浦江華僑城6期 讓剛需瘋狂

“置業(yè)浦江鎮(zhèn)、必看華僑城”，這個觀點(diǎn)是很多已經(jīng)置業(yè)華僑城的朋友總結(jié)出的金玉良言。為何？因?yàn)槠纸A僑城是浦江鎮(zhèn)綜合品質(zhì)最好的項(xiàng)目。經(jīng)過多年6期的開發(fā)，浦江華僑城早已是浦江鎮(zhèn)的“標(biāo)桿”，最初浦江鎮(zhèn)意大利風(fēng)情小鎮(zhèn)的規(guī)劃實(shí)際上就是建設(shè)一個浦江華僑城，可以說沒有浦江華僑城就沒有如今的浦江鎮(zhèn)。作為浦江鎮(zhèn)上規(guī)模最大的高品質(zhì)社區(qū)，本月推出了位置最好的“樓王”6期公寓產(chǎn)品，受到剛需客群的瘋狂追捧。

地段交通-浦江華僑城真的不偏

浦江華僑城6期，具有極近地鐵的優(yōu)勢。社區(qū)最近的地方距離8號線浦江鎮(zhèn)站大約僅僅150米，步行5分鐘就能上地鐵，整個6期的社區(qū)對接地鐵站的時間都能控制在10分鐘以內(nèi)。這樣貨真價(jià)實(shí)的軌道房一向是市場的寵兒，普遍具有很強(qiáng)的增值、保值能力。

筆者在很多遠(yuǎn)郊的項(xiàng)目采訪時，經(jīng)常會聽見有客戶抱怨項(xiàng)目太偏了、太遠(yuǎn)了。人民廣場倒是不偏，那也得有房子啊！現(xiàn)在上海市中心區(qū)新盤極少，且價(jià)格極高，剛需客群基本上都被迫選擇外環(huán)以外的區(qū)域。但依靠地鐵交通，是不是外環(huán)以外已經(jīng)不是很重要了，只要有交通快速到達(dá)市中心的工作地點(diǎn)，住在生態(tài)環(huán)境更好的郊區(qū)也是不錯的選擇。

筆者認(rèn)為浦江鎮(zhèn)不偏，有兩個理由。第一、在區(qū)位上，浦江鎮(zhèn)與市中心的距離，不算偏；第二、從交通快速通達(dá)的角度來看，浦江鎮(zhèn)更不算偏。

在區(qū)位上，浦江鎮(zhèn)距離人民廣場直線距離為15公里，與虹橋國際機(jī)場直線距離約21公里。距外環(huán)線不到2公里，離目前市政重點(diǎn)規(guī)劃的世博前灘不到4公里，離世博會園區(qū)也僅僅不足6公里。對比七寶、九亭、南翔這樣的外環(huán)區(qū)域，這樣的距離算是比較近的。一品漫城所在的北部區(qū)域距離市中心更近，緊貼著世博前灘。

在自駕交通上，通過浦星公路、盧浦大橋，浦江鎮(zhèn)和人民廣場呈一條直線，駕車20分鐘左右即可達(dá)到市區(qū)。走林海公路可以通往浦東區(qū)中心，申嘉湖高速則速達(dá)虹橋樞紐。對自駕的客群來說，唯一比較擔(dān)心的就是浦星公路的擁堵。目前浦業(yè)路的改造工程正在建設(shè)中，建成后將是雙向四車道的交通主干，可以很大程度上緩解浦星公路的擁堵。

在公共交通上，這里的居民主要依靠地鐵8號線出行。8號線在浦江鎮(zhèn)內(nèi)有蘆恒路站、浦江鎮(zhèn)站、江月路站、聯(lián)航路站、航天博物館站共5個站點(diǎn)。也是郊區(qū)新鎮(zhèn)中擁有地鐵站點(diǎn)最多的。從浦江鎮(zhèn)站乘坐8號線，一共12站路，30分鐘就能到人民廣場。但是筆者也切身體會到8號線的擁擠程度，堪稱上海地鐵之最。8號線車型較小、編組短、運(yùn)營能力較小，目前的解決方案是增加發(fā)車密度，但還是異常擁擠。尤其是早高峰。

