東方冠郡PK匯錦城

3月初記者去浦東采訪，車開到新場(chǎng)鎮(zhèn)，滬南路兩邊就插滿了匯錦城與東方冠郡兩個(gè)樓盤的道旗，記者暗想，這兩個(gè)樓盤都是近期開盤，相距不到1000米，定位相同都是剛需樓盤，同期上市競(jìng)爭(zhēng)在所難免，還未開盤就已經(jīng)較上勁了。

咫尺之遙，兩盤貼身肉搏！

記者分別參觀了兩個(gè)樓盤，真切感受到兩個(gè)樓盤的火藥味實(shí)足。在氣勢(shì)上東方冠郡壓過了匯錦城。東方冠郡二期由漢字地產(chǎn)獨(dú)家代理，中介的威力真是不可小覷，以人數(shù)取勝。除了自己樓盤的門前布滿了拉客的中介'每走過一個(gè)人都會(huì)上來招呼要不要看房，十分的熱情。他們甚至深入到了對(duì)方的陣地，在匯錦城的門口拉生意，匯錦城的銷售無可奈何地說：他們就像蝗蟲一樣，趕也趕不走，據(jù)說拉一個(gè)給幾十元錢的提成。“隨便他們吧，我們也沒有辦法！”

然而提到匯錦城，東方冠郡的銷售員說：它們品質(zhì)不好，外立面就像是動(dòng)遷房，戶型也沒我們實(shí)用！

東方冠郡售樓處里面熱鬧的很，記者去的那天正好趕上認(rèn)購購房卡，二房2萬元抵5萬元、三房2萬元抵6萬元，里面擠滿了人，亂作一團(tuán)。記者想看看樣板房，好不容易才找到一個(gè)新來的工作人員愿意帶著去，聽說銷售員們都忙著給客戶簽購房卡。據(jù)說認(rèn)購購房卡的人數(shù)眾多，開盤以后很可能買不到房子。

相比東方冠郡，匯錦城的售樓處，看房的人沒有幾組，大多數(shù)還是從東方冠郡過來的客戶，現(xiàn)場(chǎng)沒有優(yōu)惠活動(dòng)，開盤時(shí)間沒定，沒有實(shí)景樣板房，只是在售樓所搭建了幾個(gè)樣板區(qū)，朝向與實(shí)景不符，售樓員表示只是示意而已。售樓員介紹匯錦城的得房率大約在75%，雖然東方冠郡也稱得房率75%但肯定是虛報(bào)，一梯一戶的設(shè)計(jì)怎么可能有那么高的得房率。

在匯錦城的售樓處遇到了一位看房者，他說這幾天一直在看房子，上海郊區(qū)的樓盤幾乎都看遍了，價(jià)格最便宜的是青浦的小產(chǎn)權(quán)房8000元/平方米，位置也不錯(cuò)，可是產(chǎn)權(quán)有點(diǎn)問題，不敢買。臨港也去過太遠(yuǎn)了，現(xiàn)在就鎖定這個(gè)區(qū)域，新場(chǎng)距離市區(qū)雖然遠(yuǎn)但等16號(hào)線開通之后，就方便啦。他告訴記者：已經(jīng)買了東方冠郡的購房卡，與匯錦城相比他更喜歡東方冠郡，別的不用說一梯一戶的設(shè)計(jì)就很打動(dòng)人。只有業(yè)主能夠通過門卡進(jìn)入自家的樓層，從電梯一出來進(jìn)門之前有大概6平方米的空間供住戶使用，可以在那里放個(gè)鞋柜、雜物柜、小孩子的玩具、自行車都可以放在外面。一梯一戶私密性也很好，大家互不干擾。另外，東方冠郡比匯錦城距離地鐵站更近些，兩個(gè)樓盤雖然離的不遠(yuǎn)但明顯新環(huán)東路要熱鬧許多。那里還有超市、小吃店、服裝店生活應(yīng)該很方便。匯錦城周邊就冷清多啦！

