地產(chǎn)圓桌

地產(chǎn)圓桌以租售情報專業(yè)房產(chǎn)信息雜志為平臺，邀請上海知名房產(chǎn)代理機構、中介老總和業(yè)界專家，圍繞市場熱點話題，風暴專業(yè)、獨到觀點聲音，把脈行業(yè)發(fā)展，探尋市場動向，透析樓市新政，洞察區(qū)域產(chǎn)品，為購房者置業(yè)出謀劃策。

針對突然而又兇猛的差額強征20%個人所得稅新政，本期的地產(chǎn)圓桌我們邀請到了德佑地產(chǎn)董事長邵非、中原地產(chǎn)東區(qū)總經(jīng)理李錦德、21世紀不動產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪、漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏睿、上海合富置業(yè)副總經(jīng)理沈彥、上海永慶房屋總經(jīng)理陳史翎等最先“受益”的四位中介老總，與您分享他們關于個稅新政、調控、房價與未來的獨到見解。

記者觀察

房產(chǎn)調控已經(jīng)走過了近十個年頭，每一次新政的出臺，都伴隨著樂觀與悲觀的雙重聲音。盡管有人說調控已經(jīng)淪落成了空調，但此次強征差額20%個稅的出臺，還是讓市場為之一亮，至于這一亮能持續(xù)多久，只能讓時間去證明了。不過，在此之前，我們不妨先看看市場的最初反應。

第一受害者

誰是“國五條”新政的第一個受害者？不是房地產(chǎn)，而是股市。

3月4日，對于中國股民來說算是一個不大不小的災難，雖然距離3月1日公布的《國務院辦公廳關于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調控工作的通知》明確提出“個人出售自有住房擬按房產(chǎn)增值額20%繳納個稅”已經(jīng)過去有兩天的時間，但股市還是表現(xiàn)出了極大的沒有底氣，滬指暴跌3.65%，創(chuàng)下了自2010年11月12日以來的最大單日跌幅，其中地產(chǎn)股當屬罪魁禍首。地產(chǎn)板塊重挫超5%，個股全線下跌，“招保萬金”四只地產(chǎn)龍頭股盤中跌停，榮盛發(fā)展、陽光城、中航地產(chǎn)等跌停。

在大多數(shù)業(yè)界人士看來，3月1日公布的地產(chǎn)調控細則超出了他們和市場的預期，表明管理層對抑制房價上漲過快的堅定決心，而后續(xù)各地方政府仍將出臺調控細則，這一過程或將從3月份一直延續(xù)至4月份，將對股市形成持續(xù)性的抑制。有專業(yè)人士認為，本輪經(jīng)濟復蘇力度較弱，不排除在政策從緊預期下，經(jīng)濟二次探底的可能。市場一向對政府從嚴調控房地產(chǎn)的表態(tài)頗為敏感，本次超預期調控政策的出臺，可能令市場進入房地產(chǎn)調控、政策偏緊、經(jīng)濟復蘇進程中斷、周期行業(yè)下跌、股市轉弱的悲觀預期中。

房地產(chǎn)問題在中國經(jīng)濟中的位置尤為重要，經(jīng)濟基本伴隨政府對房地產(chǎn)的政策而波動，不少人士更言及房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟的“綁架”。而當下，中國經(jīng)濟也在重復著之前的困境：房價反彈、政策掣肘。

一般而言，房地產(chǎn)周期和經(jīng)濟周期是一致的，但房地產(chǎn)周期會先于經(jīng)濟周期，并且房地產(chǎn)周期的振幅比一般宏觀經(jīng)濟周期的振幅要大，原因在于房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先導性產(chǎn)業(yè)。有研究報告指出，“我們用工業(yè)增加值產(chǎn)出缺口來衡量真實經(jīng)濟周期，發(fā)現(xiàn)其與房地產(chǎn)開發(fā)投資周期的波動趨勢密切相關。房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)加速器的重要的衡量指標，而房地產(chǎn)銷售則是一個先行指標。我們注意到房地產(chǎn)銷售周期一般領先投資一到兩個季度。從房價、房地產(chǎn)銷售與房地產(chǎn)投資之間關系看，住宅銷售領先住宅投資大約一個季度，而領先住宅價格兩到三季度。”由此可見，房地產(chǎn)的銷售情況是宏觀經(jīng)濟的先行指標。可以預見的是，盡管存在爭論，但業(yè)內人士普遍認為本次調控政策將對后續(xù)房地產(chǎn)銷售帶來打壓（短期為規(guī)避政策引致的二手房成交量突增并不影響趨勢）。照此邏輯，市場對于經(jīng)濟復蘇的預期將面臨嚴峻考驗，更何況經(jīng)濟復蘇的力度本來就并不足夠“強”。

