走進(jìn)大場(chǎng)中心改善房同濟(jì)城市陽光

近期要說寶山的什么板塊最熱，那無疑是長(zhǎng)期沒有新盤供應(yīng)的大場(chǎng)區(qū)域。大場(chǎng)區(qū)域在去年年末今年年初這段時(shí)間呈現(xiàn)異常火熱的態(tài)勢(shì)，老盤新開，新盤首開，供應(yīng)量急劇攀升。

在記者實(shí)地探訪的過程中，跟各個(gè)案場(chǎng)的工作人員就樓盤的產(chǎn)品、客戶、價(jià)格等一系列問題進(jìn)行了溝通，當(dāng)中發(fā)現(xiàn)一個(gè)銷售思路挺有意思的樓盤——同濟(jì)城市陽光（預(yù)計(jì)三月底四月初開盤），跟著記者去領(lǐng)略一下該樓盤某銷售負(fù)責(zé)人的“神邏輯”吧。

神邏輯1：沒有200萬元的預(yù)算不帶看

同濟(jì)城市陽光即將推出的是全裝修房，裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元/平方米，按照預(yù)計(jì)25000元/平方米的單價(jià)計(jì)算，最小戶型總價(jià)也要200萬元左右，但卻一副“皇帝女兒不愁嫁”的態(tài)勢(shì)。

“有些客戶看完別處的房子再來看我們，會(huì)覺得價(jià)格高。我們樓盤品質(zhì)很好，跟某些樓盤沒得比，所以如果沒有200萬元的預(yù)算我基本不讓銷售帶看。”

且不論它真假或炒作，記者聽說過有些高端豪宅看房要預(yù)約，甚至出得起錢也要經(jīng)過地產(chǎn)商面試才能有購買資格，在剛需盤里面還是頭一次聽說有選擇性地帶看，或許該盤正是想以這樣的姿態(tài)在新盤扎堆的大場(chǎng)來凸現(xiàn)自己真的是針對(duì)改善性需求，首次置業(yè)的屌絲們要注意了，嫌貴您還是另謀他處吧。

神邏輯2：樓盤位置在大場(chǎng)中心

關(guān)于樓盤的位置記者和工作人員之間有這樣一段對(duì)話：

租售：“大場(chǎng)最近新開的樓盤很多，同濟(jì)的核心競(jìng)爭(zhēng)力在哪里呢？”

同濟(jì)城市陽光：“我們樓盤位于大場(chǎng)中心，這個(gè)不用我們介紹，當(dāng)?shù)氐娜硕贾馈．?dāng)?shù)厝艘仓拉h(huán)鎮(zhèn)北路遲早會(huì)修通，這里相當(dāng)有地理優(yōu)勢(shì)。”

租售：“大場(chǎng)的中心應(yīng)該在大場(chǎng)鎮(zhèn)政府附近吧，位于中心的樓盤要算也是中環(huán)1號(hào)。”

同濟(jì)城市陽光：“中環(huán)1號(hào)屬于大華，大場(chǎng)的中心在這里。”

在我的詞典里理解“中心”一詞，要么是政治、文化中心，要么是經(jīng)濟(jì)、商業(yè)中心，而環(huán)顧同濟(jì)四周，除了一個(gè)新建的大場(chǎng)醫(yī)院。找不出中心的影子在哪里。

關(guān)于這個(gè)問題，后來和同行的同事還討論了一番，我說這里怎么看也不像區(qū)域“上只角”的樣子。同事糾正我的用詞說“中心”和“上只角”并不能劃等號(hào)，就像人民廣場(chǎng)算是全市的“中心”，可人民廣場(chǎng)并不是傳統(tǒng)意義上的“上只角”。而華山路、新華路等“上只角”區(qū)域恰恰相反不位于“中心”位置。