東方冠郡二期3月6日已經(jīng)率先開盤，已經(jīng)銷售約90%的房源。匯錦城3月16日開盤。

東方冠郡

超級(jí)大盤新開，房型設(shè)計(jì)惹人愛

東方冠郡，規(guī)劃為總建筑面積達(dá)58萬平方米的大型社區(qū)中，包括36萬平方米的混合型街區(qū)圍合式住宅，由公寓住宅、小戶型、聯(lián)體別墅等物業(yè)類型。社區(qū)由4幢17層、13幢3層、10幢4層、7幢6層、聯(lián)排別墅組成。磚紅色歐陸風(fēng)情建筑群，沿天然河道六灶港而立，小區(qū)內(nèi)有親水棧道、河澗小橋、涼亭長椅、雕塑小品、休閑草坪、卵石步道……如同公園一樣，小區(qū)的人口設(shè)計(jì)成天然玄關(guān)。建筑采用外墻保溫系統(tǒng)和雙層中空玻璃，隔熱、降耗、減噪耐用。

靠近規(guī)劃中的16號(hào)線新場(chǎng)站，距離約15-20分鐘的路程。如果走路可能會(huì)有點(diǎn)遠(yuǎn)，居民可以準(zhǔn)備一輛自行車，會(huì)方便許多。社區(qū)內(nèi)部配套豐富，將會(huì)引進(jìn)大賣場(chǎng)、日常生活基礎(chǔ)設(shè)施、現(xiàn)代娛樂休閑業(yè)。

東方冠郡是老盤新開，一期已經(jīng)入住。二期所售房源靠近新環(huán)東路，此次推出三棟18高層公寓，其中二棟為99平方米二房二廳—衛(wèi)、一棟為142平方米三房二廳二衛(wèi)。3月9日開盤，不出所料9月6日開盤現(xiàn)場(chǎng)火爆，現(xiàn)場(chǎng)二房2萬抵5萬，三房2萬抵6萬，均價(jià)大約為13500元/平方米，總價(jià)約140萬/套、200萬元/套，開盤即出售約90%的房源，只剩低層及大面積房源。現(xiàn)在整體還未完工，看房需要穿過泥濘的社區(qū)，大約在年底交房。

該樓盤購房者為浦東張江、周浦等地上班一族，本地居民也不少。雖然有16號(hào)線的規(guī)劃，但這里畢竟離市區(qū)距離遙遠(yuǎn)，如果工作在市中心，居住在此，需要強(qiáng)大的體力支撐。

一梯一戶

近期許多剛需樓盤開盤都出現(xiàn)熱銷，東方冠郡也不出意外地?zé)徜N。一梯一戶，客廳、所有臥室朝南、南北通透這三點(diǎn)就足夠有吸引力。一梯一戶的設(shè)計(jì)與之配套的是身份認(rèn)證電梯，在以前只能在豪宅樓盤里面見到，現(xiàn)在越來越多地出現(xiàn)在剛需樓盤中，說明開發(fā)商對(duì)剛需樓盤的設(shè)計(jì)也開始追求居住品質(zhì)，這類樓盤的熱銷恰恰也說明了購房者對(duì)一梯一戶設(shè)計(jì)的認(rèn)同度很高，大家不再單純追求高得房率。東方冠郡從嚴(yán)格意義上說是兩梯兩戶，一個(gè)樓層兩戶業(yè)主，兩部電梯中間用消防樓梯隔開。關(guān)于缺點(diǎn)那就是，一梯一戶如果出行只有一部電梯，萬一電梯出故障，業(yè)主只能通過消防通道出行。一梯一戶的得房率也相比較一梯兩戶低，就是犧牲一部分面積換取居住的品質(zhì)。

客廳與臥室全部朝南

坐北朝南，一直是中國傳統(tǒng)的居住理念。客廳與臥室全部朝南，從居住體驗(yàn)方面講非常舒適，受到許多人熱愛。臥室、客廳是居住者常常使用的空間，一年四季都可以享受到陽光的照耀，確實(shí)是件挺幸福的事情。上海氣候潮濕，冬冷夏熱，朝北的臥室冬天比朝南的臥室溫度要低50C以上，潮濕陰冷，尤其是低樓層房子，長期居住一定會(huì)影響身體健康。記者就有深切的感受，前幾年住在朝北的房間里面，每年冬天都會(huì)鼻炎發(fā)作，無計(jì)可施非常痛苦，自從換到朝南的臥室后，鼻炎再?zèng)]發(fā)作。該戶型需要大面寬短進(jìn)深設(shè)計(jì)，否則很難實(shí)現(xiàn)。

