調(diào)控政策第二波來(lái)襲

北京交易量上升340%，上海二手房交易量上升260%，

一個(gè)房產(chǎn)中介銷(xiāo)售員的月收入超過(guò)10萬(wàn)元……市場(chǎng)被這一個(gè)個(gè)消息震撼著，就如同人們路過(guò)街道邊燈火通明的中介店，看著那帶著渴望、焦急、無(wú)奈神情的購(gòu)房者，扭曲的市場(chǎng)爆發(fā)出自己的最大能量。上周五，有位朋友請(qǐng)假一天在看各種各樣的二手房，他的女友在單位電腦搜索信息，電話遙控他奔波在上海各個(gè)社區(qū)。其實(shí)，按照現(xiàn)有的政策細(xì)則透露，人們的擔(dān)心有點(diǎn)過(guò)度緊張，所有的一切終將歸于平靜。

人們?cè)诤ε率裁矗?/p>

三月初，上海的二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了前所未有的盛況：早上六點(diǎn)鐘交易中心門(mén)口就有人開(kāi)始排隊(duì)，業(yè)務(wù)辦理持續(xù)到晚間10點(diǎn)鐘，拿了號(hào)還要等8個(gè)小時(shí)才能開(kāi)始辦手續(xù)，房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)量成倍的增長(zhǎng)。全國(guó)范圍內(nèi)也有著“濟(jì)南某中介門(mén)店一星期賣(mài)出一整棟樓”、“某中介業(yè)務(wù)員一個(gè)星期賺30萬(wàn)元”、“某房源掛牌兩小時(shí)就成交”、“買(mǎi)家競(jìng)相漲價(jià)爭(zhēng)買(mǎi)房”、“為買(mǎi)房，夫妻辦理離婚數(shù)量暴漲”……這樣的新聞不斷地刺激著每一個(gè)人的眼球。二手房市場(chǎng)怎么了？購(gòu)房者們?cè)趺戳耍拷灰渍魇?0%的個(gè)稅為何會(huì)有如此大的影響力？他們到底在害怕什么？筆者對(duì)上海多個(gè)區(qū)的二手房交易中心實(shí)地探訪，聽(tīng)聽(tīng)他們的聲音，解讀購(gòu)房者、賣(mài)方、中介們新政策下復(fù)雜的心情。

買(mǎi)房者：最害怕稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到自己頭上

在閔行房地產(chǎn)交易中心，人流如織、喧鬧非凡。人們大多神情嚴(yán)肅，手里拿著厚厚的文件袋，大聲的打著電話，看起來(lái)有點(diǎn)不耐煩。交易中心旁邊的停車(chē)場(chǎng)停滿(mǎn)了車(chē)輛，收費(fèi)阿姨一邊招呼司機(jī)倒車(chē)，一邊告訴筆者：“我從來(lái)沒(méi)有看到過(guò)這里有這么多人，平常下午3點(diǎn)鐘就沒(méi)什么人了，這兩天都要搞到夜里很晚。”當(dāng)我問(wèn)及是什么原因造成這么多人時(shí)，她說(shuō)“我不買(mǎi)房子也知道，是因?yàn)橐荒莻€(gè)20%的稅！”

這個(gè)20%的稅確實(shí)把想買(mǎi)二手房的朋友們嚇得不輕，月初政策的細(xì)則還沒(méi)有出來(lái)，大家還不曉得這個(gè)20%是不是“—刀切”的，所以那些滿(mǎn)了五年且是唯一一套住房的，交易雙方也坐不住了。一位購(gòu)房者告訴筆者：“房東買(mǎi)房子國(guó)家一分錢(qián)沒(méi)出，現(xiàn)在要把房東賺的錢(qián)拿走20%，憑啥？房東肯定不愿意出這個(gè)錢(qián)，那只有我出，你說(shuō)我冤不冤？”其實(shí)很多買(mǎi)房者都對(duì)新政策表示不解，但稅收作為國(guó)家宏觀調(diào)控的重要手段，這一招確實(shí)對(duì)投資性買(mǎi)房有較大的打壓作用，對(duì)于被誤傷的購(gòu)房者，筆者也只能表示同情。