說到此，20%，已不再是一個簡簡單單的數(shù)字，而是關乎整個行業(yè)、乃至整個中國經(jīng)濟的生死棋子，至少是2013年的房地產(chǎn)調控成敗在此一舉，說不成功便成仁或許言過其實，但，也就這個意思吧？！

“暫時”受益者

任何事物都有兩面性，兇猛的20%也不例外，有股市這個第一受害者，就有中介這個暫時的受益者。說暫時，因為待調控細節(jié)出臺，世界或許就像開篇中介小姑娘說的是另外一番模樣了。

受“國五條”影響，最近全國各地的二手房交易中心成了人口最密集的地方。連夜排隊、帶病過戶、稅務局零時增派人手、交易中心延長工作時間、特警維持秩序……一時間，交易中心仿佛成了春運火車站。各地涌現(xiàn)的二手房集中交易現(xiàn)象，乃是民眾擔憂購房成本增加，趕在政策正式實施前完成交易，以規(guī)避額外的稅費成本。其中既有民眾的經(jīng)濟理性判斷，亦夾雜著集體恐慌心理，對未來的樓市走向預期難以把握，又不想錯過“末班車”，諸多因素疊加而形成“過戶潮”。

二手房集中交易，可忙壞了中介。小區(qū)、門店、交易中心，甚至公司總部，都成了戰(zhàn)場。創(chuàng)歷史交易記錄的成績，對于中介來說，算是此次調控的意外驚喜。然而，驚喜過后，等待他們的，或許將是又一個寒冬。

戲說20%

20%新政一出，立刻引發(fā)口水仗，贊成，反對，旁觀，聽聽名人、網(wǎng)友們的智慧聲音吧。

名人專家

財政部財政科學研究所所長賈康

我覺得不能回避的是，你在二手房市場有了這樣一個新的束縛把他往下壓抑的同時，使得一些剛性需求非買房不可的人，涌入級市場，就是新樓盤的市場，本來很多人希望看到房地產(chǎn)市場溫度降低，那么搞不好某些區(qū)域某些新的樓盤的溫度不降反升，這也是有可能出現(xiàn)的。

住建部政策研究中心主任秦虹

對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。這一政策實際上對改善性需求有一定的優(yōu)惠，應繼續(xù)堅持執(zhí)行，切實達到“支持合理住房需求，抑制投機性需求”的政策目的。

復星集團董事長郭廣昌

我國是多元的，地區(qū)復雜性很強，我覺得不應當用“—刀切”的方式，而應該用系統(tǒng)全面的方案解決問題。盡量用市場的方式而不是用行政的方法解決問題。

網(wǎng)友

市民韓女士

我有8套房，這幾天煩得很，早上起來想的是房子，晚上做夢都在和中介公司老板一起賣房子。

網(wǎng)易湘潭市網(wǎng)友

20%二手房交易稅本來是個好政策，但是任何好政策，實施的時機或者范圍不對，就是一場災禍。一個好的政策必會留出一個過渡期，照顧到各方的利益，才能順利實現(xiàn)所期望的轉變。

網(wǎng)友江南春雨夢

門徒：主啊，求你把北京的房價降下來吧，我們好買房去北京住，主耶穌：如果我把北京房價降下來，將會有五千萬人來北京住，能住下嗎。門徒：主啊，我明白了。那我能去天堂住嗎？主耶穌：天堂也一樣，貪婪的人啊，你是有罪的，你去貧民窟贖罪去吧。

搜狐網(wǎng)友

我們剛脫貧了辛苦買了個二手房，還要承受賣房者轉嫁的百分之二十稅，經(jīng)過幾年奮斗想賣了買個大房子改善條件，結果發(fā)現(xiàn)還要交百分之二十稅，那么我辛苦奮斗這么多年都給國家做貢獻了！