附送面積實(shí)用

三房二廳二衛(wèi)的房子送一個(gè)北露臺(tái)，面積大約5、6平方米，業(yè)主可以自行封閉，改做書房或者更衣室，這使得該戶型變化成3+1格局。開發(fā)商出售的是毛坯房，業(yè)主需要自己裝修，這一部分的裝修要花費(fèi)些銀子，對(duì)工藝要求很高，全封閉要做好防水，否則后患無窮。還有如果每家用的材料不同，就會(huì)破壞小區(qū)外立面的統(tǒng)一性，可能會(huì)出現(xiàn)從1樓到18樓五顏六色的露臺(tái)，開發(fā)商要費(fèi)些腦筋了。

朝南有開放式陽臺(tái)，三個(gè)臥室都帶飄窗，主臥還有一個(gè)270度觀景臺(tái)，使臥室的采光更充足。這個(gè)位置面積不大呈圓弧狀，就像一個(gè)四四方方的建筑長出一個(gè)犄角，樣板間里面這個(gè)位置放著一張梳妝臺(tái)，感覺不是太合理，如果空著又覺得可惜，有點(diǎn)尷尬。

匯錦城

主打剛需小戶型，總價(jià)控制較得當(dāng)

匯錦城建筑面積32萬平方米，由12-18層小高層、高層組成，已經(jīng)有許多業(yè)主人住。新房源是小區(qū)最后二棟房源，目前均價(jià)13000元/平方米，3月16日推出84-91平方米小戶型房源，二梯三戶、二梯四戶。

小三房，低總價(jià)

匯錦城新房源主打小戶型，東方冠郡二房面積99平方米，匯錦城三房面積只有91平方米。

所有臥室都帶飄窗。飄窗使業(yè)主多享面積，飄窗在早些年的樓盤中普遍使用，雖然多送的那個(gè)面積派不了什么用場(chǎng)，但給人心理安慰，那個(gè)位置價(jià)值2萬元啊！后來因?yàn)閺沫h(huán)保及安全方面的考慮，飄窗的使用越來越少。但新場(chǎng)的幾個(gè)樓盤還都帶飄窗，這也是剛需樓盤的特點(diǎn)。南北雙陽臺(tái)面積2-3平方米，算一半面積。陽臺(tái)位置還帶一個(gè)獨(dú)立設(shè)備平臺(tái)，業(yè)主可以自行封閉，與陽臺(tái)打通使用。

三房的衛(wèi)生間做了三分離設(shè)計(jì)，比干濕分離更前進(jìn)一步，三個(gè)功能互不干擾。三房只設(shè)計(jì)一個(gè)衛(wèi)生間如果家里面上有老下有小，早晨衛(wèi)生間是最忙的時(shí)候，總有人會(huì)被關(guān)在外面急的跳腳。三分離可以緩解這個(gè)問題，大家有序使用，提高空間利用率。也可以減輕家庭主婦的清掃工作，老人、孩子也不會(huì)滑倒。祝橋的未來樹69平方米的戶型，衛(wèi)生間也做了三分離設(shè)計(jì)，開發(fā)商在戶型設(shè)計(jì)方面越來越人『生化。

匯錦城的外立面沒有東方冠郡有氣勢(shì)，白色的樓群略顯平民化。但售樓處比它有腔調(diào)。以白色為主基調(diào)，清新淡雅。面對(duì)強(qiáng)勢(shì)搶灘的東方冠郡，他們沒有強(qiáng)有力的回應(yīng)，采取迂回戰(zhàn)術(shù)，避其鋒芒，放棄正面沖突。雖然在房型方面不及對(duì)方，均價(jià)也差不多，但有低總價(jià)的優(yōu)勢(shì)，二房總價(jià)要低近40萬元、三房總價(jià)低近80萬元。120萬元就可以住三房，對(duì)剛需客戶也很有吸引力。年輕人買來做婚房也不錯(cuò)，不會(huì)壓力山大。

號(hào)稱新場(chǎng)第—物業(yè)費(fèi)