房型與價(jià)格-比較適合剛需改善型

浦江華僑城6期推出的200多套房源，主力戶型是102-106m²的小三房。這樣的面積段無疑是以家庭為單位的剛需改善型客群最心儀的戶型。筆者覺得，此次6期的產(chǎn)品，和松江老城的萬科金色華亭頗為相似。萬科恨不得這樣的“90+”戶型，全國小夫妻人手一套。事實(shí)是，這樣的“2+1”房設(shè)計(jì)確實(shí)很契合剛需客群的需要，可以很好的平衡價(jià)格和居住功能的矛盾。目前，浦江華僑城6期的產(chǎn)品在戶型上也是很強(qiáng)調(diào)空間的利用率和實(shí)用性。102m²和106m²的“2+1”房都設(shè)計(jì)的很緊湊，為了增加一間臥室，餐廳的面積被縮小不少。比較奢侈的是，這兩種戶型都設(shè)置了雙衛(wèi)生間，主臥均為套房設(shè)計(jì)，100平方米的三房，很少會有類似的套房設(shè)計(jì)。

至于新推房源的價(jià)格，剛需客群們可能會覺得有點(diǎn)夠嗆。總價(jià)在250萬左右一套，這個價(jià)格對比前期的房源，還是能看到有一定程度的上漲。不少購房者表示，目前的價(jià)格讓他們壓力有點(diǎn)大，但考慮到這批房源的位置畢競是整個浦江華僑城最好的，貴一些也在意料之中。對比周邊的樓盤價(jià)格，保利茉莉公館、浦江坤庭在價(jià)格上有一定的優(yōu)勢，但距離地鐵和配套都要遠(yuǎn)很多，地段遠(yuǎn)不及浦江華僑城6期。和一品漫城對比，6期雖然要遠(yuǎn)一站路，但在未來的配套便利程度、整體環(huán)境和價(jià)格上都有著明顯的優(yōu)勢，不過一品漫城好在離前灘更近。

總的來講，一分錢一分貨，這樣的道理不會變。但浦江華僑城6期在地段和品質(zhì)上是目前很稀缺的產(chǎn)品，從這個角度來看。該案的性價(jià)比較高，競爭能力很強(qiáng)。

生活配套-共同期待華僑城商業(yè)中心

浦江華僑城6期很重要的優(yōu)勢就是緊鄰0·MALL華僑城商業(yè)中心，可以說是零距離。在筆者看來，中心區(qū)往南3公里的浦江世博家園就是浦江華僑城以后的樣子。那里經(jīng)過六七年的發(fā)展，居住氛圍很濃厚，有綠地沃爾瑪提供大型的商業(yè)配套，居家生活十分方便。而華僑城商業(yè)中心規(guī)模堪比綠地沃爾瑪，這里有家樂福上海旗艦店，還有五星級的聯(lián)合院線入駐。50萬平方米的大型濱水商業(yè)綜合體，可以為浦江鎮(zhèn)的居民提供高品質(zhì)的購物、休閑、娛樂服務(wù)。目前項(xiàng)目已經(jīng)封頂，預(yù)計(jì)今年年底就能投入運(yùn)營。屆時，華僑城商業(yè)中心將成為浦江鎮(zhèn)最重要的商業(yè)中心，能積極促進(jìn)周邊住宅區(qū)的入住。可以預(yù)見，未來三年，這里將發(fā)生巨大的變化。

浦江華僑城在醫(yī)療、教育上的配套也比較完善。上海交通大學(xué)醫(yī)學(xué)院附屬仁濟(jì)醫(yī)院（南院）位于江月路和浦錦路交叉處，輻射整個浦江區(qū)域，是浦江鎮(zhèn)唯一的一家三甲醫(yī)院，去年年底仁濟(jì)醫(yī)院已經(jīng)投入使用。從幼兒園到高中，這里的學(xué)校也比較多。浦江幼兒園、浦江一小、浦江二中、向明中學(xué)都分布在浦江華僑城南邊的世博家園附近。區(qū)域內(nèi)居民前往學(xué)校都非常方便，駕車10分鐘可以抵達(dá)這些配套設(shè)施。最新的消息是：上師大附中和上海戲劇學(xué)院閔行校區(qū)都將落戶浦江鎮(zhèn)，這里的教育質(zhì)量將有較大程度的提高。

環(huán)境-嗯，確實(shí)不錯！

浦江華僑城在外圍景觀上，最吸引人的當(dāng)屬社區(qū)和浦星公路之間的“綠坡”，在地鐵上就能遠(yuǎn)遠(yuǎn)地看到這條數(shù)百米長的綠色景觀帶。浦江華僑城6期雖然緊靠主干道，但7米高的綠坡可以有效的隔絕來自于浦星公路上的噪音，業(yè)主將不會受到噪音的干擾。浦星路上，大貨車卷起飛揚(yáng)的塵土，綠坡極大的美化了這里的環(huán)境，也為居民提供了一個散步、晨練的好去處。

