淡化政策，看重產品

本期嘉賓

華潤置地（上海）有限公司市場部大區副總經理 闞炎磊

對于未來國五條的政策細則，市場中有各種各樣的解釋。從二手房猛增的交易量，反映了人們預期房價上漲的某種判斷。作為資深從業人士，華潤置地（上海）有限公司市場部大區副總經理闞總有自己的見解。他認為，作為一家立志做百年老店的大型企業，戰略規劃都是著重長遠目標，華潤置地也不例外。在房地產的大背景下，政策調控已經成為了一種常態，企業都有一定的心理預期，政策效應對企業影響并不是那么大。華潤置地經歷過市場調控的波峰、波谷，知道應該如何應對市場變化。在他看來，企業的重點將是聚焦在造好的房子，不斷從社區規劃、房型設計、建設管理等方面持續不斷的投入，有了好房子，企業自然可以立于不敗之地。

看好上海前景

在闞總看來，上海市場發展前景廣闊。調控政策是針對全國市場的，在不同區域中各個市場表現不會一樣。上海市場就有其自身的獨特性。例如，在十年的時間里上海常駐人口從1600萬上升到2300萬，龐大的外來人口對于房產的需求是不言而喻的。綜合考慮人口流入、人才構成、資金導向、區域規劃，上海相比其他區域有更強的發展動能，值得持續看好。闞總打了一個比方，中國股市從6000點跌到3000點的時候，依然有股票逆勢飄紅、連續上漲，上海就如同那個逆勢飄紅的股票一樣。

推盤節奏不變

上海華潤的四個項目，業內一直有“山灣江湖”的美譽，闞總也闡述了今年的整體計劃。

山-佘山九里

今年社區將主推兩類產品，大平層和平墅，平墅將是100至200平方米。社區針對兩類不同客戶分別進行推廣。

灣-新江灣九里

社區是上海華潤一個非常成熟的社區，經過多年的開發經營，可以說是漸入佳境，如同一個散發著誘人香味的果實。今年將推出200-300平方米的樓王單位，從位置、功能都將是最好的選擇。

湖-華潤中央公園

社區的目標客戶都是30-35歲左右，事業處于上升期的人群。公司也在中央公園率先實施了全能家居增值服務，期望能給客戶帶來更多的驚喜。該社區是被公司寄予厚望的一個項目。

江-外灘九里

社區是公司手中的寶貝，實在是擁有太難得的資源環境了。公司在銷售中也很矛盾，考慮是否將持有一部分物業。目前的做法就是控制銷售，不要太快的去化，基本上隔一段時間會有10余套房子進行銷售。

增值服務有亮點

華潤中央公園推出了全能家居增值服務，打開了品質生活的一扇新天地。在以往的精裝修房中，開發商陷入了比拼材質的怪圈。建材設備、家電家具越用越高檔，可是在人性化居住的方面沒有太多的考慮。闞總認為，在裝修材質上比拼，終將走到困境，因為裝修材質有自己的上限，不可能無條件的使用。只有在人性化居住上走出一條新路，在人居服務上多下功夫，才是未來市場競爭的主流方向。

華潤推出的全能家居，注重居住的舒適度，在居住空間中的人與人交流。它不同于以往精裝修房提出的拎包入住的理念，而是在建造之初，從裝修、家居搭配、功能使用各個層面來考慮未來業主的感受。華潤提出給業主多提供30%的使用空間，就是在將一個住房進行三維立體考量后，精心設計出來的結果。

二手房異動難傳導

近期二手房成交連續放量，很多人士預測分流出的二手房購買人群將刺激新房價格的上漲。闞總的看法相對謹慎，并不認為新房價格一定會上漲。在他看來，市場供求關系十分復雜，當二手房客戶進行分流后，將會出現推遲購房、租房、轉向一手房等不同的選擇，二手房效應并不會直接傳導到一手房市場，而且政策調控宗旨在于控制房價，保證剛需置業，在這樣的大背景下，上海房價維持小幅波動的可能性更大，上下3%的波動都是正常的。

看區域的絕招

近幾年，上海的區域發展非常神速，以往被人們認為偏遠地段的板塊，在交通改善、軌道進入后都變得讓人不敢相認了。比如說南翔板塊驅車中環到市中心只要20-30分鐘，坐地鐵30分鐘左右，已經是一處很宜居的生活區域了。在闞總看來，城市發展的基本規律是市中心以商業為主，城市郊環以工業、農業為主。上海城市發展快，城市范圍在擴大，城市人口外流將是一個趨勢。

