淺談設(shè)計階段的成本管理

王鳳茹　王飛翔

【摘 要】 雖然成本管理貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，但潛在的可節(jié)約成本在各個階段卻有很大不同。有關(guān)研究表明，對項目成本影響最大的階段，是前期的投資決策階段和規(guī)劃設(shè)計階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)著重在初步設(shè)計階段和施工圖設(shè)計階段采取有力措施進行成本管理。

【關(guān)鍵詞】 調(diào)控、成本管理、限額設(shè)計

目前，隨著房地產(chǎn)調(diào)控新國五條的頒布實施，彰顯了中央嚴控房價的決心，如何有效控制成本，節(jié)約投資，從而在一定程度上增加項目利潤，應(yīng)該是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先要考慮的問題。

雖然成本管理貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，但潛在的可節(jié)約成本在各個階段卻有很大不同，對項目成本影響最大的階段，是前期的投資決策階段和規(guī)劃設(shè)計階段。有關(guān)研究表明，雖然設(shè)計費一般只占到項目總投資的1.5%左右，但卻決定了工程項目85%以上的投資。因此，工程成本管理的關(guān)鍵在于前期投資決策和規(guī)劃設(shè)計階段。

當前設(shè)計單位人員普遍重視設(shè)計效果，忽略了項目的經(jīng)濟性。雖然房地產(chǎn)公司從經(jīng)濟效益考慮，一再強調(diào)限額設(shè)計，但由于缺乏有效的控制手段和技術(shù)指標，使限額設(shè)計流于形式，甚至成了一句空話。

房地產(chǎn)公司如何控制項目成本呢？經(jīng)過對多個開發(fā)樓盤的分析對比，我認為應(yīng)從以下幾方面著手：

一、初步設(shè)計階段，根據(jù)項目的整體定位，結(jié)合不同的客戶需求，合理確定項目的各項設(shè)計指標

在這個階段，應(yīng)從以下方面重點考慮：

1、建筑物外墻面做法

外墻面做法包括外墻面裝飾做法和外墻保溫做法。關(guān)鍵指標是底層外墻裙做法、標準層涂料使用率，外墻面保溫做法及零星構(gòu)件保溫做法。

外墻面裝飾做法應(yīng)在滿足整體造型及效果的前提下提高涂料的使用率，同時盡量減少石材的使用。外保溫做法應(yīng)在滿足設(shè)計要求的前提下，使用比較成熟的保溫做法，減少新材料、新工藝的使用。由于新材料、新工藝市場應(yīng)用較少，做法不成熟，價格不透明，不利于項目成本的控制。

2、外墻窗地比，外門窗做法

窗地比指標是建筑設(shè)計的關(guān)鍵指標，為片面強調(diào)外立面效果提高窗地比的做法是不可取的。由于外窗的造價遠遠高于墻面造價，從項目效益考慮，合理的窗地比是節(jié)約項目成本的有效手段。

現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)項目多使用塑鋼門窗和鋁合金門窗，在滿足設(shè)計要求的前提下，應(yīng)適當降低鋁合金門窗的使用率，同時門窗型材的品牌對門窗的價格影響較大，應(yīng)根據(jù)項目的整體定位選擇合適的型材品牌，從而在一定程度上降低門窗成本。

3、建筑物層高

建筑物的層高應(yīng)區(qū)分地上公建、居住建筑，地下儲藏室、地下車庫等不同的業(yè)態(tài)確定。在保證設(shè)計要求的前提下，應(yīng)慎重確定建筑物的層高，高品質(zhì)樓盤可適當提高建筑層高。

4、外裝飾部品部件

含室外臺階面層做法，殘疾人坡道做法，樓梯欄桿，外立面欄桿、空調(diào)格柵、造型格柵、屋頂面造型花架、玻璃鋼雨篷、陽光棚等。外裝飾部品部件主要從建筑物外立面裝修整體效果考慮，投入成本不多，但可以提高項目的整體品質(zhì)。但由于各設(shè)計院對這部分設(shè)計做法沒有統(tǒng)一的標準，設(shè)計五花八門，一方面不利于樓盤的整體效果，另一方面也不利于控制造價。房地產(chǎn)公司應(yīng)在這方面投入較多精力，重視標準化設(shè)計，在提高項目整體品質(zhì)的同時，節(jié)約工程成本。

5、室內(nèi)裝飾做法

包括廚房、衛(wèi)生間裝飾做法，一層大堂、電梯前室裝飾做法，電梯門套做法，是否吊頂，吊頂做法材料定位。

目前廚房、衛(wèi)生間裝飾做法一般是防滑瓷磚地面、瓷磚墻面到頂，一層大堂做法一般是瓷磚地面、裝飾墻磚墻面，電梯前室走廊等為瓷磚地面、瓷磚踢腳線。部分樓盤大堂、電梯前室采用石材裝飾。