浦江鎮(zhèn)是“一城九鎮(zhèn)”規(guī)劃中的意大利風(fēng)情小鎮(zhèn)，由意大利的設(shè)計(jì)大師統(tǒng)一規(guī)劃。浦江華僑城也是區(qū)域中意大利風(fēng)格最為獨(dú)特的社區(qū)。社區(qū)目前進(jìn)行到第六期的開發(fā)，總開發(fā)面積已超過百萬平方米，而社區(qū)的整體容積率僅有0.7，綠化率高達(dá)40%。社區(qū)內(nèi)的景觀布置很有意式的特色，馬路很寬、房子很矮、還有大量的水景穿插其中，給人的感覺比較生態(tài)自然，社區(qū)整體的品質(zhì)感也較高。

筆者對于浦江鎮(zhèn)的環(huán)境最直觀的認(rèn)識就是：水多、橋多。沿著浦錦路從北向南走，短短幾公里就有七八條河流，河水還都比較清澈。河岸都栽種著一排排的垂柳，河堤都是統(tǒng)一的人工貼磚，小橋的造型也很精致。每天能在這樣的地方散散步、慢跑鍛煉身體，在上海絕對是一種奢侈。很多郊區(qū)的環(huán)境都還比較好，但比較荒蕪。浦江鎮(zhèn)的優(yōu)勢就在于，這里的自然環(huán)境被人工改造成了景觀，居民可以更好的融入其中，享受這里的自然環(huán)境。

行情-浦江鎮(zhèn)房價(jià)在漲，真心不忽悠！

滬上的房產(chǎn)市場，日益成為剛需的市場。閔行浦江鎮(zhèn)是目前上海新房市場供應(yīng)量較大的區(qū)域。這里匯集了鵬欣一品漫城、中糧萬科、浦江華僑城、浦江頤城、浦江坤庭、保利茉莉公館、旭輝浦江國際等眾多大牌房企項(xiàng)目。生態(tài)宜居的環(huán)境、完善的配套、交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢，浦江鎮(zhèn)對購房者的吸引力越來越大。相信關(guān)注這片區(qū)域的購房者會發(fā)現(xiàn)：年前浦江鎮(zhèn)還有單價(jià)2萬以下的房子，一開年，所有的房子都超過20000元/平方米，一品漫城去年年底還是兩萬四、兩萬五的價(jià)格。現(xiàn)在已經(jīng)是兩萬七八了。有長期關(guān)注這里房價(jià)的朋友更是發(fā)現(xiàn)，浦江鎮(zhèn)的房子，最近兩年已經(jīng)上漲了超過10000元/平方米，這讓不少購房者甚是光火，大罵這里的房價(jià)“活見鬼”！

目光放到全市再看看，近期新推的房源，哪家沒漲價(jià)？當(dāng)然，筆者這里討論的主要是剛需產(chǎn)品。100平方米左右或以下的小戶型，目前在上海還是嚴(yán)重的供不應(yīng)求。凡是這個面積段的房型，只要其他方面別太差，基本上都能迅速去化掉。像青浦華新的恒文星尚灣、農(nóng)房西郊半島位置比較偏遠(yuǎn)，還沒有軌道交通都能火爆銷售還有所漲價(jià)，那浦江鎮(zhèn)的剛需房能不漲么？目前的市場環(huán)境下，如果有人還相信剛需房會降價(jià)，那才真是被“不明真相的群眾”忽悠了。

編后

二手房成交量暴漲七成、新盤漲價(jià)、夫妻為加緊買房假離婚、深圳據(jù)傳將出臺只準(zhǔn)跌不準(zhǔn)漲的“限漲令”，種種令人眩暈的現(xiàn)象彰顯著中國樓市的“神奇”。從年初到現(xiàn)在，上海的房產(chǎn)市場有點(diǎn)瘋，想買房的越來越恐慌，買不起房的越來越絕望。兩會期間，住建部某領(lǐng)導(dǎo)接受訪談時說，個人所得稅不得轉(zhuǎn)嫁給購房者，否則嚴(yán)懲不貸。潘石屹對此表示：看了這個標(biāo)題，樂死我了，工作一天的疲乏沒有了。

期待政策壓低這里的房價(jià)，就像期待“個人所的稅不得轉(zhuǎn)嫁給購房者”一樣，到頭來還是一場空。房價(jià)一漲，樂的是那些房叔、房姐、房妹，苦的還是那些負(fù)擔(dān)沉重的80、90年輕人。剛需本是房產(chǎn)市場最健康的力量，但往往被這個瘋狂的市場深深傷害。筆者覺得，浦江鎮(zhèn)的房價(jià)還有上漲的可能，我不求能立馬看到一個健康的房產(chǎn)市場，但剛需購房者在這里置業(yè)，至少可以少受點(diǎn)傷害。