閔行馬橋 萬科駕到

馬橋鎮(zhèn)位于上海市西南、黃浦江上游北畔。靠近顓橋和江川，緊鄰閔行開發(fā)區(qū)。如果以申嘉湖高速為界，將馬橋劃分南北，則南部夾在江川和閔行開發(fā)區(qū)之間，有著老閔行的生活氣息；北部則是以旗忠為標(biāo)志，體育運動氛圍濃厚的高端居住區(qū)。橋和顓橋的房產(chǎn)市場頗為相似，發(fā)展都不是很平衡。區(qū)域的價值升級主要依靠幾個高端的項目支撐。顓橋借上海星河灣這樣的頂級豪宅項目來撐門面，馬橋的名聲也是依靠旗忠村的四大頂級別墅。

在房產(chǎn)業(yè)內(nèi)，一講到馬橋板塊，就會提及網(wǎng)球上海ATP1000大師賽，印象中的馬橋就是佘山外的又一個頂級別墅居住區(qū)。旗忠村里少則3000萬，多則2億元一套的別墅那樣顯眼，使我們一度忽視了旗忠以外的馬橋。如今萬科帶著他的VICTY來到馬橋，讓上海等來了又一座萬科城，也讓我們重新去了解那個完整、真實的馬橋。

旗忠村頂級別墅的鏖戰(zhàn)

馬橋旗忠村早已名聲在外，旗忠村是像江蘇華西村、河南南街村這樣的全國明星村，有著“華東第一村”的稱號。這里的村民收入，在上世紀就超過不少市中心的居民收入。明星村強大的經(jīng)濟實力。奠定了這里建設(shè)頂級別墅居住區(qū)的基礎(chǔ)。旗忠不止是ATP賽事舉辦地，還有上海的“森林體育城”。規(guī)劃建設(shè)2000棟容積率在0.2以下的超低密度別墅，配套建設(shè)6000畝高爾夫球場、國際網(wǎng)球中心、馬術(shù)俱樂部、游艇俱樂部、運動員村及旗忠森林體育城兩座公園。旗忠擁有“塔尖人士”所青睞的高爾夫球場、國際網(wǎng)球中心、水上運動中心、馬術(shù)中心，成為上海最頂尖的別墅社區(qū)之一。

旗忠區(qū)域最后一個容積率0.175的項目一一中星紅廬也已上市。這里正上演著中星紅廬、綠城玫瑰園、森林溪谷、御濤園四大頂級別墅鏖戰(zhàn)的大戲。它們共同的特性是：物以稀為貴，別墅以容積率為最。這其中，最貴亦是最佳的莫過于綠城玫瑰園。玫瑰園容積率為0.175，是上海最大的精裝別墅社區(qū)。每棟別墅占地2.6-10畝，面積較小的“典藏大宅”也要3500萬元一套，最大的“島嶼莊園”戶型售價達到2億元。綠城玫瑰園后，中星紅廬、森林溪谷、御濤園三足鼎立，容積率分別為0.175、0.20、0.18。這樣的超低容積率獨棟別墅，目前在馬橋旗忠唯此四家耳。未來，也只有這四家。

馬橋旗忠有著滬上其他別墅區(qū)所不具有的體育運動優(yōu)勢。佘山、淀山湖都有高爾夫，但馬橋旗忠不僅有高爾夫，還有最為知名的旗忠森林體育城網(wǎng)球中心，這里是舉辦網(wǎng)球上海ATP1000大師賽的地方。此外，這里還有世界級的游泳、馬術(shù)等眾多比賽場地。這里的人們也因擁有眾多高端體育設(shè)施，更親近地享受運動的樂趣。

