房地產投資環境評價研究

陳坤

【摘 要】 改革開放30年來，我國國民經濟持續增長，房地產業得到迅速發展，成為國民經濟支柱產業之一。由于區域經濟發展極不均衡，我國房地產市場在各個地區和城市的發展程度不盡相同，沿海和一線城市房地產市場相對發達，內陸地區的房地產市場比較落后。在不同條件下房地產投資環境評估成為投資者獲利的先決和關鍵因素。

【關鍵詞】 房地產 投資環境 投資分析

一、研究意義

1、有助于降低房地產投資風險

根據完全性、非兼容性、簡潔性、客觀性等原則，可以將房地產投資風險歸納為系統風險和非系統風險兩大類型。其中系統風險包括政策風險、經濟風險、社會風險和自然風險，非系統性風險包括經營風險和技術風險等。投資者選擇某城市房產進行投資，一般首先要對該城市的房地產市場作出判斷。

投資環境對房地產投資成敗起著決定性作用。決定投資效果的關鍵是投資區位選擇，投資于不同地區會產生完全不同的投資效益，加強投資環境研究是避免投資空間區位決策失誤的重要途徑與方法。對房地產投資環境進行評價和研究，可以為投資者判斷投資地投資環境、了解投資地的經濟發展水平和房地產市場供需狀況提供依據，從而幫助投資者作出正確的投資判斷有效規避投資風險。

2、有助于政府優化投資環境

房地產業的發展，對于改善居住條件、拉動經濟增長、擴大就業、加快城市建設、改善城市投資環境、提升城市形象有重要作用。良好的投資環境能吸引國內外資金，使改善本地經濟結構、消滅貧困、發展區域經濟形成良性循環。對房地產投資環境進行評價和研究，從中發現影響房地產投資的利弊因素，能夠為政府優化投資環境指出努力方向。

對不同區域的房地產投資環境進行調查分析，可以了解國內不同地區的房地產市場發展情況，有助于地區政府制定房地產業發展政策，、優化投資環境、評價并改善房地產所需的投資環境、改善城市利用空間結構將有明顯的促進作用。

3、有助于建設節約型社會

近年來我國房地產業發展不均衡，局部薄膜現象日漸嚴重，實際上是社會資源的浪費。而這些情況的出現，在一定程度上與房地產業投資環境選擇失誤有關。房地產建設資源消耗大，尤其是鋼筋、混凝土的消耗。在投資前對投資環境進行評價，是投資項目盡可能完善，提高房地產售出率，降低房屋空置率，減少資源的浪費，有利于國家長遠發展。

二、房地產投資環境的特征

1、不確定性風險多

房地產投資額度大、周期長，隨著時間的推移和環境的變化，各類風險出現的幾率和影響將會倍增，放低產投資除了存在個別風險外，還面臨系統風險。房地產投資者深入分析評價投資地的經濟環境、、社會需求、市場容量和財政法規是有效規避風險的重要前提。

2、區位條件影響大

位置固定是房地產資產的最重要特征之一，區位條件對房地產投資影響巨大。任何房地產項目都需要落實到具體的區域，區位價值充分體現在對開發商、置業投資者和租客吸引力。良好的區位條件，能使開發商通過開發投資或取高額開發利潤，使置業投資者獲取穩定的經常性收益，使租客方便開展其經營等活動。

3、與經濟環境密切相關

我國區域經濟發展極不平衡，這樣的經濟格局反映到房地產投資上表現為東部發達城市房地產投資超前，而西部落后地區房地產投資嚴重滯后。此外，個人經濟實力是影響房地產投資環境的重要因素，成為房地產商品購買力量最主要的制約力量。

4、受城市規劃之約

房地產價值與其周邊物業、城市基礎設施、市政公用設施和環境變化緊密相關。這種影響包括兩個方面：一方面受到城市規劃的制約，例如城市土地的轉讓、利用就必須符合城市土地利用規劃，并非完全市場調節；另一方面，隨著城市發展戰略的實施，政府在道路、公園、博物館等公共設施等方面的投資，就能顯著提高附近房地產的價值。

三、房地產投資環境評價

1、房地產市場參與者的素質分析

房地產市場的參與者主要包括土地所有者或者當前的使用者、開發商、建筑承包商、專業顧問、金融機構以及消費者等。知識、智慧、經驗和決策能力是開發商成功的根本。由一個著名的建筑師設計的，由一個著名的建筑承包商建造的房地產，往往可以提升其本身的價值。我國政府部門對房地產市場參與者實行資質管理，資質的評定既是對房地產市場參與者素質的評價，有時為房地產投資者尋找合適的房地產開發合作對象等提供方便。

2、房地產建設的場地條件分析

（1） 分析房地產項目擬建地段的自然地理特征，避免將房地產建筑建造在斷裂、流沙層、巖溶層和黃土失陷性顯著等不利的地基基礎上，并盡量使建筑物獲得良好的光照、通風條件，盡量減少房地產項目建設施工的工作量。

（2） 對房地產項目擬建地段土地利用和城市規劃條件進行研究，使其在符合規劃要求的同時，最大限度的提高土地利用的集約化水平。

（3） 了解當前土地使用者對擬建設項目的態度。

（4）了解房地產項目擬建地段的地價形態。

3、 房地產項目實施建設的原材料、輔助材料和燃料供應條件分析

（1） 分析房地產投資項目建設需要的原材料的品名、數量和質量要求，原材料供應能否滿足房地產項目建設的需要。

（2） 按照工程施工進度而適時提供原材料的供應。

（3） 對房地產項目建設需要原材料的價格合理性進行分析。

（4） 對于原材料供應的采購組織情況分析。

4、房地產投資項目擬建地段的基礎設施和公共服務設施配套條件分析

（1） 調查房地產投資項目擬建地段的基礎設施和公共服務設施的配套情況。弄清其對房地產項目建設和區域城市功能發揮的作用和影響，重點分析目前水、電、煤氣、交通、排污等基礎設施的網絡是否合理，教育、科技、文化、商業和其他服務業等公共服務設施的規模和布局是否能夠滿足區域城市經濟發展和居民生活需要。

（2） 了解房地產投資項目擬建地段的基礎設施和公共服務設施的配套建設的規劃標準。房地產投資者應當繳納的基礎設施配套建設費、公共設施配套建設費的收費標準，區域有關公共管理機構收費后，應當為房地產項目提供的基礎設施和公共服務設施的配套條件。

（3） 認清新增基礎設施和公共服務設施的配套建設進度。一般來說，基礎設施和公共服務設施的配套建設，要有一定的超前性，但是也要避免配套設施長期不用、土地閑置等問題。

四、優化房地產投資環境的對策建議

（1） 加快城市經濟建設，促進區域協調發展。城市經濟的發展，預示著城市投資、生產活動活躍，對住房、各種公共基礎設施和服務業設施等的需求隨之增加。地區經濟協調發展是優化區內資源配置、提高房地產市場競爭力的基礎。

（2） 加強基礎設施建設，完善城市綜合功能、基礎設施的好壞直接反映了城市經濟發展水平和房地產投資環境的優劣。基礎設施環境落后的城市應加大道路建設投資，大力發展公共交通，改善公共交通條件，加強高速公路和鐵路等的建設。

（3） 改善城市居住環境，提升城市整體形象。有經驗的房地產投資者往往會選擇居住環境良好的城市進行房地產項目開發。

五、小結

房地產投資者要想在激烈的房地產市場競爭中取得較好收益，出考慮經濟成本等因素外，在投資前對房地產投資環境進行科學合理的綜合評價，選定良好的投資環境至關重要。

參考文獻

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