搜狐上海網(wǎng)友

政策的隨意性，造成老百姓的恐慌心態(tài)，老百姓還怎么過日子啊！

搜狐廣西網(wǎng)友

兩套房人群散戶比例可能影響到炒房大戶的利益了，來這么一下風聲，造這么一勢，小魚小蝦全嚇傻。

損招

網(wǎng)傳三種買二手房避稅方法

上有政策下有對策，當“國五條”細則尚未落地之時，網(wǎng)上便流傳開了避稅“妙招”。

避稅方式之一：“買方先把房款給賣方，賣方按房款打欠條給買方，以房產(chǎn)做抵押。然后買方以賣方欠款不還起訴到法院，賣方承認欠款，表示無力償還，愿意以房產(chǎn)抵償，最后買方拿著法院判決書去房產(chǎn)中心過戶，不論是否限購，都可以過戶！”

避稅方式之二：“第一步，上家離婚，準備出售的房產(chǎn)歸于上家男；第二步，下家離婚，房產(chǎn)歸于下家男（如果有房產(chǎn)的話）；第三步，上家男攜房產(chǎn)和下家女結婚，房產(chǎn)共有；第四步，上家男和下家女離婚，房產(chǎn)歸下家女；第五步，各自復婚！”

避稅方式之三：“將打算賣出的房產(chǎn)歸到夫妻一方名下，然后夫妻離婚，擁有該套房產(chǎn)的一方以家庭唯一住房出售（還需滿5年才能避稅），賣掉后雙方復婚。”

20%狠不狠，中介老總有話說

走在市場最前沿的房產(chǎn)中介，當是調控成果的最佳發(fā)言人，每每遭遇調控，對于他們的沖擊往往首當其沖。在經(jīng)歷了風風雨雨之后，中介似乎已經(jīng)和購房者、賣房者共同產(chǎn)生了免疫。此次20%的出現(xiàn)，首先帶來的是交易量猛增，其背后更是調控預期提前，長期基調未動搖，在這樣的大背景下，中介老總們當然有話要說。

李錦德：細則執(zhí)行或將遇執(zhí)行難

20%新政的出臺，迅速催生了一大波成交行情，當前的日成交量幾乎是去年十一月、十二月高峰月份的5倍。如此的瘋狂，只因買賣雙方都想搭上新政細則出臺前的末班車。中介當前如此巨大的成交量完全是在透支未來4、5、6三個月的市場，待細則出臺，成交量會立刻出現(xiàn)腰斬，之后會需要很長一段時間的消化緩沖期。

稅收調控是每一個成熟市場所必須的，就目前的中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀來看，也的確需要以稅收調控的方式來擠壓出其中的泡沫成分。個人認為，未來細則出臺偏嚴的可能性較大，但具體操作性有待觀察，就目前來看，國內房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)還未完成，具體房屋套數(shù)認定將仍是難題，在此基礎上的細則操作將很難執(zhí)行。至于滿五年唯一住房免征個稅，個人認為將會繼續(xù)執(zhí)行，因為地產(chǎn)調控的初衷就是去投資化的同時不誤傷剛需和改善購房者。

針對20%細則出臺后賣家會將費用轉移給買家的慣性可能，個人認為這需要一個相互妥協(xié)和拉鋸過程，屆時出現(xiàn)雙方共同承擔的可能性也不是沒有，而這也或將是最為理想的現(xiàn)實。

邵非：不排除細則從嚴的可能

盡管成交量短時間爆發(fā)，但強征差額20%個稅的影響效果還遠不止此，具體成效還要看地方實施細則的出臺。如果根據(jù)以往的經(jīng)驗，一旦出現(xiàn)偏松的實施細則，比如滿一年退稅、實施時間適當延后、唯一住房免征等，則市場仍將繼續(xù)被長久壓抑之后的持續(xù)小爆發(fā)。相反，一旦實施細則偏嚴，則此輪爆發(fā)將會驟然歸于平靜，中介乃至整個房地產(chǎn)的休歇期也就來臨了。