不該被遺忘的馬橋

也就是因為綠城玫瑰園這樣的別墅存在，馬橋南部的區(qū)域被遺忘了很多年。但除卻這些高端項目，這里也確實沒有什么具有市場熱度的項目。2004年的夏朵小城算是離現(xiàn)在最近的“熱點”。此后的多年，這里的房產(chǎn)市場一直都沒有活躍起來。相對于莘莊春申、顓橋、江川平均每月200多套的二手房成交量，整個馬橋平均每月只有40多套，公寓新盤更是少得可以忽略不計。但馬橋南部作為老閔行的一部分，2003年5號線開通以后，這里就早已不是人們印象中作為“城鄉(xiāng)結(jié)合部”的存在。雖然沒有都市的燈紅酒綠、無限繁華，但居住在這里的居民也有屬于自己的“老閔行”式的生活狀態(tài)。隨著交通的擴展，規(guī)劃的完善，周邊大量產(chǎn)業(yè)區(qū)的人口導(dǎo)入，這片區(qū)域的價值將會不斷提升，不該被人們遺忘。

產(chǎn)業(yè)聚集是馬橋最顯著的特點，區(qū)域內(nèi)有閔行經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。1983年創(chuàng)建的閔行開發(fā)區(qū)，是1986年國務(wù)院批準(zhǔn)的全國首批14個國家級開發(fā)區(qū)之一。開發(fā)區(qū)占地350公頃，距離市中心約有30公里，目前已經(jīng)形成三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：以軌道交通、電站設(shè)備為代表的機電產(chǎn)業(yè)；以血制品。常用藥物為代表的醫(yī)藥、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)；以食品飲料為代表的輕工業(yè)。經(jīng)過近30年的發(fā)展，閔行開發(fā)區(qū)已經(jīng)有40多家國際知名的跨國公司，如美國強生、可口可樂、百事可樂，法國的圣戈班、米其林。還有英國的聯(lián)合利華，日本三菱等數(shù)十家全球500強企業(yè)。

除了閔行開發(fā)區(qū)，馬橋周邊還有大量的產(chǎn)業(yè)區(qū)。如以IT產(chǎn)業(yè)為主的莘莊工業(yè)區(qū)、國家863產(chǎn)業(yè)孵化基地，以生命工程為主的紫竹科技園區(qū)，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、機械制造業(yè)為主的漕河涇工業(yè)園區(qū)，吳涇工業(yè)區(qū)，航天基地等。產(chǎn)業(yè)的聚集極大地有利于人口的導(dǎo)入，整個閔行區(qū)的產(chǎn)業(yè)區(qū)人口有20多萬人，與馬橋直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)人口也超過8萬人，這為馬橋居住市場的興起提供了充足的人口支撐。

筆者在夏朵小城里走訪，了解到這里的很多業(yè)主都是閔行開發(fā)區(qū)的上班族，在紫竹科技園區(qū)上班的也大有人在。有車一族開車前往紫竹也就15分鐘，前往閔行開發(fā)區(qū)10分鐘就能到達。加之馬橋南部區(qū)域也是上海房產(chǎn)市場的價格洼地，周邊的新房諸如濱江御景、嘉怡水岸單價約為17000元/平方米；區(qū)域內(nèi)的二手房，如夏朵小城、飛碟苑單價大多維持在12000元/平方米。這樣的價格也是很多新上海人、開發(fā)區(qū)內(nèi)工資不算很高的上班族都可以承受的。馬橋在交通區(qū)位和價格上，對于產(chǎn)業(yè)區(qū)的人群有著較大的吸引力。

5號線 交通動脈

馬橋南部的公共交通主要依靠地鐵5號線，2003年通車的5號線。北起閔行區(qū)莘莊站南至閔行開發(fā)區(qū)站全長17公里，共11個車站。相對于上海其他軌道交通，車輛編成只有4節(jié)，是上海第一條真正意義上的輕軌。五號線票價為2元起價，全線乘坐單程3元。但區(qū)域公交通勤能力不足。以夏朵小城為例，僅有閔行19路前往地鐵站華寧路站，江川2路前往5號線東川路站這樣的郊區(qū)線路，“交通靜脈”需要盡快完善。

5號線也是沿線顓橋、江川板塊居民前往市區(qū)的主要交通線，由于輕軌5號線的運營能力相對于普通的地鐵有不小的差距，因此早晚高峰時段，擁擠程度也令人難以忍受。到莘莊換乘的人流量更是達到頂峰。于是從去年3月28日起，工作日每天上午7：30至8：30莘莊站都會采取限流措施。

