總則平淡細(xì)則亮劍 三線樓市受挫會大于一線

國務(wù)院發(fā)文完善新國五條，亮點(diǎn)頗多，重點(diǎn)也就這四條，逐條解析：

1、二套房貸收緊

根據(jù)上海中原研究咨詢部數(shù)據(jù)，上海二手市場中使用二套房貸客戶比例為7%。二套房貸標(biāo)尺抬高，影響的客群面也會在7%以內(nèi)，可能壓縮到5%-3%，但對購房總量的技術(shù)制約有限。

2、限購令收緊

這對上海來說，基本沒有什么進(jìn)一步的影響力。因?yàn)樯虾Ｒ呀?jīng)早就全市范圍內(nèi)鋪開限購了。這主要會集中在一些早期限購并不嚴(yán)格的城市中，他們會達(dá)至嚴(yán)厲限購城市此前經(jīng)歷過的市場波折。

3、所得稅定到20%

此前調(diào)控中，上海曾經(jīng)在虹口嘗試過在兩種所得稅征收方法中（總價的2%，買賣差額的20%）固定住差額的20%，結(jié)果連夜取消否認(rèn)。但在市場實(shí)際交易中可以很直接對比出二者差異來。如果一套房子200萬入，300萬出，按總價2%，則為6萬元；按差價20%，則為20萬元。這對于曾經(jīng)的投資客來說是非常嚴(yán)重的獲利切割。一手房市場則相對無礙，并有望從中獲益，迎來大量從二手市場轉(zhuǎn)出的購房者。

這種做法一刀切，只要交易的二手房都逃不過，交易和交易之間是無差別的，就會表現(xiàn)出二手賣家步調(diào)的統(tǒng)一性。其效果在供不應(yīng)求和供過于求的市場中會表現(xiàn)出兩種走向。

供不應(yīng)求：因?yàn)槭琴u方市場，賣方有條件把這部分政府切割走的收益在總價中體現(xiàn)出來，至少是部分體現(xiàn)出來。賣方會步調(diào)一致，統(tǒng)一加價。但加價會影響交易，所以賣家之間的競爭也會對應(yīng)加劇，導(dǎo)致加價幅度可能趕不上政府切割走的20%。上海屬于此類。

供大于求：因?yàn)槭琴I方市場，買方有條件挑挑揀揀，特別是舍棄背負(fù)較高所得稅的二手房轉(zhuǎn)向一手房，二手房面臨很大的降價壓力。也就是說，政府所切割走的這一塊，很大程度會由賣家自己承擔(dān)。

4、土地市場信息公開

這一點(diǎn)，對土地市場會是很大的文本變化。但土地市場的問題并不是在政策條文是否夠詳實(shí)，而是在具體執(zhí)行情況。前期多輪調(diào)控中已經(jīng)暴露得比較深刻了。因此，這一項(xiàng)的市場效果要具體看落實(shí)。

除了分項(xiàng)的影響之外，此次細(xì)則出爐，會帶來很大的市場震動。主要來自于此次調(diào)控的力度展示，對市場的震懾效果。這種決心和姿態(tài)的表達(dá)，會放大各個分項(xiàng)政策的市場影響力。

這一批新的政策細(xì)則，重點(diǎn)仍在抑制需求方面。對于土地供應(yīng)與開發(fā)步伐的新約束，已經(jīng)開始涉及供應(yīng)的掌控，但還沒有走的很深刻。從單一的調(diào)控需求，開始轉(zhuǎn)向調(diào)控供應(yīng)的變化毫無疑問可以起到比之前更好的效果，但我個人認(rèn)為，這可能還沒有趕上市場所客觀需要的步伐和力度。未來在供應(yīng)方面還有很大的空間可以推進(jìn)，比如房產(chǎn)稅，比如閑置土地。