如果把大場(chǎng)的范圍大致劃一個(gè)圓圈，圓心可能還真在同濟(jì)樓盤所處的位置。可根據(jù)整個(gè)大場(chǎng)的發(fā)展和規(guī)劃，未來的行政和商業(yè)中心（日月光、宜家等）都會(huì)在大場(chǎng)鎮(zhèn)站附近。就算是樓盤的樓書上標(biāo)示的目前已經(jīng)存在的弘基廣場(chǎng)、沃爾瑪、家樂福離樓盤也在步行15分鐘范圍以外。

所以，它可能是位于圓中心，但不是行政或商業(yè)中心，更不是“上只角”。

神邏輯3：我們不要吸引市區(qū)客

“我們樓盤基本是針對(duì)本地購房者，不導(dǎo)入市區(qū)人群，因?yàn)槲覀儧]有地鐵。”

正當(dāng)記者想質(zhì)疑該樓盤距離7號(hào)線站點(diǎn)的距離時(shí)，該售樓處負(fù)責(zé)人又拋出了這樣一條理論，這在各種真?zhèn)巍暗罔F房”橫行的年代，還真不多見。

整個(gè)大場(chǎng)板塊在幾輪房?jī)r(jià)飛漲的過程中都沒能取得驕人的成績(jī)，記者覺得這跟交通和地理位置有關(guān)。一條外環(huán)線將上大和祁連圈在一個(gè)死角里。往外延伸的是各種105、126縣道，似乎路的盡頭都是通向窮鄉(xiāng)僻壤。7號(hào)線作為大場(chǎng)區(qū)域目前唯一的一條地鐵線路，擔(dān)負(fù)著連接區(qū)域內(nèi)外快速交通的重任，該板塊的房產(chǎn)無不想搭上這路順風(fēng)車。

然而，同濟(jì)城市陽光所在的環(huán)鎮(zhèn)北路距離7號(hào)線上大路站或者南陳路站都不近，或許該盤也意識(shí)到自己這個(gè)缺陷，索性放棄了吸引外區(qū)客這條路，一門心思打造自己的“中心樓盤”了。可實(shí)際情況是，就算你不靠地鐵，業(yè)主也要出行吧，環(huán)鎮(zhèn)北路一—文海路這一段沒有公交車站，走出去最近的公交車站點(diǎn)也在上大路南陳路。不過等環(huán)鎮(zhèn)北路全線修通以后無論是自駕車還是公交出行都會(huì)方便很多。

神邏輯4、拼產(chǎn)品不拼價(jià)格

“大場(chǎng)最近要開的樓盤挺多，品質(zhì)高的樓盤也不少，如果同濟(jì)開25000元單價(jià)的話，讓購房者買同濟(jì)，不選擇保利葉之林，不選擇錦秋花園，不選擇經(jīng)緯城市綠洲四期的理由是什么呢？”

“首先，還是剛才講到的，這三個(gè)樓盤主要是吸引導(dǎo)入市區(qū)客，我們主要是針對(duì)本地改善性需求。其次，我們跟他們拼的是產(chǎn)品而不是價(jià)格，想買便宜的房子，旁邊有。保利葉之林是大戶型，最小也要103平方米，跟我們的客戶群又不一樣，而且所處的位置相對(duì)比較偏；錦秋花園前期20000元/平方米裝修房源已經(jīng)賣完，后續(xù)房源價(jià)格不會(huì)便宜，而且這樣的超大社區(qū)存在管理混亂的問題；經(jīng)緯城市綠洲房型設(shè)置也是屬于舒適型的，我們108平方米設(shè)計(jì)成三房，而經(jīng)緯108平方米左右只是個(gè)兩房。所以小戶型方面我們和這幾個(gè)樓盤都不存在競(jìng)爭(zhēng)，120-140平方米大戶型我們也有，但不是主力。”

值得注意的幾個(gè)問題

聽工作人員做過這番介紹后，記者倒是對(duì)這個(gè)樓盤產(chǎn)品到底怎么樣充滿了好奇，隨后在工作人員的帶領(lǐng)下參觀了樣板房，有幾點(diǎn)感受說出來供讀者參考。

