樓市日顯乏力 重現供過于求

去年10月至今年4月的7個月時間里持續了新房供不應求，樓市持續偏熱，房價明顯上漲。但是4月28日以來的最新兩周，開發商推出了65.89萬平方米的新房源，卻只帶來43萬平方米的成交量，有22.89萬平方米的房源滯銷。樓市上升乏力，購買力不足的信號已經明顯釋放。

從開發商的預期推盤情況來看，5月的新房供應量將超百萬，這也將是近8個月以來首次超百萬；然而成交量可能只會與4月的90.22萬平方米相當。同時，從售樓處了解的信息來看，人氣不再像前2個月那么火爆，售樓處的買家到訪量下滑一半左右，回歸到年前的正常狀態。表明，購房者心態已經平和，不再像前2個月更嚴新政落地前那樣擔心被限購、限貸、提高稅收、房價上漲而急于入市。

盡管市場買氣已經下滑，但在市場沒有完全冷卻之前開發商博弈的空間仍然很大。因為，在改善性市場觀望著的還有一批購買力最強的買家，開發商可以乘房價上漲勢頭，推出最優質房源但只略微提高售價或不提高售價，以“明漲暗降”的方式吸引這些優質買家入市；而且近期還有大量郊區優質新盤首次會吸引大量剛需買家入市，以保障開發商的業績。在宏觀經濟下滑的情況下，購買力下降是不爭的事實；加上房價上漲也抑制了大量需求，市場觀望加重不可避免。但開發商博弈的實力和空間仍然，通過營銷手段可以保證短期業績。

到了6月中旬，市場供過于求、交易量沒能維持的狀態將會明顯呈現，到時部分沒能完成上半年業績的開發商必然加大折扣來促銷，以帶動銷售。市場膠著局面就將被打破，之后就將進入傳統炎季的漫長夏日，開發商面對不利的環境，再度加大促銷的可能性也會有所提升。

等到金秋十八大三中全會，新政府全面啟動新經濟政策時，樓市才有望出現新行情。

世紀公園受改善客青睞

遠郊9大新城建設是帶來上海新房巨大供應潛力的后盾，但市區新房越來越少是不爭的事實。此時，一些高品質的新盤被大量改善型買家爭搶，價格高企反而熱銷；而一些品質不如意的新盤，因為碰到巨大的二手房競爭，價格低迷反而長期滯銷。作為，上海近年來開發熱度最高，品質最優的世紀公園板塊，在最近不足套房源售馨之后，很快就會成為全市第一個無新房可售的板塊。

因為舊城改造，近年來老城區不斷有新項目上市，雖然優質二手房源不多，新房供應卻比較充足。但是1.7平方公里的小陸家嘴規劃區內只批了湯臣一品一個住宅地塊，該案至今只推出了總共4棟樓中的2棟，且因為天價原因可售房源充足。作為陸家嘴的后花園，世紀公園板塊因為比較宜居、價格也相對合理，優質別墅和公寓早被快速消化。克而瑞上海機構的報告顯示，世紀公園板塊的住宅用地早在2004年土地“招拍掛”改革之前就已被批租一空，而且在2009年四季雅苑上市之后，板塊內的土地也已開發一空，而且也不可能再有住宅用地可批。近年來世紀公園僅有少量的商辦用地推出，都被用來建設類似嘉里中心、喜瑪拉雅中心這樣的商、辦和酒店類頂級綜合體。世紀公園已經從高端居住區向綜合商業區轉型。世紀公園現在已經呈現出類似紐約以中央公園為核心的“曼哈頓”式商業中心。

區域商業發展帶來的巨大需求與新房供應的稀缺，使得四季雅苑的銷售速度一直領先浦東豪宅市場。據網上房地產交易最新數據顯示，截止5月15日，今年浦東均價5萬以上豪宅的成交排如表中所示。

開發商獨到的眼光和長達20年對項目的精心打造，是成就四季雅苑熱銷的核心動力。世界500年、香港最大企業集團和記黃埔，早在上世紀90年代未就圈下了花木的67萬平方米巨幅土地，經過20年精心打造，推出了御翠園和四季雅苑這兩個上海領先的豪宅雙雄，成為陸家嘴金融區、金橋出口加工區和張江高科三大浦東經濟核心圈的后花園。20年以來，項目周邊已經聚集了類似大拇指廣場、聯洋廣場、耀中國際學校、地鐵二、七號線、瑞東醫院、東方藝術中心、上海科技館等完善的高端生活配套。如今，世紀公園板塊依托新國際展覽中心，建成了嘉里中心、喜瑪拉雅中心、紫竹國際大廈、博覽會廣場等頂級商、辦和酒店項目，成為一個集商、住、貿、酒店、文化藝術的以一集的頂級商業中心，內涵及檔次不亞于南京西路。