在交易中心，筆者認(rèn)識(shí)了一位姓鄭的來(lái)自韓國(guó)的小伙兒。小鄭來(lái)中國(guó)10多年了，買(mǎi)的是古美的房子，房東當(dāng)時(shí)買(mǎi)時(shí)才6000塊/平方米，現(xiàn)在已經(jīng)漲到將近3萬(wàn)元，房東一共賺了有200多萬(wàn)元，要交稅的話就是40多萬(wàn)，他說(shuō)這40多萬(wàn)元要是自己出，他肯定就不干了。

筆者詢(xún)問(wèn)了多位購(gòu)房者，發(fā)現(xiàn)大多數(shù)人若增加20%的個(gè)稅，總房?jī)r(jià)就要漲20萬(wàn)-30萬(wàn)元。而現(xiàn)場(chǎng)的中介也告訴筆者，現(xiàn)在的房東都是要“到手價(jià)”，中間的稅費(fèi)基本上都是購(gòu)房者買(mǎi)單。而住在閔行的買(mǎi)家也坦承，自己雖然不愿意出這個(gè)20%的稅，但現(xiàn)在閔行莘莊基本上沒(méi)有新盤(pán)，只能買(mǎi)二手房，所以就得趕在細(xì)則出臺(tái)前趕緊把買(mǎi)房的事兒了了。

兩會(huì)期間，住建部副部長(zhǎng)齊驥接受訪談時(shí)說(shuō)，交易所得稅不得轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，否則嚴(yán)懲不貸。這句話在筆者看來(lái)，頗具現(xiàn)實(shí)魔幻主義色彩。隨后，住建部部長(zhǎng)姜偉新也表示：20%稅率政策不會(huì)暫緩執(zhí)行。好在“滿(mǎn)五年且唯一”的二手房仍執(zhí)行原政策，給二手房市場(chǎng)還留下了一個(gè)喘息的機(jī)會(huì)。

賣(mài)方：怕房子賣(mài)不掉，更怕后續(xù)政策

不要以為手里有幾套房的房東過(guò)的就很舒服，20%的稅率政策也是讓他們坐立不安。都說(shuō)目前房市有泡沫，泡沫是什么？就是那些空置的、沒(méi)人住的房子。擠壓房產(chǎn)泡沫，就是要把那些有幾套房的房東們擠出市場(chǎng)。20%稅率這一下，擠的比較狠，讓房東們有了疼痛感。

很多房東擔(dān)心自己把20%的稅率轉(zhuǎn)給下家，下家會(huì)受不了而轉(zhuǎn)投新房市場(chǎng)，而自己負(fù)擔(dān)稅率就會(huì)減少收益。像莘莊這樣目前沒(méi)有新房供應(yīng)的區(qū)域，房東們還沒(méi)有什么壓力，但是像松江新城、浦東等還有大量新房供應(yīng)的區(qū)域，房東們壓力山大啊，生怕購(gòu)房者們?nèi)ベI(mǎi)一手房。對(duì)于房東，20%的稅率政策，也確實(shí)誤傷了不少有改善需求的人們。

更讓以投資為目的的房東擔(dān)心的是，后續(xù)會(huì)不會(huì)有對(duì)房屋持有環(huán)節(jié)征稅的政策。目前20%的稅率是在交易的源頭設(shè)置障礙，待到時(shí)機(jī)成熟再在房屋中間的保有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅，若真是那樣，房東們就要哭了！不過(guò)中介很樂(lè)意看到這樣的政策。

