城南看未來

孟卓奇

園博會為城南增人氣

作為史上規模最大的園博會，今年的“園博會”自其選址以來便備受社會矚目，一直作為熱點詞匯吸引大家的注目。作為北京成功舉辦奧運會之后的又一件國際盛事，園博會無疑蘊涵著巨大的輻射能量，業界普遍看好其對區域發展尤其是對房地產市場的帶動作用。

5月18日，第九屆中國（北京）國際園林博覽會開幕，僅一個月接待游客就達到96萬人次。端午小長假，園博園游客突破7.5萬人，不僅創開園以來游客數量新高，也超過故宮和頤和園。豐臺王佐鎮的旅游產業也隨著園博會的舉辦發展起來。據統計，園博園開園的前后一周，景區的客流增長了39%，園博會開幕后近兩周，客流比去年同期增長25%。

北京中地聯合房地產評估有限公司評估師張龍表示，2009年起因為公司參與園博園區域的拆遷工作，幾年來多次到該區域。比起四年前，如今的園博園板塊無論是基礎設施還是生態環境都產生了巨大的變化。總面積267公頃園博園位于北京西南部豐臺區境內永定河畔綠色生態發展帶一線，依托永定河道，與盧溝古橋遙相呼應，除了歷史文化氛圍濃郁，地形多變、山水相依也頗具特色，園內有100余個風格各異的中外園林。

在今年展會結束后，園博園將作為城市公園永久保留，和豐臺科技園西區、長辛店生態城組團，成為京西南的新地標。以園博園為核心展開的園博板塊，除了園博園，還有高新技術產業基地“中關村科技園豐臺園西區”及低碳住區“萬年生態城·園博府”等。幾年來，隨著園博園的建設，豐西板塊地區生態環境逐漸改善，綠樹成蔭、亭閣映現、碧水環繞、交通便利的城市環境凸顯了該板塊宜居、宜業、宜游的特色，不但增強了對旅游者和城市居民的吸引力，也帶動了京西南地區加快發展。

中國房地產協會副會長朱中一認為，歷屆園博會舉辦后所衍生的巨大附加值和輻射效應，均對所在板塊的經濟騰飛尤其是樓市提振起到質的作用，如2004年深圳園博園所輻射的竹子林、僑城東等區域均是市場的最大熱點，北京園博會也不會例外，未來園博板塊將成為新的熱點居住區，成為繼亞奧板塊之后的市場新貴。

而從當前區域樓市表現來看，這一趨勢已充分展現。區域內與園博園“一墻之隔”的住宅項目萬年生態城·園博府首批產品開盤后即告售罄。對于區域樓盤的走熱，業內人士分析認為，園博板塊本身擁有豐富的生態景觀資源，屬于生態宜居帶，加上園博會開幕帶來的配套升級預期，令區域宜居價值再度放大。

除了園博園帶來的相關利好因素之外，“城南行動計劃”也是其發展的重要因素。2009年11月6日，北京市出臺《促進城市南部地區加快發展行動計劃》，也就是“城南行動計劃”，將北京城市南部地區作為本市未來發展的重要空間和京津冀區域合作的門戶通道。城南由此迎來了前所未有的發展機遇。2011年北京市在城南行動、西部地區轉型、通州國際新城、未來科技城、雁棲湖生態發展示范區、第九屆園博會園區設施、永定河綠色生態發展帶、南水北調、麗澤金融商務區等面向北京未來發展的重大建設事項上，共安排政府投資200多億元，約占全年資金安排規模的60%。今年，第二階段城南行動計劃啟動，更加注重民生服務，強調城市功能，新計劃共安排公共服務、基礎設施、生態環境、產業發展等4類232項重大項目，其中續建項目94項，新建項目138項，總投資約3960億元，與第一階段城南計劃相比增加了1000億元。

綠色生態為區域品牌

從園博園板塊擴展至整個豐西區域，綠色生態已經成為該地區的品牌。在城區土地供應日益匱乏的當下，擁有良好的生態環境，豐西板塊正在逐步顯露未來發展前景，日益受到品牌房企的青睞。整個豐西板塊受益于其獨特的自然風景資源，不僅在與市區的繁華便利日益接軌，而且不失原有的自然生態。該地區擁有北京北宮國家森林公園、鷹山森林公園、青龍湖公園、古樹公園等多處公園，曾經干涸的永定河也正逐漸恢復著往日的生機。隨著生態的改變，沿岸開始構建全新的“綠色生態發展帶”。永定河綠色生態發展帶是城南行動計劃中“一軸一帶多園區”產業空間格局的重要組成部分，市規劃委規劃了沿岸13個重點建設區域，其中有5個布局在豐臺。全長13.6公里的永定河豐臺段，有名橋、古城等歷史文化元素，有湖泊、草甸等濕地生態資源。

萬年生態城是北京市城南行動計劃、永定河綠色生態發展帶的示范項目，萬年生態城·園博府是萬年生態城的首發住宅。而目前萬科、中國鐵建等多個大型房企已在該區域進行布局開發，該區域樓面地價已超6000元/平方米。如今珠江、中國鐵建、萬年基業、億城等知名房企紛紛進駐，中奧廣場·首站、億城燕西華府、珠光御景、中國鐵建·北京山語城等一批高品質的項目爭相亮相。

對二次置業的改善型置業者而言，容積率是一個非常具象的指標，與居住舒適度、居住品質相掛鉤。與市區其他板塊動輒3以上的容積率相比，豐西板塊的項目普遍擁有令人艷羨的容積率。中國鐵建·北京山語城容積率1.3，珠光御景容積率1.4，億城燕西華府的容積率僅1.1。

