地方細(xì)則發(fā)布前夜 樓市上演最后瘋狂

新“國(guó)五條”細(xì)則要求征收20%房產(chǎn)交易所得稅和增加新房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容，使市場(chǎng)擔(dān)心購(gòu)房成本上升和新房供應(yīng)緊張，而加快了入市步伐，促使春節(jié)后的樓市爆發(fā)性上升。國(guó)務(wù)院細(xì)則公布的最近兩周，上海一手商品住宅的成交量達(dá)到54.97萬平方米，其中最近一周的成交量達(dá)30萬平方米。按這一趨勢(shì)發(fā)展下去，3月樓市的成交量將遠(yuǎn)超120萬平方米的過熱期間，市民恐慌性入市將給房?jī)r(jià)帶來巨大的爆發(fā)性風(fēng)險(xiǎn)。

在2月20日溫總理在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提出新“國(guó)五條”核心是擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)和地級(jí)以下城市年底前對(duì)外來務(wù)工人員開發(fā)保障房供應(yīng)。意味著，國(guó)家從抑制投資和增加對(duì)中低端需求的供應(yīng)，來為長(zhǎng)期樓市的平穩(wěn)運(yùn)行作出預(yù)備政策。

然而10天之后的3月1日公布的新國(guó)五條細(xì)則里，卻加了征收二手房交易按差額20%征收所得稅的要求（本政策1999年就有，由于實(shí)際操作時(shí)很多歷史房屋查不到原價(jià)和存在做低房?jī)r(jià)的問題，各交易中心都是按房?jī)r(jià)的1%征收）和提高商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，這兩個(gè)需要完善的管理政策。

實(shí)際上，二手房交易征差額所得稅和提高商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)這兩條是維護(hù)房地產(chǎn)健康有序運(yùn)行的長(zhǎng)遠(yuǎn)管理手段，在條件允許的情況下需逐步努力完善。在一個(gè)供需相對(duì)平衡穩(wěn)定的市場(chǎng)情況下，所得稅有利于抑制投資需求。目前國(guó)內(nèi)很多地方商品房建筑出地面或結(jié)構(gòu)封頂就可以拿預(yù)售許可證的方式，導(dǎo)致交房時(shí)出現(xiàn)大量的質(zhì)量糾紛。因此，提高預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)直至現(xiàn)房銷售，有利于解決房屋質(zhì)量問題，也是國(guó)際趨勢(shì)。等到現(xiàn)房銷售后，開發(fā)商自然也會(huì)學(xué)歐美國(guó)家，采取預(yù)定、分期付款，不滿意可退房的先進(jìn)銷售方式。

但是，由于做低房?jī)r(jià)的情況的大量存在，目前提出按差價(jià)征20%所得稅的方法，必然導(dǎo)致交易成本大增，那就意味著購(gòu)房者的購(gòu)房成本將會(huì)大增。同時(shí)，提高預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)將會(huì)使目前供應(yīng)緊張的上海樓市更加難受，因此大量購(gòu)房者恐慌出入。導(dǎo)致近期一、二手樓市的交易量爆增。

從全國(guó)來看，特別是絕大多數(shù)的三、四線城市目前供應(yīng)充足，樓市從最低潮中回暖。加上國(guó)務(wù)院會(huì)議已經(jīng)為長(zhǎng)期房?jī)r(jià)上漲做好了增加供應(yīng)的抑制需求的準(zhǔn)備政策。因此，希望騰出手了，趁目前全國(guó)樓市比較暖利上升的有利時(shí)機(jī)，來加強(qiáng)一些市場(chǎng)管理手段的完善。

上海、北京等一線城市，作為本輪樓市回暖的引領(lǐng)者，去年四季度已經(jīng)走向過熱，出現(xiàn)供不應(yīng)求房?jī)r(jià)上漲的局面。因此，此次政策出臺(tái)，對(duì)上海、北京等一線城市來說接近于“火上澆油”，市場(chǎng)短期內(nèi)爆發(fā)了量?jī)r(jià)齊升的過熱局面。

新政在一線城市的負(fù)面影響經(jīng)過近兩周媒體的報(bào)道，也已經(jīng)受到全國(guó)兩會(huì)和各級(jí)政府的重視，因此預(yù)計(jì)3月底、4月上海、北京等一線城市出臺(tái)地方操作細(xì)則時(shí)，可能會(huì)著重增加二套房貸、保障房供應(yīng)等抑制樓市需求和增加中低端房供應(yīng)的政策，不提所得稅和提高預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)以廷緩執(zhí)行。

如果政府最終采取這種先打壓的政策，就有利于緩解目前恐慌性入市的局面，增加市場(chǎng)觀望和新政適應(yīng)氛圍。那么，3月就是本輪樓市回升的最后狂歡，4月樓市必然迅速降溫，之后就需要開發(fā)商像去年同期那樣，以低價(jià)剛需房再來啟動(dòng)市場(chǎng)需求，使5、6月樓市回歸到正常狀態(tài)。