教育地產的玄機

徐進

近期，北京多個“天價房”冒頭，幾乎都打著學區房的旗號。雖然實為“攪局者”，但也從側面反映著市場對學區房的普遍認知：最貴的剛需。不論是依托新學區的郊區教育地產，還是傳統學區的二手房市場，均是和教育資源捆綁的樓市，在政策制定和市場策略中存活，既有持久的魅力，也有難解的癥結。

僧多粥少 催熱學區房

北京市學區房主要集中東城、西城、海淀。學區房備受市場熱捧，主要原因是教育資源供不應求。根據北京市教委公布的數字顯示，今年預計全市小學入學適齡兒童人數將超過17萬人，比去年增長逾2.6萬人。而在2010年以前，這一數據幾乎連續十年穩定在10萬人左右，2012年增長到13.7萬人，預計到2014年將增加到18萬人左右。“幼升小”生源暴增，是城區學區房持續高熱的根本原因。

記者了解到，近年來知名教育盤如遠洋萬和城、遠洋一方、璞瑅、唐寧one、中糧萬科長陽半島等，其成交價格都普遍高出周邊樓盤。

目前，位于大興天宮院板塊的住總萬科橙項目，今年下半年即將入市，目前對外報價已經達到2.3萬/平米左右，而目前區域內同類項目最高報價在 1.8萬元/平米左右，標志著該板塊將突破2萬元/平米關口。而住總萬科橙社區內引入的24班學位的育才學校就是其重要賣點。

北京房地產業協會秘書長陳志認為，學區房政策的本質是把教育資源和商品住房掛鉤，這種依據家庭貧富情況來進行的資源分配模式，造成了教育資源分配不公平，其實質是社會機會的不均等。“恰恰表明政府在履行責任方面，工作做得還很不夠”，學區房熱以及相關糾紛的根源在于優質教育資源稀缺。

教育地產困境難解

教育地產漸成房地產市場的潮流，但這種地產模式卻屢陷入“入學難”的困境。教育資源本來樓盤銷售王牌，卻常常淪為“雞肋”。

從近期頻發的教育地產糾紛案例來看，業主常因為缺乏書面證據而維權艱難。秦兵房產律師團的劉玨庚告訴記者，如果在合同中未涉及學區入學等相關內容，銷售人員的口頭承諾很難成為有效證據。而在實際情況中，由于在學區劃片、入學方案都由當地教委決定，開發企業的宣傳承諾并無約束效力，一般都不會將這方面內容寫入合同條款，因此，消費者要警惕其教育資源承諾的真實性。

由于目前教育地產發展尚不規范，的確有少部分樓盤在銷售宣傳中存在虛假宣傳、夸大宣傳以及混淆學區概念等誤導消費者的行為，將教育地產的水“攪得更混”。

此外，房山長陽某開發商曾向記者透露：“不論名校的教育資源是如何引進，學校建成后辦學模式、招生政策、學位分配等都是由地方政府決定。當然這其中有利益的博弈，但開發企業基本上處于被動狀態。”萬科集團執行副總裁、萬科北京總經理毛大慶也曾在回應長陽學區糾紛的微博中表達了相似的無奈。

中國房地產學會副會長陳國強認為，教育地產涉及房地產業和教育行業，一個是依據商品化邏輯的市場準則，而另一個則是公平化 的社會準則，這是教育地產模式的天然缺陷。具體而言，開發企業和當地教育主管部門能否有效地協調合作，決定著這種地產模式的成功與否。目前教育地產的模式，依然困境重重。

警惕學區政策風險

對于在城區購買二手學區房而言，也要警惕學區政策變更的風險。記者了解到，各學校的學區劃分、招生政策并非一成不變。

按照慣例，每年北京市各區（縣）的小學和初中招生計劃在四五月間公布，在依據前一年招生劃片方案的基礎上，各學校對口的樓盤和小區會隨著招生計劃有所變化，往年的招生計劃只能供參考。

學區劃片的每年微調是慣例，因此處于學區內、特別是學區邊緣的房產更需要留心政策變更。

此外，在學區內買房也不一定擁有入學資格。如部分學校規定學區內房產6年之內只能入學一人，有的甚至規定一套學區房僅有一次入學資格；而大部分學校要求學齡兒童在學區內落戶3年以上，如果是招生旺季這個年限還會延長。如今年西城區黃城根小學規定只有學齡兒童、父母、四老（祖父母、外祖父）的戶口和房產都在學區之內滿3年，才屬于片區生源。這在2010年該校的招生章程上并無相關要求。

郭毅告訴記者，在房屋交易過程中，銷售人員對學區招生情況并不熟悉，有的甚至是故意隱瞞，購房人要謹防虛假宣傳，應向當地教委、學校、戶籍管理等相關部門尋求權威信息。此外，在房屋買賣合同中，應有戶籍遷出、遷入的條款，以保證順利落戶。