個人觀點，地方實施細則偏嚴的可能性較大。因為國家調控房地產(chǎn)的決心已經(jīng)非常明顯，去房地產(chǎn)投機投資化，已經(jīng)是調控的重中之中，雖然實施調控幾年來房價仍在上漲，但上漲的勢頭已經(jīng)明顯放緩，涉及到民生的房地產(chǎn)問題，已經(jīng)到了非徹底調控不可的地步，也只有這樣，才能保持房地產(chǎn)的健康持續(xù)發(fā)展。在個人投資市場不夠成熟完善的前提下，政府和老百姓一樣，不希望房地產(chǎn)出現(xiàn)大的波動，只有這樣才能保證老百姓手中資產(chǎn)的保值性。基于此，已經(jīng)早于預期出現(xiàn)的調控政策已經(jīng)開啟了全年調控的基調，適度從嚴將是大勢所趨。

討論20%的影響程度，我想“限購”才是最嚴厲的調控政策，因為買房資格永遠要大于價格。在限購政策沒取消之前，包括房產(chǎn)稅在內的一切調控政策，都是可以理解并能被市場接受的。

葉厚彪：期待細則更豐滿

相比以往慢熱型的第一季度，今年的小陽春來得似乎早了些，之前每周不到300組的帶看量，如今已經(jīng)飆升到1000組，造成如此的局面，當然要歸功于20%的出臺。在地方實施細則出臺之前，大家都在和時間賽跑。相對于賣方的交易成本壓力，其實買方是當下最著急的人，因為按照以往的慣例，交易成本的增加，最終都會轉嫁給買家，所謂到手價，已經(jīng)是行業(yè)內的公開秘密，因此有不少剛需購房者選擇在此時人市，尤其是那些已經(jīng)有具體意向的購房者，選擇在細則出臺之前的觀望期下定。個人認為，市場真正受到調控影響，將會出現(xiàn)在第二季度。

提到20%背后的樓市調控，我不認為有寬松或者嚴厲之分，因為中央對于樓市調控的決心始終沒有降低，相對于強征差額個稅，房產(chǎn)稅才算是更猛的藥。當然，我們也不能說20%的完全合理性，本著房價更加合理、投資投機比例更低的調控目標，實施細則應當更加豐滿，這樣才能既達到了調控目的，又不會傷及真正的購房需求。

此外，盡管中國的樓市調控政策漸趨成熟理性，但仍有值得完善、改進、規(guī)范的地方，有值得我們反思的地方。比如說習慣性地將交易成本轉嫁給買方的不合理交易模式，在如香港等房地產(chǎn)更規(guī)范成熟的地方、國家，交易費用各自承擔是最基本的市場規(guī)則，個人認為如果借此20%強征個稅為契機，轉變人們的交易模式，讓市場更加規(guī)范，將是調控的意外收獲。

施宏睿：20%，不算最狠

差額強征20%個人所得稅的出臺，更大意義上釋放的是政府對后市調控的信號。一方面，賣家擔心“兩會”后甚至更長一段時間內會有更加嚴厲的政策出臺；另一方面，買家，尤其是剛需買家則擔心地方實施細則出臺后賣家會習慣性地將20%交易成本轉嫁給買家，雙重因素催生了近期的交易狂潮。對于改善型購房者，等待他們的將是有關二套房首付比例、房貸利率的調控細則。屆時，地方實施細則的出臺，才是答案見分曉的時刻。然而，從一些開發(fā)商近期加速推盤，適度降低售價以期迅速回籠資金的舉措來看，業(yè)界更多的人對后市并不看好。

去年下半年開始的一波成交回暖行情，有關部門并非沒有覺察，更不是默認，他們只是在等待一個合適的時機，以合適的形式來顧全整個調控大局。此次征收20%個人所得稅，雖然超出了我們的預期，但也在長期調控不放松這個大框架之內。至于很多人看來的有點狠，我看未必。且不說具體的地方實施細則尚未出臺，就調控政策本身而言，房產(chǎn)稅范圍的擴征才是真正狠的招數(shù)。就當前而言，房產(chǎn)稅只是在個別城市試點，且只是對新增購買房源征收。根據(jù)國外的經(jīng)驗，如果房產(chǎn)稅擴充至存量房，并延伸至二三線城市，則會對房地產(chǎn)調控成果起到?jīng)Q定性的影響。

此外，與以往調控政策不同，此次新“國五條”的出臺，已經(jīng)從某個層面考慮到地方財政對于房地產(chǎn)過渡依賴的現(xiàn)實，并從一定意義上照顧了地方政府的財政壓力，這些都是對后市繼續(xù)嚴格執(zhí)行調控的定調。