中介：害怕以后的工作不好做

在交易中心，西裝筆挺的中介很好辨認(rèn)。一位來(lái)自恒居的中介業(yè)務(wù)員告訴筆者，他最近的業(yè)務(wù)量比平時(shí)增加了不少，掛牌、看房、成交的數(shù)量都集中增加。但問(wèn)及這段熱度一過(guò)，會(huì)不會(huì)擔(dān)心自己的工作時(shí)，這位中介小伙也表示一定程度的擔(dān)憂。他們害怕等到政策落實(shí)后，市場(chǎng)會(huì)冷清下來(lái)，二手房會(huì)更難賣(mài)，交易數(shù)量變少，自己的傭金收入也就隨之縮水。但也有中介說(shuō)，賣(mài)不出去還能出租，或許他們以后會(huì)主要做租賃市場(chǎng)。一位剛?cè)胄械墓媚镎f(shuō)，做中介也很苦，壓力也比較大，如果市場(chǎng)冷清下來(lái)，她就轉(zhuǎn)行。總的來(lái)說(shuō)，20%的稅率政策確實(shí)對(duì)有些中介的未來(lái)打擊很大，中介工作未來(lái)也會(huì)更難做。

記者手記：恐慌過(guò)度？

面對(duì)新政策，大家出于趨利避害的本能，有以上的行為也實(shí)屬正常。但中國(guó)房地產(chǎn)十年九調(diào)，房產(chǎn)從業(yè)者早已能從容應(yīng)對(duì)，20%的稅率政策有什么可怕的？上有政策，下有對(duì)策，中國(guó)人很“擅長(zhǎng)”這個(gè)，什么陰陽(yáng)合同、假離婚屢試不爽。賣(mài)不掉房子就租出去，收益也不錯(cuò)，房東沒(méi)必要恐慌。至于剛需擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲，咱都擔(dān)心這么多年了，還在乎這兩天？房產(chǎn)交易對(duì)很多人影響深遠(yuǎn)，慌亂反而容易造成判斷錯(cuò)誤，最好還是等細(xì)則落地，完全解讀清楚政策后再做買(mǎi)賣(mài)決定。市場(chǎng)瘋狂時(shí)，切勿慌不擇路，多研究你想買(mǎi)的房子是不是有保值、增值的潛力才是明智之舉。

20%稅收政策的真實(shí)影響

在中央政府公布的文件中，提出“稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要密切配合，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。”

人們最最擔(dān)心的是征稅會(huì)給未來(lái)的交易增加更多的費(fèi)用。其實(shí)，2005年國(guó)稅總局發(fā)布《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收征收一體化管理若干具體問(wèn)題的通知》中，已經(jīng)聲明二手房交易必須按20%繳納個(gè)稅。一般征收二手房交易個(gè)稅，有兩種方式：一是按總價(jià)的1%，一是按差額的20%。如能夠提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，就按照交易差價(jià)的20%核實(shí)征收；如不能提供相關(guān)憑證的，普通住宅按照交易總價(jià)的1%核定征收，非普通住宅按照交易總價(jià)的2%核定征收。5年以上房產(chǎn)，并且是家庭唯一一套生活用房，免征個(gè)稅。

差額計(jì)算有公式

由于按20%繳納個(gè)稅，不僅要提供稅務(wù)認(rèn)可的正式發(fā)票和正式憑據(jù)，而且征稅基準(zhǔn)的核算復(fù)雜。一般房產(chǎn)交易大多是按總價(jià)的1%征收個(gè)稅，未按差額的20%征收。

網(wǎng)上所傳的計(jì)算公式也有誤解，若按20%差額計(jì)個(gè)稅，是對(duì)其轉(zhuǎn)讓凈所得額征稅，即是房產(chǎn)收入現(xiàn)值中，減去房產(chǎn)原值、合理費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)等費(fèi)用后的凈所得額，并不是現(xiàn)值減去原值。

