房地產金融風險分析與防范研究

楊雪瑩

摘 要 房地產的發展離不開金融支持，防范和控制房地產金融風險，不僅是房地產業和房地產金融業發展的要求，而且對國民經濟的穩定和發展也是至關重要的。本文首先分析了房地產金融的研究背景，具體闡述了房地產金融風險的成因，最后有針對性的提出了相應對策。

關鍵詞 房地產 金融風險 成因

一、引言

金融是房地產得以發展的支柱，房地產金融的健康發展是房地產業穩定和發展的重要保障。房地產金融風險是指經營房地產金融業務的金融機構由于決策失誤、管理不善或客觀環境變化等原因導致其資產、收益或信譽遭受損失的可能性。目前，我國的房地產金融受宏觀調控的影響較大，政府參與其中，因此房地產金融體系的發展尙不成熟，存在著一些問題，這些問題的存在嚴重阻礙了房地產金融的健康發展。

二、房地產金融風險成因分析

（一）土地制度的不完善

（1）城鎮土地制度的變化。改革開放前，中國城鎮國有土地實行的是單一行政劃撥制度，國家將士地使用權無償、無限期提供給用地者，但使用者之間不允許進行私自交易。政府真正能夠進行調節的只有新增建設用地而已經具有使用權的城鎮土地政府則無法進行供求干預。因此在現行的經濟條件下，土地這種特殊商品的供求曲線卻趨近于普通商品，政府對于現在的土地市場無法做到行之有效的干預。

（2）土地儲備制度對房地產業的影響。我國土地儲備制度目前還不能完全發揮其應有的作用，加上政府出臺的政策不健全，房地產市場自身發展的特殊性，使得想要利用土地儲備制度對土地供應產生影響、平抑房地產市場價格存在問題，不能夠從根本上取得實質性的成果，如果實行的不好，反而可能引發更大的金融風險。

（二）房地產金融體系發展滯后

（1）融資渠道單一，多元化的融資渠道不活躍。房地產融資渠道基本上以銀行貸款為主，其他融資渠道由于各自的局限性而難以滿足房地產市場的需要。房地產領域對于資金出現的供求失衡現象，使得融資成本隨之上升，一些房地產企業因為不能及時獲得資金而導致資金鏈斷裂，不得不放棄某些項目，更有甚者會私自進行非法融資，或進行資金“尋租”。

（2）商業銀行制度和經營行為不規范。近年來，由于缺乏有效手段監管和總體科學規劃，房地產信貸在一段時間內出現了非理性增長。目前我國的銀行和其他金融機構在經營過程中難免出現一些問題，這些問題都會為房地產融資帶來潛在的風險，會抑制業務的可持續發展。

三、房地產金融風險防范對策

（一）完善土地制度

（1）落實農民對土地使用權的保護機制，允許宅基地和集體用地直接入市。我國的土地征用近年來已經發生了巨大的變化，之前政府一直扮演的是協調者，即對農民與占地者之間的關心進行協調，現在變成了由地方直接進行征地的“公告征地”，對于農民對土地的使用權基本忽視。因此，有必要通過《農村土地承包法》和《物權法》，能夠使農村的集體用地擁有自主行為權，農民能夠直接將宅基地和集體用地入市。

（2）建立“土地基金制”，使得各級政府和被拆遷征地者之間形成合理的利益制衡機制。我國的房地產領域現在處于高速發展階段，歸根到底是土地問題，土地出讓尚無具體有效的規則。地方政府已經將土地出讓收益金作為了自身獲得收益的主要來源方式，因此政府在征地、供地方面由于利益的存在，不能夠從長遠來思考問題，做出的某些行為具有短期化的性質，因此有必要建立土地出讓收益金的基金制度。

（3）重新界定土地儲備中心的功能，打破地方政府對土地一級市場的壟斷。地方政府不能隨意利用自己的權利進行征地，各級土地儲備中心的功能應逐步向基本建設用地和工業項目用地轉變。

（二）發展房地產金融體系

1、拓寬多層次多元化的房地產融資渠道

（1）進一步完善和發展住房公積金制度住房。住房公積金通過強制儲蓄能夠形成一部分穩定的、大額的專項資金，我國房地產金融可以利用這些資金進行發展，這也可以作為現階段的主要融資模式來進行推廣，對于房地產金融領域是一大突破。

（2）大力發展房地產信托。目前，單一的融資渠道不能夠滿足房地產市場的發展，所以無論是單一的銀行貸款還是信托都不可能符合現行市場發展的要求，所以信托與銀行信貸相配合，組成互補的融資模式，融資數額需由以信托為核心的金融組合工具完成，實現信托前端融資，銀行后端資金支持。

（3）發展私募融資為中小開發商尋找出路。對于大部分的中小型房地產商而言，從銀行取得貸款的要求過于嚴格，手續復雜，時間較長，難以較順利的取得銀行貸款，然而“私募融資”彌補了這些局限性，可以為中小開發商從另一渠道取得資金，從而及時進行項目開發。

2、規范商業銀行的管理制度和經營行為

（1）商業銀行應按照有關規定，嚴格審批手續發放房地產貸款。必須嚴格按照中國人民銀行《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》的規定審查發放條件，嚴格控制風險，將風險控制在最小范圍內。各銀行應嚴格遵照文件規定，確保新發放貸款質量。

（2）商業銀行應調整房地產開發貸款的內在結構。對于銀行發放的貸款，不能無限制的擴張，而是要合理調整結構，實行差別政策。對于不同地區，具有不同發展水平的市場狀況，不同的價格水平等具體情況進行具體分析，不可統一而論，針對不同情況給予不同形式的貸款。

（3）銀行應科學設計業務流程，完善貸后管理機制。在設計業務流程時將風險因素考慮進去，并根據市場情況對風險控制進行修正，從而保證能夠及時有效的控制風險。貸款管理前臺與后臺應該職責明確，相互獨立又相互制約。

參考文獻：

[1]王玉楠.我國房地產金融風險問題分析[J].黑龍江對外經貿，2008（9）.

[2]付東.中國房地產金融風險分析[J].特區經濟，2012（10）.

（作者單位：吉林大學管理學院）