基于之上的判斷，調控仍將繼續(xù)，且有從嚴的跡象。20%個稅強征雖然有一定的殺傷力，但業(yè)界各方一定要做好心理準備，迎接更嚴酷的挑戰(zhàn)。

陳史翎：20%只是避免不必要的大手術

20%的出現(xiàn)，催生了在地方細則出臺前的空窗期內進行勝利大逃亡的空前景象。這些以快速成交為目的的買賣雙方，在細則不明朗的情況下，抱著悲觀的心態(tài)快速入市，也催生了中介急速攀升的成交量。然而，如此局面不會因為地方實施細則的出臺而出現(xiàn)急轉直下的大變化，因為，經(jīng)歷了這么多年的調控，購房者已經(jīng)鈍化，他們已經(jīng)對政策產(chǎn)生了免疫，不再期望房價會出現(xiàn)大跌，在真實需求面前，他們已經(jīng)越來越淡化政策等外部因素的影響。個人認為，屆時將是去年11月至今年1月成交量基礎上打八折。

至于為什么會如此早出現(xiàn)如此嚴厲的調控政策，個人認為有關部門早已對去年年底的成交復蘇看在眼里，為了避免像往年一樣出現(xiàn)報復性反彈，他們也期望在房價出現(xiàn)大變動之前的初期進行調控，避免出現(xiàn)不必要的大手術。而有關這20%的嚴厲性，個人認為調控的真招應當在供求關系上下工夫，只有增加供應量，才能真正有效地調控房價。或者對房產(chǎn)稅進行擴圍。在此之外的調控，只能算是權宜之計。

沈彥：20%或將高舉輕放

20%新政的出臺短時間內造成了成交井噴，這一效應會持續(xù)多久，就要看地方實施細則的出臺。個人認為，隨著新一屆政府的誕生，以民生為目的決策將一定程度上影響此次“國五條”細則的最終緩急程度。盡管持續(xù)調控是房地產(chǎn)的未來很長一段時間的主導思想，收緊也是大趨勢，但從此次民眾的過激反應來看，勢必會造成細則“高舉輕放”的局面。

長久以來，房地產(chǎn)始終是老百姓保值增值的首選，而大宗標的也決定了不動產(chǎn)的可投資價值，然而這樣以來造成的局面就是令民眾忽視了房屋居住這一本質屬性，更一步步推高了地產(chǎn)的泡沫化。隨著以去投機投資化為目的的調控政策持續(xù)進行，尤其是以稅收為手段的政策出臺，或將從此改變房地產(chǎn)在國人生活中的本質屬性，即從投資產(chǎn)品轉回到居住空間上來。

然而，個人認為，從當前的諸多現(xiàn)狀考量，此次強征差額20%個稅的政策出臺，在影響房地產(chǎn)、經(jīng)濟發(fā)展的同時，將從一定程度上改變民眾的投資格局，受此政策影響最大的中產(chǎn)階級投資渠道將更加匱乏，而真正的富豪階層將從中獲取更多的投資渠道，兩極分化、貧富差距加重將是誰都不愿看到的“不合理”局面。

國外房產(chǎn)交易稅費那點事

中國香港

香港無個人所得稅概念，而是具體分人息稅、薪俸稅，主要按收入來源不同劃分。印花稅針對所有買家，內地買家在印花稅基礎上還需交BSD（特別印花稅）。所有賣家在3年內賣房須繳納SSD（額外印花稅），此稅最高占交易總金額的15%，3年以上無需繳納SSD。

英國

如果是賣方自住房屋，不用繳稅。如果非自住房屋，資產(chǎn)所得超過了征稅起征點，減去每年每位自然人的免征額，大概1萬英鎊后，按照18%-28%征稅。

法國

賣房子的資本所得稅稅率是19%。此外還有差價15.5%的社會稅。房價不超2.5830萬歐不用交。同時，賣方擁有這個房子的時間越長，稅率就越低。擁有18年的房產(chǎn)可以減28%，24年就52%；稅務的豁免比例呈拋物線上升，到30年的時候正好減100%，不用交錢。