心得：如果某一個區域開車到市中心半個小時，地鐵時間在半個小時至一個小時之間，未來都將是很有發展潛力的板塊。

三點對購房者的忠告

對于房價上漲的今天，相信仍有不少購房者處在買與不買的彷徨境地。闞總給出了自己的寶貴建議。他說，普通購房人在2013年一定要注意三個原則。第一，選購房產要看重品牌，看重社區品質。大品牌的開發商，會給客戶更多的回饋，也能讓你享受更多的品質服務。第二，要買規模大的社區。因為大社區一般都自身配套完善，如果社區人口在2000人以上，社區配套基本都滿足人們所有的生活需要了，在房產保值增值方面有保障。第三，重點關注與自己生活相關的內容。在目前的階段，要想購房一步到位是很困難的一件事。選購房產，預期自己未來5-10年的生活，社區能夠滿足就好了。

上海細則猜想

近期，上海有關部門召集市場相關人員討論上海調控執行細則，在會議上討論的焦點主要落在二手房交易執行是否要有緩沖期，扶持首套房剛需是否要進一步擴大，改善型是否也應歸人剛需中。

雖然市場有著各種各樣的反應，但是大家也有共識，就是政策將會照顧剛需購房，首套房置業一定會得到政策扶持。比如原政策中提到5年唯一住房交易免個稅。上海細則還有一個新想法，就是對各交易方特點不同有所區分，比如說非投機、戶籍及對上海做出貢獻非戶籍的群體在政策上都會得到保護，家庭生活所需住房都會得到一定的保護，在人們心中的新婚用房也劃在保護范圍內。

其實，無論以市場為導向的美國，還是行政保守的法國，對于個人長期擁有的住宅都有一定的保護措施，目的就是保護不以短期投資為目的的家庭利益。在歐美國家里，短期持有，長期持有稅率各不相同，對于單身與已婚，按照稅收申報的狀態也有變化。從整體看，長期持有房產、已婚且為一家之主養活全家者，稅收最低，而單身短期持有者稅率最高。

按照美國稅收法典1031節，在美國境內，如果房主賣出房地產180天內購置了另一處“類似”的房產，賣出舊房的所得稅可以推遲至第二處房地產賣出時繳納。自住房或者改善房，在歐美國家在稅收上是受到優待。

在上海的討論中，最大分歧在于是否區別對待改善型購房。有的人認為，改善型購房應該并入剛需范疇，享受交易稅收的減免。政策中提及的一年內買進賣出可享受部分稅額抵扣，上海新細則能否兼顧更多需求就要煞費苦心了。不過，在現實情況下改善型住房得到政策照顧的可能性很小，更大的可能是改善型和投資型一樣受到政策限制。目前基本能確定的是，上海細則出臺不會留有政策緩沖期。

猜想一

對于實際交易中，如售后公房原價值如何估算，房屋成本是否包括裝修、貸款利息等，都沒有進行討論。很有可能參照經適房進行交易，比如說對于非唯一普通住宅，征收20%個稅。已購公房和經適房都以房本年份的地區經適房基準價為參考。如果商品房契稅發票遺失的，可以用地區評估價補齊契稅發票后上市交易。

猜想二

房屋裝修費用的界定沒有明確的說法，一般而言裝修款不得大于房價的10%，房價不能低于地區評估價，如果低于評估價要以評估價為準。

猜想三

對于二手房中，屬于唯一普通住宅，可能采取一定的優惠措施。比如說按已購年限、面積和單價適當減免。五年及以上免除個稅，四年免除80%，三年免除60%，兩年免除40%，一年期免除20%等等。

猜想四

在金融信貸政策方面，只能會更加嚴格。在兩會期間，中央金融政策的制定者也說過，房屋首付比可以上升。那么原來人們猜測的首付提高，極有可能成為現實。比如說公積金二套貸款額度降至80%，商貸二套首付提高到7成，利率提高了1.3倍，這些都有可能成為現實。

猜想五

離婚避稅的出路有可能被政策封堵。離婚1年內，所得稅照收，滿一年后退稅，這樣的做法也能降低現在的離婚潮。

猜想六

上海限購政策繼續收緊，在2012年出臺了外地戶籍單身不能購房的政策后，也有可能參照北京標準提高繳納社保年限，這樣又能將一大部分人劃出購房人群。