公式為（房產(chǎn)現(xiàn)值-房產(chǎn)原值-住房裝修費(fèi)用-住房貸款利息-手續(xù)費(fèi)-公證費(fèi)-其它合理費(fèi)用-轉(zhuǎn)讓過(guò)程中繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)）*20%（具體計(jì)算方法解釋權(quán)以稅務(wù)局為準(zhǔn)）

因此，征收差額20%個(gè)稅并非如人們想象那樣高。合理費(fèi)用是指：住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、貸款手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等。同時(shí)，在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅，也可以在繳納個(gè)人所得稅時(shí)進(jìn)行稅前扣除。

東莞樣本

廣東東莞自2007年-11月1日開(kāi)始執(zhí)行二手房20%個(gè)稅政策，它的市場(chǎng)交易表現(xiàn)可以給我們提供一些借鑒。實(shí)際上，近6年來(lái)東莞二手房市場(chǎng)通過(guò)“做高房屋合理費(fèi)用”和簽訂“陰陽(yáng)合同”規(guī)避高稅費(fèi)，基本將政策的調(diào)控影響減到最低。

比如說(shuō)做高裝修費(fèi)、中介費(fèi)、銀行利息等合理費(fèi)用，降低二手房的買(mǎi)賣(mài)差價(jià)，此后計(jì)繳的20%個(gè)稅，已經(jīng)很少了。

二手房交易簽訂“陰陽(yáng)合同”來(lái)調(diào)整成交價(jià)，降低征稅也是常用的手段之一。二手房交易雙方簽訂兩份合同，一份按照真正的成交價(jià)簽訂，另一份則以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的金額簽訂，后者在交易時(shí)便能少繳房產(chǎn)交易稅。

為了杜絕“陰陽(yáng)合同”，東莞市地稅局于2012年3月31日上線了二手房評(píng)估系統(tǒng)。該系統(tǒng)采集了全市33個(gè)鎮(zhèn)街、園區(qū)的90多萬(wàn)套房產(chǎn)信息，超過(guò)55萬(wàn)條數(shù)據(jù)，通過(guò)房屋區(qū)域、年份建筑造價(jià)、樓層朝向、結(jié)構(gòu)、帶不帶電梯等因素，再參照系統(tǒng)設(shè)置的基準(zhǔn)系數(shù)，對(duì)全市的二手房進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。

當(dāng)買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行二手房交易時(shí)，如果交易價(jià)格低于二手房評(píng)估系統(tǒng)的評(píng)估價(jià)格，將按照評(píng)估價(jià)格進(jìn)行納稅。

不過(guò)，東莞市場(chǎng)中房產(chǎn)價(jià)格一直比較平穩(wěn)，投資行為較少。既然房?jī)r(jià)漲幅不大，20%的征稅對(duì)于賣(mài)方來(lái)說(shuō)影響已然不大。

到底是助漲還是助跌

對(duì)于政策對(duì)于后期的市場(chǎng)影響，市場(chǎng)分歧很大，看漲和看跌的人都有各自的理由。

看漲的人認(rèn)為，房?jī)r(jià)的高低是由供求關(guān)系決定。稅收上升提高了交易成本，使得二手房交易量的減少，需求轉(zhuǎn)向一手房市場(chǎng)。一手房市場(chǎng)的供求關(guān)系轉(zhuǎn)變，自然會(huì)使新房?jī)r(jià)格上漲。

如果將房子看成是一種商品，商品流通順暢，價(jià)格會(huì)越來(lái)越低。堵塞流通渠道，改變供求關(guān)系會(huì)導(dǎo)致商品價(jià)格上漲。目前征收高額的交易稅，導(dǎo)致二手房交易下降，一手房因?yàn)闆](méi)有二手房的競(jìng)爭(zhēng)反而可以報(bào)更高的價(jià)格。在市場(chǎng)中，商品供應(yīng)越少，競(jìng)爭(zhēng)越弱，價(jià)格越高。

