長(zhǎng)利用土地質(zhì)押獲得開發(fā)貸款。

實(shí)際上，萬達(dá)能否順利跑馬圈地的一個(gè)關(guān)鍵因素在于地價(jià)。受到地方政府熱烈歡迎的萬達(dá)在獲得低成本的土地之后，將土地抵押給銀行獲得資金，然后開發(fā)銷售并償還貸款，以此模式進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)。但如果信貸收緊或銷售速度放緩，此種模式就會(huì)面臨挑戰(zhàn)，這也是王健林選擇轉(zhuǎn)型文化旅游的一大原因。

在朱凌波看來，由于國內(nèi)金融產(chǎn)品匱乏，對(duì)萬達(dá)這樣以資本運(yùn)營(yíng)為導(dǎo)向的企業(yè)，不管是香港上市平臺(tái)，還是海外戰(zhàn)略合作引進(jìn)，海外市場(chǎng)都可以提供其更多融資和資金渠道。

王健林對(duì)萬達(dá)資金鏈也很有信心，其此前就對(duì)記者表示，萬達(dá)對(duì)于現(xiàn)金流的把控十分嚴(yán)格。在萬達(dá)的投資、建設(shè)、開業(yè)、現(xiàn)金流四個(gè)層面的計(jì)劃制定都非常嚴(yán)格，其甚至開玩笑稱， “如果有一天我不想玩了，或者我想清閑一點(diǎn)兒，我賣10個(gè)購物中心，也許就可以套現(xiàn)幾百億元”。