外環置業經

徐進

越來越多的“北京客”正涌向京冀交接處，在環首都樓市中尋找著家的位置。然而，大七環樓市區域，基本上處于一線城市的遠郊、三線城市的近郊這樣特殊的位置，不論是自住、投資、養老還是綜合性置業需求，都在考驗著置業者的眼光和判斷。

誰在大七環買房？

“前幾年在燕郊買房的，現在至少都賺了一兩倍”，邸先生2008年在燕郊買下一套房產，“當時房價是3000元/平米，今年是9000元/平米，在這邊買房的投資收益肯定有，但是因為基數小、周期又長，房子升值沒有北京市大。”

然而，同樣是2008年買房的李先生卻失意了。“我當時在固安投資買了兩套房子，但此后幾年，固安房價也沒大動靜，眼看著燕郊、香河都漲起來了?！本驮谒ツ?月幾乎原價將房產轉賣之后，第二機場在大興南部選址的政策落地，短短幾個月間，固安的房價就飛漲，逼近萬元。

“2008年、2009年是環北京樓市的一個轉折點。在此之前，以養老度假需求為主，產品多為中高端的別墅和類別墅；而在2008年以后，產品開始轉向高層板樓、花園洋房和公寓等，整體供應量也明顯增多?！崩确豢兹赋遣邉澩茝V高級經理陳暉告訴記者，目前在環北京購房需求基本上30%-40%是用于純自主的剛需，“但很難將各種需求類型區分開，自住和養老、投資需求都是綜合性的?！?/p>

亞豪機構市場總監郭毅認為，環京的居住人群也在逐年增多。從投資角度而言，環京物業主要吸引資金實力不強的初級投資人群，而且適合長線持有。

在固安從事地產銷售代理多年的小劉告訴記者，今年經他成交的至少有兩三成是“畢房族”，“大部分是外地學生的家庭購買，在固安買房既是物業投資，也為‘婚房或‘養老房做準備?！?/p>

陳暉認為，今年市場偏好中檔產品，面向普通中產階層的“第二居所”概念開始升溫。“100平米以上的戶型最受市場歡迎，而小戶型或中高端別墅都稍差。”

記者了解到，經過多年的發展，目前香河、固安、廊坊和涿州等大七環樓市供應熱區，其產品類型已相對立體化、產品線越來越豐富。

然而，大七環樓市的二手房買賣、租賃市場都很平淡。“一、二級市場相對火熱，但三級市場仍然處于培育發展期?！标悤熣J為，“新房供應量很大，至少得把土地供應量消化50%甚至更高的時候，二手房交易市場的氛圍才能出現，這需要很長的時間?！?img src="https://cimg.fx361.com/images/2024/07/05/qkimagesfdcsfdcs201307fdcs20130716-2-l.jpg"/>

社區“孤島化”

“終于不住河北了，回北京了?！臂∠壬衲曩u掉了燕郊房產，用物業增值的收益去通州二次置業?！捌鋵嵾@幾年在燕郊的生活還算舒服，最頭疼的是交通。而且從長期看，醫療和教育配套跟不上，孩子上學、老人就醫都比較麻煩”。

每年涌入環京樓市的置業人潮源源不斷，而從這些地方回流北京的置業潮也悄然出現?！笆芨鞣矫鏃l件的制約，環京樓市主要承載過渡性居住需求”，郭毅表示。

多年以來，“環首都貧困帶”是公開的秘密，位于北京周邊的河北各市縣受首都“燈下黑”困擾，經濟與城市化發展較為落后。但是隨著北京樓市需求的不斷外溢，這些地區的房地業迅速崛起。但據記者了解到，社區“孤島化”已經是環首都居住氛圍的重要特征?！胺孔涌臻g大、小區綠化好，居住很舒適，但一出小區，感覺就是另一個世界。”已經在固安養老居住了三年的張女士告訴記者，老縣城的生活配套不足、街道衛生條件較差、流動人口多和市民素質不高等問題，都令她的養老生活幾乎是“足不出戶”，很難融入當地社區。

“燕郊‘睡城已經被摘帽多年，因為燕順路兩側的大型商業生活配套已經相對完善。而固安、香河的配套仍在起步階段，廊坊、涿州等城市則基本依托原有的城市配套。”陳暉認為，大七環樓市在交通、教育、醫療、公共服務等配套方面，仍然需要追趕。吸引置業人群“住下來”，才能給市場帶來持續的動力，。

此外，業內人士提醒，要警惕“大七環”路網建設，成為環京樓市盲目炒作的概念。環京樓市的房價漲跌波動，既受實際供需變化的影響，也難以剝離各種概念炒作的影響。

多年以來，“環首都經濟一體化”、“城鎮化”、“首都第二機場建設”、“大七環”等各種政策風聲已經被樓市反復熱炒。