新加坡

新加坡不對資本利得征稅。在2010年3月-2010年8月期間購買的住宅在一年內轉售，將要繳納大約房價3%的印花稅，一年以后轉售不必支付印花稅，一年以后轉售將不必支付印花稅；但在2010年8月30日-2011年1月14日之間購買的房屋，三年內轉售都要付印花稅，第一年內3%，第二年內2%，第三年內1%。新加坡政府在2011年1月又出臺了新的抑制房價的措施，在2011年1月14日之后購買的房屋4年之內轉售都要繳交印花稅，分別為16%、12%、8%和4%，按年逐年遞減。

美國

受財政懸崖談判結果影響，新的美國個人或家庭資產(chǎn)收益稅率水平在15%到20%之間。最低收入人群將享受此稅的相應減免。出售居住滿5年的首要自住房，出售者個人可以獲得最多高達25萬美元的免征額。如果以夫妻共同財產(chǎn)出售，免征額可累計高達50萬美元。而且，憑以前繳納的房產(chǎn)增值稅收據(jù)，售房者在購買新房時可用以減免利息稅，提高貸款信用等級等。

日本

若收益超過3000萬日元，則需要繳稅，低于3000萬日元則為O。日本的房價幾十年都變動很小，甚至逐漸微跌，因此私人住宅買賣收益超過3000萬基本上不可能。若房子持有了不到5年，賣掉后的收益超過了3000萬，則超過3000萬的部分需繳納的稅率為39%；若房子持有超過了5年，收益超過3000萬，但低于6000萬的話，繳納稅率為14%，高于6000萬的話，繳納稅率為20%。

加拿大

自住房賣掉無需繳稅。也就是基本改善需求，買一套賣一套是免稅的。非自住房出售房產(chǎn)增值部分的一半，扣掉中介費律師費等持有和交易成本之后，剩余部分納人個人當年收入，按個稅應納稅比例繳稅。如果按照25%個人稅率算，大約納稅比例不會超過房產(chǎn)增值部分的10%。

上海房價高？不，還會漲

房價且調且漲，是不是調控已然失靈？還是房價根本就不是調控的真實目的？如果你理解了避免房價過快上漲，或許一切都那么順其自然。十年了，上海的房價上漲了341%，當大多數(shù)人抱怨上海的房價太高，可在一些人看來，上海的房價還會漲。

李錦德：房價漲幅沒有跑過GDP就不算高

很多人在抱怨上海的房價高，而縱觀這些人，大多是沒有持有物業(yè)的潛在購房者，然而真正當他們擁有房產(chǎn)，他們也會如大多數(shù)人一樣期望房價年年高升，因為就目前投資市場來看，房地產(chǎn)依然是比較靠譜的投資產(chǎn)品，其保值和增值功能始終沒有削減，即便遭遇調控，上海的房價也在以每年超過10%的增速在上漲。

近幾年，中國每年的GDP增速多維持在8%左右，物價也多以超過這一數(shù)字的速度逐年上漲。商品價格漲幅如果在GDP漲幅之下，其就面臨貶值縮水的風險。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計近十年上海的房價上漲了341%，這一漲幅看似很大，但具體到各類物業(yè)，實際漲幅多大大超過這一數(shù)據(jù)。上海房地產(chǎn)的需求市場潛力巨大，而市場供應卻遲遲不見起色，如此供需矛盾勢必將會決定房價仍有上漲空間，且漲幅會在很長一段時間維持在10%以上。

邵非：緩步向上是大勢

房地產(chǎn)作為商品，其價格始終受供求關系決定。作為保值、增值產(chǎn)品，其抗通脹性、不可替代性、標的大以及金融杠桿作用決定了房地產(chǎn)的可靠價值。在金融產(chǎn)品投資和藝術品投資都不成熟的當下中國，房地產(chǎn)的投資門檻最低，自然也最受歡迎。作為中國經(jīng)濟最成熟發(fā)達的城市，上海已經(jīng)不只是上海人的上海，全中國人的上海就決定了其房地產(chǎn)需求就更加廣闊。不論是橫向的與香港等成熟城市相比，還是縱向的與供需對比，供給小于需求，都決定了上海的房價仍有上漲空間，緩步向上將是未來很長一段時間上海房價的大勢。