遠期規(guī)劃的5號線將向南延伸至奉賢海灣，（原規(guī)劃向北延伸至虹橋樞紐已被原軌道交通17號線替代）閔行到奉賢南橋新城站段目前正在建設(shè)中。依托于軌交的建設(shè)，馬橋南部的輻射范圍會更廣區(qū)域發(fā)展也會有相應(yīng)的提速，區(qū)域價值將逐漸顯露。

萬科駕到 馬橋加速奔騰

萬科VICTY的到來，沉寂了很久的馬橋再一次引起市場的關(guān)注。筆者從人民廣場出發(fā)，乘坐1號線到莘莊，換乘5號線到華寧路站一共20站路，用時1小時，再轉(zhuǎn)乘閔行19路，不到10分鐘就到達萬科VICTY的工地現(xiàn)場。然而。筆者在現(xiàn)場卻并非發(fā)現(xiàn)任何萬科的字樣，唯一的樓牌上標(biāo)注的是“馬橋景城”。

事實上。萬科VICTY是屬于“馬橋景城”的規(guī)劃范圍。馬橋景城位于華寧路銀春路，是目前馬橋板塊所規(guī)劃的最大規(guī)模的居住區(qū)。項目由政府主導(dǎo)規(guī)劃、市場化運作、市區(qū)聯(lián)手建設(shè)、定向供應(yīng)，是上海保障性住房閔行馬橋基地。整個居住區(qū)地塊面積約為3平方公里，總建筑面積200萬平方米，居住人口約8.8萬人。

整個社區(qū)內(nèi)有51萬平方米經(jīng)濟適用房、40萬平方米動遷安置房、76萬平方米普通商品房（萬科VICTY占其中約55萬平方米）、20萬平方米的公建服務(wù)設(shè)施和17萬平方米的商業(yè)配套設(shè)施。集中綠地覆蓋率達到25%以上。整個項目由上海保利地產(chǎn)、上海城建建設(shè)等多家品牌企業(yè)聯(lián)合開發(fā)建設(shè)。馬橋景城的整體規(guī)劃由美國JWDA設(shè)計事務(wù)所擔(dān)綱，建筑風(fēng)格以“現(xiàn)代、典雅”為主題，全部建成后將成為上海南部重要的生活區(qū)域之一。

萬科VICTY所在的馬橋景城居住區(qū)內(nèi)規(guī)劃學(xué)校19所，其中幼兒園10所，高中2所，初中3所，小學(xué)3所，九年制學(xué)校1所。項目兩宗地之間規(guī)劃有幼兒園、小學(xué)和初中3所學(xué)校，教育資源優(yōu)越。集中的商業(yè)配套波士頓風(fēng)情街區(qū)，可以為業(yè)主提供一站式的商業(yè)服務(wù)。社區(qū)被大面積的公園綠地環(huán)繞，形成良好的整體生態(tài)環(huán)境。

馬橋南部目前雖沒有新建的住宅，但前期的社區(qū)入住率較高，區(qū)域內(nèi)還有不少零星分散的產(chǎn)業(yè)工廠（筆者沒有發(fā)現(xiàn)有煙囪之類有損于自然環(huán)境的設(shè)施），整體人氣較旺，居住氛圍也很濃厚，各類基礎(chǔ)的生活、商業(yè)配套比較完善。當(dāng)?shù)氐木用駥π陆ㄗ≌灿兄鴱娏业目释芯用裣蚬P者表示：很想把自己在夏朵小城的房子出手，換一套稍微大一點的，但由于這里沒有新樓盤，也就作罷。

萬科VICTY是馬橋景城開建較早的部分，現(xiàn)在有幾棟建筑已經(jīng)成形。周邊的保障房和配套暫未開始施工。雖然眼下還看不到什么。但憑借科學(xué)的規(guī)劃、萬科品牌開發(fā)商強大的市場號召力、地鐵5號線的交通優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)人口的不斷導(dǎo)入以及萬科公寓產(chǎn)品的吸引力，VICTY將成為閔行南部最受關(guān)注的產(chǎn)品，馬橋也將以VICTY為起點，奔向快速發(fā)展的道路。