房地產投融資格局已現多元化

越來越多的企業在直接融資方面做了很多文章，而銀行貸款在房地產行業資金來源的比重也在下降，可見地產多元化的融資格局已經出現。具體說來，當前房地產行業里除45%的資金來自企業自籌，剩下的都是通過合資、合作、直接融資、信托、私募等形式籌措的資金。

多元化融資局面離不開房地產開發企業整體資金渠道的改善，其中，直接融資這幾年增加比較快，主要包括以下幾方面：

第一是房地產信托。統計數據可見，今年第一季度房地產信托環比增長達到12%，可以預計，今后信托在整個房地產行業資金來源里的比重會越來越高。

第二是人民幣房地產私募基金這幾年增長速度也比較快。在發行數量方面，長三角、珠三角、北京這些地方增長特別快。

與此同時，私募基金投資的格局也在發生變化。以前這些基金都規避拿地環節，而現在，從前期拿地到后期持有型物業投資，乃至全產業鏈都有地產基金介入。

第三是海外融資。一些大的品牌企業到海外低成本拿錢，一些中小企業到海外IPO、融資。去年前9個月，海外融資一共才400億元，而去年第4季度就有200億元，今年第1季度就達到了300億元，可見其增長速度之快。

除此之外，企業間通過兼并融資、股權整合實現融資、擴大資產的案例，在這一兩年也越來越多。

民間投資同樣是房地產行業發展的重要推動力，而現在的民間投資也在發生一些新變化：

首先，由于限購、限貸政策，投資住宅的純投資性需求已經大為減少。根據世聯地產報告，去年世聯在全國一共賣了57萬套房子，在這些客戶里，完全是為了投資而買房的客戶占14%，而同樣的統計口徑，2010年是47%。這說明現在80%以上的交易都是首次置業、改善置業等自主需求，真正為了炒房而進行的投資比例大幅減少，也就是說民間資本進行的房地產投資比例銳減。

其次，原來的一些民間資本是買住宅，現在卻轉投到了其它方向。大致的情況是，50%左右的資金投到了比如能源、高新農業、科技等領域；剩下的50%資金還留在房地產，但投資已經出現分化，一是買商業地產，二是買證券化產品，三是到海外買房。

值得注意的是，和實物買房相比，這幾年證券化投資趨勢非常明顯。比如買信托、投私募，還有通過銀行的理財進行投資。

也就是5、6年時間，中國房地產市場與之前有很大不同，這也預示著中國房地產行業由初期的比較粗放、雛形的產業逐步走向成熟，最終將形成一個多元化格局。

（文章由本刊記者劉楊根據秦虹在本刊“品質四周年酒會暨2012高端物業樣本頒獎盛典”上的發言整理。）