葉厚彪：對后市始終充滿信心

盡管房價在持續(xù)調控下仍舊上漲，但上漲勢頭已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的抑制。經(jīng)歷了調控的洗禮，買賣雙方已經(jīng)漸趨理性，心態(tài)都比幾年前更加平和，因此即便成交量大幅攀升，但房價卻沒有相應大幅度的上漲。盡管前有限購從根本上遏制了房價過快上漲，后有遏制房價過快上漲的調控初衷，但真實存在的市場需求，依然決定了房價會繼續(xù)上漲，因此，我們對后市始終充滿信心。在此建議購房者，別等到看中的房源達到100分，70分就入市，因為房價上海的現(xiàn)實永遠也扼殺不住真實存在的需求。

施宏睿：341%，太低了

十年上海房價上漲341%，應當只是一個很平均很平均的數(shù)據(jù)，按照真實的情況，十年應該是上漲六到八倍，個別上漲八到十倍。分析房價的“成因”，當?shù)鼐用袷杖霝榉课輧r格筑底，而后土地、建筑成本抬高房價，整體經(jīng)濟因素再平抑出房價的泡沫。盡管上海的土地、建筑成本一再“溢價”，但高收入增幅，也在一定程度上緩解了房價上漲所帶來的負面影響，就目前來看，上海的房價只能算是處于中位。切實存在的需求，更堅定了房價繼續(xù)上漲的基礎。

陳史翎：房價不存在下降的空間

盡管目前上海的居住痛苦指數(shù)比較高，但收入的不斷增加，還是決定了上海的房價在可以接受范圍之內。政府一再強調的城鎮(zhèn)化，導致了供應量日趨緊張。此外，作為經(jīng)濟、貨幣避風港，中國大陸始終是資金源源不斷涌人的目的地，而這些大筆資金決定了置業(yè)不動產(chǎn)的需求，另一方面，政府對房地產(chǎn)的常態(tài)化調控，更促使了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，這在一定層面上促使更多的資金流入房地產(chǎn)。供需矛盾越來越嚴重，就決定了房價不存在下降的空間。

沈彥：未來五到十年，

上海房價將下降10%-15%

對于十年上海房價上漲341%這一數(shù)字，個人認為綜合GDP、貨幣發(fā)行量，以及居民的收入增長水平等各方因素，房價上漲并不“過分”。眾所周知，決定房價的高低有多重因素，比如需求、供應、貨幣供應量等，其中持續(xù)走高的貨幣供應量更是決定房價的直接原因，而最基本的需求和供應關系，則是決定房價持續(xù)走高的根本原因。就上海而言，領先全國的工資水平、高居住生活水準，以及越來越開放的戶籍政策，都從一定程度上吸引了來自全國乃至全球的購房需求，反觀對應的土地和樓市供應，則始終處于滯后狀態(tài)，持續(xù)放大的供需矛盾于是造成了即便限購也有如此眾多購房者入市的“奇觀”，因此說，對應不同層次需求的上海房價并不高，并且仍有上漲空間。

理想與現(xiàn)實永遠存在差異，盡管上海房價仍有上漲空間，但調控政策的存在，決定了這一過程將充滿曲折。但就2013年而言，前兩季度房價將穩(wěn)步向上，進入三季度上漲勢頭將放緩，而到了第四季度，房價將出現(xiàn)下跌趨勢，回到年初水平。未來五到十年，上海房價將出現(xiàn)10%到15%的下跌空間。

看后市，哪些板塊值得關注

調控在加碼，房價在繼續(xù)上漲，房地產(chǎn)要持續(xù)發(fā)展，購房者會不斷入市，在這些地產(chǎn)中介老總眼中，哪些板塊值得關注，是在看清調控之后，最理性明智的選擇。

李錦德

一個行業(yè)要發(fā)展，就少不了需求方的存在，我們不但要正視需求，并且要保護好需求方。盡管房地產(chǎn)調控的目的是去投資投計化，但剛需和改善客群始終是不能忽視的關鍵，因此，每一個新政的出臺都會以不誤傷剛需和改善為重要使命。上海的房地產(chǎn)市場剛需和改善始終是主導，當前市場上總價在兩百萬左右的房源最受歡迎。此外，受稀缺性決定，市中心老公房和學區(qū)房也是保值和增值的熱銷產(chǎn)品。