要想使房?jī)r(jià)回歸下跌，應(yīng)該征收空置房稅，逼迫囤積的大量房產(chǎn)在市場(chǎng)上交易，增加市場(chǎng)供應(yīng)量。上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院副院長(zhǎng)姚玲珍：這個(gè)政策實(shí)行以后，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的影響應(yīng)該說(shuō)非常大，甚至在某種層面上說(shuō)不亞于限購(gòu)政策，畢竟是增加了買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出的成本。

看跌的人則是另外一種思路。他們認(rèn)為“國(guó)五條”及其實(shí)施細(xì)則對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是利空，而非很多人所聲稱(chēng)的利好。著名財(cái)經(jīng)評(píng)論家葉檀女士認(rèn)為，20%的個(gè)人所得稅，其實(shí)質(zhì)是資本利得稅，即對(duì)低買(mǎi)高賣(mài)資產(chǎn)所獲收益進(jìn)行征稅。通常來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)、股票、債券、貴金屬、藝術(shù)品投資等資本利得，最容易被征收資本利得稅。

從美國(guó)等市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)的資本利得稅對(duì)于房?jī)r(jià)的影響，取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)處于牛市還是熊市，資本利得稅本身不是房?jī)r(jià)漲跌的關(guān)鍵因素。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)處于牛市，那么出售者將把所有的稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)方，獲得預(yù)期收益，這就是所謂的羊毛仍然出在羊身上，所有的羊毛都由購(gòu)房者承擔(dān)。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)處于熊市，出售者無(wú)法轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi)成本，則不得不承擔(dān)投資收益下降、甚至虧損的結(jié)果。

這個(gè)觀點(diǎn)其實(shí)和東莞市場(chǎng)的表現(xiàn)不謀而合。東莞市場(chǎng)近幾年一直表現(xiàn)平淡，市場(chǎng)中的投資行為很少，20%征稅的行為沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)做出太大的影響。

在預(yù)期人們將把一手房作為主要選擇對(duì)象，從而推高房?jī)r(jià)的時(shí)候，大家往往忽略了一點(diǎn)。如果投資行為不能順暢完成，甚至說(shuō)房產(chǎn)投資不能給你帶來(lái)收益，甚至虧損的時(shí)候，你還會(huì)買(mǎi)房投資么？在2010年購(gòu)買(mǎi)上海郊環(huán)房產(chǎn)的投資客中，大多數(shù)人的投資行為至今還是虧損的。如今希望進(jìn)行房產(chǎn)投資的人，不得不考慮增加20%個(gè)人所得稅可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，如果購(gòu)房者不愿意承擔(dān)稅費(fèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資收益無(wú)法覆蓋所有成本，投資者會(huì)躊躇再三的。

上海未來(lái)的市場(chǎng)表現(xiàn)

上海房?jī)r(jià)調(diào)整的空間多大？回答這個(gè)問(wèn)題，我們先看一組數(shù)據(jù)：“上海銀監(jiān)局披露的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年末，在結(jié)構(gòu)上滬上首套房貸款余額占比87%，比年初上升4.5個(gè)百分點(diǎn)。一手房貸款余額占比59%，與2012年年初持平。”

可見(jiàn)，上海房貸80%以上都是首套房貸款，剛性需求支撐了房地產(chǎn)市場(chǎng)。一線城市不斷進(jìn)入的人口，支撐起了一個(gè)城市的剛需市場(chǎng)，北京、深圳等地莫不如此。相比較三、四線城市，它們受到政策的影響將更強(qiáng)烈一些。

另外，上海新房貸款占59%，那么二手房就是41%，再加上新房和二手房的全額付款就是房子的總交易量了。

在剛需占市場(chǎng)主導(dǎo)的情況下，市場(chǎng)價(jià)格不應(yīng)發(fā)生大的變動(dòng)。因?yàn)閯傂栀?gòu)房者對(duì)于價(jià)格的接受彈性很小，目前市場(chǎng)近于一個(gè)平衡位置，整體趨勢(shì)不會(huì)發(fā)生大的變化。