1.有利有弊的電梯廳

步入樣板間所在的樓層，進(jìn)去參觀以前，工作人員非常熱心地提醒我們注意電梯廳的設(shè)計(jì)。每層樓面兩梯三戶的配置，電梯不是在三戶人家的中間走廊上，而是類似于辦公樓的設(shè)計(jì)，電梯出來拐個(gè)小彎來到門前走廊上。工作人員說這樣住戶就不受電梯開關(guān)的噪音干擾了，但記者覺得這樣一來噪音是少了，但得房率也降低了，可謂有利有弊。

2.預(yù)留收納空間

作為裝修的小戶型，預(yù)留充裕的收納空間必不可少，這一點(diǎn)在同濟(jì)城市之光做的還算不錯(cuò)。三個(gè)主打戶型都在進(jìn)門玄關(guān)處做有柜子，兼收納和裝飾兩功能，減少了空間浪費(fèi)，提升房屋空間的使用性能。不過，售樓處宣稱的2000元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)，記者覺得有一定水分。

空間利用方面，記者印象最深的是中間套82平方米小戶型將原本不長(zhǎng)的電視墻加長(zhǎng)了大概30厘米，不僅使客廳看上去大了，也很巧妙地?fù)踝×擞械K觀瞻的廁所門，雖然行走需要稍微繞個(gè)彎，但也算一舉兩得。

3.邊套陽光有遮擋

同濟(jì)城市陽光主打的三個(gè)戶型里面，108平方米的三房受關(guān)注程度最高，記者看下來這個(gè)戶型的利用率也確實(shí)不錯(cuò)，只是采光會(huì)受到影響，因?yàn)?08戶型都位于樓層的邊套。樓盤兩梯三戶的設(shè)計(jì)為了照顧中間套的采光和通風(fēng)，中間戶型在水平線上要高于邊套，這樣一來就造成邊套的陽光被中間套東向或西向遮擋的問題。

記者參觀東邊套的時(shí)候大約是下午兩點(diǎn)左右，客廳已經(jīng)照不到太陽，主臥室還有稍許陽光；西邊套會(huì)在上午的時(shí)候有影響，下午無遮擋。在這兩個(gè)戶型里選擇東向還是西向，記者覺得西向至少可以讓整個(gè)房間亮堂一點(diǎn)，至于西曬問題是可以用空調(diào)解決的，畢竟房間還是要多見見陽光好。

相關(guān)信息

占地面積：31663平方米

建筑面積：80978平方米

容積率：2.O

綠化率：45%

開盤時(shí)間：預(yù)計(jì)3月底

入住時(shí)間：2014年12月

開發(fā)商：上海同瓴置業(yè)有限公司

物業(yè)管理公司：上海同科物業(yè)

物業(yè)管理費(fèi)：2.6元/平方米/月

編后

剛需還看性價(jià)比

就目前的情況來看，樓盤周圍的現(xiàn)狀略顯荒涼。除了一個(gè)大場(chǎng)醫(yī)院，其他生活配套算不上方便；產(chǎn)品本身走的是小戶型路線，因?yàn)樽隽搜b修房，單價(jià)要上去，所以硬要往改善性置業(yè)上靠，定位有些尷尬，所以才會(huì)有以上幾個(gè)神一樣的邏輯。

聽完、看完該盤，記者認(rèn)為：不管是本地人還是市區(qū)客，買剛需樓盤最看重的還是性價(jià)比。如果按照預(yù)計(jì)25000元的單價(jià)開盤，和保利葉之林的毛坯房?jī)r(jià)格相當(dāng)，和錦秋花園后續(xù)裝修房源的預(yù)計(jì)價(jià)格相當(dāng)，比經(jīng)緯城市綠洲的毛坯房稍貴。記者覺得。性價(jià)比一般。