匯錦城物業(yè)管理費(fèi)3.3元/平方米/月，被業(yè)主們稱為南匯第一物業(yè)費(fèi)。（東方冠郡的物業(yè)管理費(fèi)為1.8元/平方米/月，沒有會(huì)所。通常物業(yè)費(fèi)與樓盤的售價(jià)相匹配，普通住宅樓的物業(yè)管理費(fèi)大約15-2.5元/平方米/月。售價(jià)13000元/平方米的剛需樓盤，物業(yè)費(fèi)超過3元/平方米/月，應(yīng)該算是相當(dāng)高啦！據(jù)說，物業(yè)費(fèi)里面包括O.7元的會(huì)所費(fèi)用。匯錦城會(huì)所有棋牌室，健身房，瑜伽室，乒乓球室，桌球室，游泳池，多功能廳，會(huì)所，一直是開發(fā)商營銷的一個(gè)賣點(diǎn)，尤其是豪宅的營銷，把高檔會(huì)所當(dāng)成是營銷的利器。開發(fā)商標(biāo)榜會(huì)所代表一種生活方式，是生活品質(zhì)的表現(xiàn)。但就目前情況看，許多社區(qū)的會(huì)所在交房之后，經(jīng)營并不理想，只是個(gè)空殼，許多功能都無法使用，開發(fā)商想關(guān)門大吉與業(yè)主發(fā)生沖突。在這個(gè)區(qū)域社區(qū)周邊娛樂設(shè)施缺失，如果社區(qū)里面有功能齊全的會(huì)所，空閑時(shí)間可以來打球、游泳還可以結(jié)識(shí)志同道合的鄰居，是件一舉多得的事情。

但已入住的業(yè)主們認(rèn)為，付出的物業(yè)費(fèi)與得到的服務(wù)不匹配，比如門衛(wèi)只是下崗的老大爺、物業(yè)維修也不及時(shí)。位于新環(huán)東路的萬科清林徑的物業(yè)管理費(fèi)也只要2.6元/平方米/月，萬科的物業(yè)服務(wù)水平有口皆碑，保安都是退伍軍人。不過，也有可能是社區(qū)剛剛?cè)胱。?wù)還不完善，之后會(huì)改進(jìn)。

編輯提醒/TIPS

公交：龍平蘆專線（新場(chǎng)鎮(zhèn)政府站）、滬南線、龍大線、龍東線、塘

南專線等：

距市中心35公里，約1小時(shí)車程；距浦東國際機(jī)場(chǎng)25公里；

東方冠郡班車：早7點(diǎn)小區(qū)出發(fā)至龍陽路（2輛），其中一輛7：30到張江（祖沖之路一碧波路）：另外一輛7：40到龍陽路磁懸浮停車場(chǎng)。兩輛車下客后直接回小區(qū)。晚17：20小區(qū)出發(fā)（1輛）到龍陽路，18：20從龍陽路出發(fā)回小區(qū)，18：30經(jīng)過張江祖沖之路一碧波路：另一輛18：00從小區(qū)出發(fā)到龍陽路，18：40直接從龍陽路回小區(qū)，不經(jīng)過張江。

強(qiáng)大的16號(hào)線

16號(hào)線新場(chǎng)站已經(jīng)基本完工在申江路航三路。航三路還沒造好離東方冠郡售樓處1.8公里。16號(hào)線從龍陽路始發(fā)，途經(jīng)航頭、新場(chǎng)、野生動(dòng)物園、惠南、書院最后到達(dá)滴水湖。浦東沿16號(hào)軌道線新建了許多住宅樓盤，軌道線是樓盤的主打賣點(diǎn)，它將成為沿線居民出行的主要交通工具，大家都期盼著它早日通車。16號(hào)線地鐵的樣子與其它地鐵線路不同更像火車，一排四坐，可能是因?yàn)樾凶呗肪€長，考慮到乘客乘坐的舒適性吧。

編后

東方冠郡前期的營銷相當(dāng)成功，客戶積累充分，但利用中介拉客的行為嚴(yán)重影響了開發(fā)商形象。成功并不是只有一種方法，這種做法急功近利實(shí)不可取，有些勝之不武。買房子不像買衣服會(huì)沖動(dòng)消費(fèi)，即使被強(qiáng)拉去看房，也不會(huì)輕易下決定，購房者看中的還是房子的品質(zhì)，即使不用此法，銷售也會(huì)很好。

有些在這兩個(gè)盤之間糾結(jié)的購房者，會(huì)因?yàn)闁|方冠郡靠近新城幼兒園而咬牙選它，沒有孩子讀書的家庭就不會(huì)考慮這個(gè)問題。購房者考慮問題很具個(gè)性，有的喜歡會(huì)所、有的喜歡地鐵、有的喜歡學(xué)校……所以關(guān)于房子好還是不好，標(biāo)準(zhǔn)很難界定。

綜合看下來，東方冠郡和匯錦城，雖然定位都是剛需樓盤，但其實(shí)從戶型及總價(jià)來看，東方冠郡更適合剛需改善型，而匯錦城則更適合首次置業(yè)的純剛需型。