此外，豐西板塊還擁有眾多為滿足剛需人群而打造的項目。如中奧廣場·首站主打小戶型，集中推出40～90平方米的低密度城市花園微HOUSE。位于豐臺區長辛店鎮太子峪路南800米的珠光御景以中小套型為主，主力戶型78～93平方米。位于王佐區域的中國鐵建·北京山語城瞄準改善置業，房源戶型為97～160平方米的3～4居。

在可持續發展前景的支持下，城南不僅迎來了居住品質的急速飛躍，亦吸引了知名房企與豐臺區政府合作，打造專業“地產+體育”跨界服務組織。據記者了解，6月6日，以“活力新生活 釋放創能量”為主題的首創“鐵人俱樂部”成立儀式盛大舉行，豐臺區宣傳部副部長喬曉鵬、首創置業高層領導、鐵人隊隊員以及北京各大媒體共聚一堂，共同見證了中國地產首個引入頂級專業機構打造的體育類客服組織的成立。

據悉，“首創鐵人俱樂部”是由首創置業引入世界最大跨體育、文化、媒體產業管理機構IMG傾力而成，成為中國地產首個與泛體育業跨界服務案例。歷年來首創置業在體育領域涉足頗多，如贊助北京乒乓球隊、與NBA球隊的合作服務，以及鼎力支援北京奧運會等。而美國國際管理集團IMG歷年來全面參與了奧林匹克運動會、足球世界杯、高爾夫球及網球四大公開賽和巡回賽等世界頂級體育賽事，其專業性無出其二。此次首創置業此次引入IMG在客戶服務領域合作，更是 “情投意合”。

業界普遍認為，首創置業此次與頂級專業機構合作打造新服務概念及組織，借得天獨厚社區資源，聯合IMG專業體育服務資源，可被視作是在新服務時代服務增值化、專業化及細分化的有益探索。另外，由于首創在“地產+產業”領域的廣泛經驗，也使得業界對其進一步合作產生無限遐想。

對此，首創置業常務副總裁孫寶潔表示，首創借香港上市10周年之機，發布“創能量”品牌理念，2013年首創置業在客戶服務領域推出“億萬感恩計劃”，從多個方面打造客戶服務的“創能量”，“首創鐵人俱樂部”正是其中重要內容，這意味著首創置業在戰略、資本、產業、服務等領域的重大創新性動作將強勢浮出水面。此番同期推出的“360°科學生活”服務概念，也與“創能量”理念高度契合。以“國際鐵人三項賽”為原點，首創置業致力于將專業運動素養以及科學健康知識滲透至日常生活領域。另外，隨著中國地產業進入創新服務時代，希望首創攜手IMG能夠為中國地產行業服務化、增值化、細分化做出更大貢獻，同時亦將促進北京體育事業的發展，以及豐臺區域的文化體育產業發展。

交通利好重重

張龍表示，隨著園博園項目的建設實施，長辛店的基礎設施條件也得到改造。原來杜家坎幾乎是長辛店人進城的必經通道，因為車流量大，杜家坎被稱為“堵大爺”。園博園開始建設后，北宮南路、梅市口西延路、北宮路、京周新線等多條城市主干線，北九路、北二十路、北二十七路及蘆井路等多條城市次干路建成后，長辛店的交通狀況得到改變，特別是地鐵14號線的通車也大大緩解了路面交通壓力。

公路交通固然方便，但對大部分居民而言，地鐵才是最可靠的出行方式。14號線的建設把豐西區域與現有的地鐵網絡緊密連接起來。早在2009年啟動本屆園博會的建設工作之初，交通建設便成為重中之重。地鐵14號線提前兩年通車，地鐵7號線2014年通車，園博會外圍的京周新線、北宮路等也將于年底前具備通車條件。

“地鐵開，園博來”，在北京地鐵中會經常看見這句話。資料顯示，地鐵14號線西起豐臺區長辛店東河沿路，一直抵達朝陽區的望京北部地區，線路全長47.3KM，全線設置36個站點。為配合園博會的舉辦，西段從起點張郭莊至西局共7站在2013年上半年通車，全長12公里。它與9號線在豐臺北路實現換乘，在西局與10號線二期形成換乘，與軌道線網有很好的連接。地鐵14號線建成后豐臺段沿線將穿起中國國際園林博覽會園址、永定河綠色生態發展帶、三四環都市型產業帶和麗澤金融商務區、北京南站、蒲黃榆商圈等重點區域，構成了完善的立體交通路網。而“城南行動計劃”第二季會推進新機場的建設，進一步促進了區域的蛻變升級。

通過交通的鏈接，該區域會與周邊地區更好地鏈接，承接周邊區域帶來的利好因素。在“城南行動計劃”扮演重要角色的豐臺擁有許多潛力，麗澤金融商務區是首都金融產業新的戰略性承載空間，是加快城南地區產業升級的重要區域。入駐企業包括通用技術集團財務公司、建信股權投資基金、中經社控股公司等新興金融機構、金融信息機構、要素市場和總部型機構。張龍認為，隨著麗澤商務金融區、中關村豐臺科技園、總部基地等不斷發展，區域發展的內生動力大大加強，這也會導致其商業和商務氛圍的集中和發展，再加上北京開始朝著多核心的城市結構發展，城市功能不斷拓展，豐臺區有望成為北京多核心發展結構中的下一個區域核心，成為京西南發展的一個區域核心。