“錢荒”下的樓市

徐進

近期，銀行間資金流動性緊張（輿論俗稱為“錢荒”）引發業界普遍擔憂。“錢荒”已經給地產股帶來重創，更引發看空房地產業的輿論熱潮。《房地產世界》特邀請業內權威專家，共同探討錢荒之下樓市的走向。

房企缺錢嗎？

首先要明白的是，所謂“錢荒” 是指流通領域內貨幣相對不足所引發的，是資金的結構性錯配問題，并不是真的“缺錢”。此次央行不救“錢荒”，目的是警醒銀行等金融機構，引導資金進入實體經濟領域。也就是說，政府處理“錢荒”手段和目的都在于恢復經濟結構平衡，并不是針對房地產市場而來。房地產業作為資金密集型行業，對資金的需求量大、對資金鏈的要求高，對融資環境的變動非常敏感。但現在大部分房企的資金都相對充裕。此外，近年來國內房企對銀行貸款等間接融資方式的依賴程度越來越低。

而房地產業也具有強勢的資金吸納能力。就算是做實體經濟的企業家，拿到了資金也不追加生產投入，而是忙著去買房炒房。這種“吞噬”性的投資預期，短期內難以改變的。也就是說，不論央行救不救市，不論銀行差不差錢，房地產業遠比實體行業受到的沖擊更晚。此外，近年來，房企對銀行資金的依賴程度在下降，不少內地房企已在香港上市。信托、私募資金、公司債等直接融資規模也占據了相當的比重。也就是說，這種大型房企對于“錢荒”的抗壓性相對較強。

“錢荒”勢必會影響到樓市，更可能會引發行業的危機和洗牌。一方面，銀行資金趨緊，開發商通過銀行的融資將受到明顯抑制；另一方面，個人房貸業務收緊，對于購買力的支持下降，導致房企銷售遇阻，回款壓力較大。當前，我國房地產市場發展有過度膨脹的隱憂，“錢荒”有助于擠出泡沫。高價拿地、擴張過快、抗風險能力不足的房企可能遇到“缺錢”的危機。

對于銀行來說，不論是開發貸還是個人房貸，都屬于銀行資金偏愛的優質貸款，短期的“錢荒”并不會給房地產業帶來太大的沖擊。從目前的情勢來看，“錢荒”可能在7月中下旬就得到明顯的緩解，所以房企不可能因此出現資金難題。

房價會降嗎？

房價不會因為此次“錢荒”產生太大的波動。首先當前開發商資金不緊張，并無降價動力；其次，樓市整體供需局面并未發生改變，特別是一線城市的供需矛盾仍然突出；第三，房地產調控政策對于首套房貸的支持傾向不會改變，沒有必要擔憂個人住房貸收緊影響剛需購買力的問題。但是，“錢荒”所引發的銀行信貸收緊，意味著樓市上漲的通道變窄，如果這種情況持續半年以上的時間，樓市整體大勢可能發生變化。

短期內房價不會下降。如果“錢荒”惡化并持續，而導致實體經濟持續不振、整體經濟形勢低迷，造成失業率上升、居民收入水平下降等比較嚴重的危機，才可能給房地產行業帶來影響。此外，如果銀行流動性長期得不到改善，首套房利率優惠、首付比例、房貸規模等發生變化，增加購房成本會導致市場需求下降，這也可能影響整體供需格局而影響房價水平。但從短期來看，開發商并無銷售去化的壓力，“錢荒”的深度影響可能一兩年甚至更長的時間才能顯現。

如果下半年房地產企業資金到位情況并不樂觀，可能倒逼房地產企業調整銷售和價格策略，去年初的“以價換量”策略有可能被使用，但一線城市房價可能只是漲幅收窄，而供應量過大的三四線城市有房價下行的可能。另一方面，如果個人住房貸款收緊，市場需求也將受到抑制。加之去年以來回暖大勢所造成的需求提前透支，下半年樓市銷售情況可能低于預期。

房價暫無下跌動力。“錢荒”即使在短期內打擊了地產股，也影響到開發商的資金，但這并不意味著房價會立刻出現大幅下跌，尤其是在市場需求旺盛，而供應相對緊缺的北京市場。銀行對開發貸和個人住房貸款不會過分收緊，房企并無降價動力。此輪“錢荒”的負面影響主要在于市場預期方面，實際影響有限。

土地市場走向何方？

在經濟運行狀況不佳的情況下，如果地方政府不轉變發展模式，繼續“土地財政”，地方賣地沖動會更明顯。然而，資金緊張的房企對于拿高價地可能會更為謹慎。

當前經濟不景氣，地方財政對土地和房地產的依賴程度會繼續推高。但“錢荒”對土地市場的影響要看長期的經濟走勢，短期難見明顯效果。土地財政模式已經“過時”了，過分依賴土地反而會讓地方債危機爆發風險日益加劇，若地方政府繼續依靠房地產、土地解決債務問題，而不是從根本上開源節流，控制債務。那么“錢荒”之后，便是債務危機的爆發。

“錢荒”可能會面臨從銀行到開發商到地方政府的鏈式傳導，加劇地方政府償債壓力。地方債務危機風險正在累積，如果不改變“土地財政”的模式，“錢荒”之后的債務危機令人擔憂。

開發商對于拿地會趨于謹慎，現在已經出現了明顯的“回歸”一二線城市的趨勢。因此，三四線瘋狂賣地、買地的情況會進一步降溫，而一二線城市的土地市場不會受到明顯影響。