邵非

還是那句話：地段，永遠是地段。無法復制的地段優(yōu)勢，是市中心房產(chǎn)永遠保值增值的關鍵。

葉厚彪

剛需依舊是未來很長一段時間的市場主力，嘉定、寶山等剛需集中的區(qū)域隨著軌道交通等逐步完善的情況將更受購房者青睞。

施宏睿

從保值角度看，軌道交通一線樓盤永遠是最安全的選擇，此外，不可復制的地段優(yōu)勢也是保值增值的重要砝碼。2013年看好以下幾個板塊：

首先是南匯川沙板塊，隨著迪士尼項目的有序啟動，在經(jīng)歷了概念落地時的第一波房價上漲之后，今年該板塊房價將進入第二波上漲期。

其次，前灘板塊值得改善型購房者關注。后世博規(guī)劃的啟動，將使前灘板塊成為未來的上海價值核心區(qū)域。與該板塊一條黃浦江之隔的徐匯濱江房價在7到8萬元/m²，而前灘板塊目前只有3到4萬/m²，未來有很大的升值空間。

當然少不了西上海的大虹橋，在未來3到5年時間，該板塊將進入發(fā)展高峰期，隨著江浙兩地融入大上海區(qū)域，板塊內房產(chǎn)的價值將有很大的提升。

陳史翎

步行十分鐘之內的地鐵房最有保值性。人口導入因素決定了異地樓盤不具備投資價值。從投資的角度考量，區(qū)域地段呈漏斗形狀。考慮快速增值要選交通、規(guī)劃好的外圍區(qū)域樓盤，而如果考慮保值性，自然選擇市中心區(qū)域樓盤。

沈彥

如火如荼的大虹橋板塊住宅價格已經(jīng)趨于高位，而迪士尼板塊房價還有小幅回落，但從長遠來看，這些有利好因素的板塊房價仍有上漲空間，具體上漲預期則要看現(xiàn)實發(fā)展的差異化。

縱觀近幾年上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展格局，出現(xiàn)了浦西向浦東轉移的局面，當前浦東的金橋、三林北蔡、世博板塊都非常火熱，加上寶山、嘉定、松江新城等常態(tài)剛需板塊，以500萬元以下為主的剛需購買人群是支撐整個市場的主力軍。

個稅猛于虎？

一套房子，經(jīng)過立項、建設、配套、銷售等諸多環(huán)節(jié)，要收多少稅費？據(jù)初步統(tǒng)計，我國現(xiàn)階段涉及房地產(chǎn)的稅種有12項之多，涉及房地產(chǎn)的收費多達50項，兩者共計62項。而今，這一數(shù)字家庭又增添了一員猛將：二手房交易差額強征20%個稅。

20%交易個稅到底有多兇猛？看看老百姓們的反應就可窺一斑。通宵排隊、快速成交，甚至是精神可嘉的帶病上陣，下至剛參加工作的年輕小夫妻，上至年逾古稀的老者，一夜之間人們仿佛失去了理智，紛紛加入到二手房交易大軍中來，房價在此時已經(jīng)不再斤斤計較，求的是趕在新政實施之前逃避這20%的被盤剝。

所謂旁觀者清，面對如此不著調的瘋狂，分析人士和圍觀者多投以鄙夷甚至是可憐的眼神。然而，“買這套房要多交40萬的稅，我一輩子的積蓄才30萬”，真金白銀面前，我們就別再抱怨這些人的所做所為了吧！

有人說，這個世界太快、太輕浮，我們只懂得永不停歇地低頭勞作，而忘記了抬頭享受生活。如果沒有了對未來生活的牽絆，誰不想像個傻子一樣整天樂呵呵呢？無奈在這個住不起、病不起、學不起、買不起、用不起的時代，當未來的保障只能靠自己爭取，誰還有時間和精力停下腳步回望人生呢，稍不留神，你就可能輸在一個接一個的起跑線上。當忙碌了一輩子積攢的渺小數(shù)字，還不夠填補有關部門隨意出臺的新政窟窿，沒有人會可憐你、幫助你，只有你自己。

不想爭論強征差額20%個稅的合理性與必要性，老百姓的情感與行動已經(jīng)給出了答案。盡管調控的道路充滿曲折與坎坷，但一條新政能如猛虎般將人們震懾于無形，甚至激起民憤，將注定離調控初衷越來越遠。