電梯門套則多采用不銹鋼門套，部分采用石材門套。

室內(nèi)裝飾面層做法雖然不多，但由于建筑上的做法較多，不同的設(shè)計人員又會根據(jù)自己的不同喜好選用不同的做法，最終的設(shè)計成果文件就會出現(xiàn)面層做法相仿，細部做法五花八門，即不利于造價核算，又不利于造價控制。開發(fā)商應(yīng)從標準化設(shè)計入手，做好室內(nèi)裝飾設(shè)計模板，在項目方案設(shè)計階段，可針對不同品質(zhì)的樓盤選用不同的設(shè)計模板，便于在方案階段核算項目成本。

6、電梯、消防、電氣設(shè)備、衛(wèi)生器具、入戶防盜門、樓宇門等的品牌定位

這些都需要開發(fā)商在滿足功能的前提下，根據(jù)不同客戶需求來確定。經(jīng)驗表明，正確處理建筑物的裝飾作法，能有效降低項目成本。具體實施中，應(yīng)根據(jù)項目的不同定位，不同的客戶群細化設(shè)計，切忌對項目情況不加以區(qū)分盲目照搬照套。

二、施工圖設(shè)計階段，應(yīng)重視結(jié)構(gòu)性設(shè)計指標對造價的影響

結(jié)構(gòu)指承受各種荷載，起骨架作用的空間體系。建筑物整體定位確定了以后，影響造價的指標主要是結(jié)構(gòu)性指標，最主要的結(jié)構(gòu)性指標是鋼筋含量和砼含量。

控制鋼筋含量和砼含量是限額設(shè)計的主要內(nèi)容，但如何控制卻成了難題。通常情況下，是造價人員按照設(shè)計院出的施工圖進行工程量計算，計算完畢，與相似項目做指標對比，對偏離較大的指標提出異議，請設(shè)計院檢查修改。由于造價人員并不精通設(shè)計，提不出具體的設(shè)計修改意見，而設(shè)計單位總能提出各種理由拒絕修改，結(jié)果即沒有達到預(yù)期目的，又延長了設(shè)計時間。

如何合理確定設(shè)計限額，又能讓設(shè)計單位容易接受，最終修改設(shè)計文件，完成限額指標，成了主要問題。

為確保設(shè)計單位能按要求修改設(shè)計文件，保證設(shè)計成果的經(jīng)濟性，可考慮從以下方面入手：

1、擇優(yōu)選擇設(shè)計單位

積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相接合的招標方法，采取多家競標。要選擇那些技術(shù)力量強、設(shè)計水平高、設(shè)計質(zhì)量和社會信譽好、易于溝通協(xié)調(diào)的設(shè)計單位，可從業(yè)績、服務(wù)意識、施工期間服務(wù)質(zhì)量、后期變更比率、設(shè)計方案經(jīng)濟性等方面進行考察，最終確定服務(wù)質(zhì)量高，好管理的合作伙伴。

2、設(shè)計結(jié)果對比，確定設(shè)計限額

由于房地產(chǎn)公司開發(fā)項目較大，開發(fā)周期較長，通常會安排多個設(shè)計院同時進行施工圖設(shè)計，由于相近單體數(shù)量多，結(jié)構(gòu)相似，這就為合理確定設(shè)計限額創(chuàng)造了條件。

首先，結(jié)構(gòu)分析計算，出計算底稿；再進行鋼筋、砼含量的指標對比。這時可對多家設(shè)計院的設(shè)計指標進行對比，使不同設(shè)計院之間形成有效競爭，最終確定設(shè)計限額。進而令超出設(shè)計限額的設(shè)計單位修改設(shè)計文件，以便設(shè)計指標控制在限額之內(nèi)，使工程造價能得到有效控制。

3、合同約束，提高設(shè)計質(zhì)量

可從出圖質(zhì)量、完成時間、施工期間服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量、后期變更率、設(shè)計方案經(jīng)濟性等方面進行約定，并和設(shè)計費掛鉤，并明確延期、質(zhì)量賠償責任。同時設(shè)立一定的獎勵條款，對那些服務(wù)好、設(shè)計質(zhì)量高、滿足限額要求、經(jīng)濟性可觀的設(shè)計方案進行獎勵。通過合同約束，提高設(shè)計產(chǎn)品質(zhì)量，提高經(jīng)濟效果。

結(jié)語

在設(shè)計階段對關(guān)鍵經(jīng)濟技術(shù)指標進行控制，是實施成本管理的有效手段，設(shè)計階段的成本管理是個系統(tǒng)工程，不是一朝一夕的事情，需要在工作中不斷總結(jié)，不斷積累。

參考文獻

[1] 周和生、尹貽林《建設(shè)項目全過程造價管理》2008-1-1 天津大學出版社