致炒房客 十年炒房路線圖

十年炒房路線圖

提起炒房，就不得不說資本市場(chǎng)無處不在的溫州人。盡管口音艱澀難懂，但奈何手頭寬裕，作為改革開放最大的受益群體之一，溫州人以抱團(tuán)精神打天下，“蝗蟲”般的資本運(yùn)作，所到之處無不令當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)聞風(fēng)喪膽。正如青春終將逝去，溫州炒房團(tuán)也到了該歇一歇的時(shí)候，近期就有媒體披露溫州炒房團(tuán)集體大撤退，盡管真實(shí)性還不得知，但回顧一下因他們而起的炒房路線圖，還是不無裨益的。

黃金十年

有人說本世紀(jì)的前十年就是房地產(chǎn)的投資黃金十年？全民炒房，炒了就賺，您眼中的中國(guó)炒房大戲什么樣？他們真的賺到了嗎？

漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡

在我看來，所謂“黃金十年”的炒房絕大部分充其量只能算是投機(jī)，或者是一種極端的投資行為，并不一般意義上所理解的投資。在投資的三個(gè)構(gòu)成要素里——成本、回報(bào)、風(fēng)險(xiǎn)，“炒房”這種特殊行為并不完全具備，特別是在房地產(chǎn)“黃金十年”里，炒房幾乎是無風(fēng)險(xiǎn)的。這就像你把錢存倒銀行，多數(shù)人都認(rèn)為這是儲(chǔ)蓄，并不算投資。

然而，在房?jī)r(jià)快速上漲，并且只漲不跌的市場(chǎng)背景之下，炒房的獲利空間無疑是空前的，回報(bào)率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他投資或理財(cái)產(chǎn)品。

上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍

前十年確實(shí)隨著房?jī)r(jià)的快速穩(wěn)長(zhǎng)，造就一大批投資者也好、自住者也好，賬面財(cái)富迅速膨脹。這是一個(gè)有信貸杠桿可以借用，又無行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，只要有錢放在樓市即可實(shí)現(xiàn)的一個(gè)財(cái)富放大。相比其他領(lǐng)域來說，比如實(shí)體，樓市的投資回報(bào)率明顯偏高，所以參與炒房的，確實(shí)在最近十年里賺到了。

近幾年銀行信貸杠桿越來越難借用了，但不少投資客把賺到的，繼續(xù)投入到樓市中去。而隨著供應(yīng)的不斷放大，樓市價(jià)格的泡沫化越來越顯著。一味把在樓市中賺到的錢再投資到樓市中去，如果不能在泡沫破滅前收割掉，是存在很大前功盡棄風(fēng)險(xiǎn)的。

克而瑞上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄

由于我們國(guó)家還處在以規(guī)模化為主的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)早期，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的金字塔效率特點(diǎn)，使得城市中心和城市化的地方增長(zhǎng)速度明顯較快。所以近年來一線城市、核心地段和被城市化的近郊房?jī)r(jià)上漲明顯較快，其它地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲實(shí)際上也只相當(dāng)于通脹水平而已。所以，那些經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快和城市化速度較快的郊區(qū)購買房者，賺到大錢。其余購房者，只是通過買房保持資產(chǎn)不貶值。

不過，由于房貸的杠桿效率，使得那些采用杠桿買房的人在房?jī)r(jià)上漲過程中，獲得了數(shù)倍于通脹的更大收率。這是過去十年最賺錢的部分。

上海合富置業(yè)副總經(jīng)理沈彥

前十年買任何房子，只要買了就掙錢。到現(xiàn)在很多人都是通過炒房發(fā)家致富，很多人通過房地產(chǎn)買賣完成了財(cái)富積累獲得了人生自由，這臺(tái)大戲的背后和國(guó)家的調(diào)控政策密不可分，國(guó)家很多行政和金融政策直接讓房?jī)r(jià)及需求產(chǎn)生井噴和爆長(zhǎng)，所以在國(guó)內(nèi)，任何投資和投機(jī)行為都要跟著政策前行。

以上海為例在2000年以前，相信沒有多少人知道買賣房屋會(huì)存在暴利，之后在買房送藍(lán)印戶口的政策下，產(chǎn)生了第一波的買賣大潮。到現(xiàn)在因?yàn)椤皣?guó)五條”交易中心通宵排隊(duì)買房的情況，都說明政策越多，市場(chǎng)越火。

上海永慶房屋副總經(jīng)理李維鎮(zhèn)

本世紀(jì)才過去了12年，其中有一半時(shí)間是在宏觀調(diào)控，有些人認(rèn)為過去的10年就是我們投資房地產(chǎn)的黃金10年，但我個(gè)人認(rèn)為絕對(duì)不是，為什么？因?yàn)槲覀冎袊?guó)還沒有真正意義上的迎來中國(guó)歷史上的強(qiáng)大。

以過去的經(jīng)驗(yàn)來講，哪怕是在中國(guó)沙漠里的城市，都是非常偉大的，例如淹沒在沙漠中的樓蘭古城，樓蘭古城已經(jīng)沒有了，但是在過去中國(guó)強(qiáng)大的時(shí)候，它是真正存在過的，只要有人存在的地方，它基本上就是房地產(chǎn)發(fā)展的地方。在過去沒有這種概念，在現(xiàn)在我們把它叫做\"城市化進(jìn)程\"，所以我不認(rèn)為現(xiàn)在的狀態(tài)是投資房地產(chǎn)的黃金10年已經(jīng)過去了。

而且要論過去10年房地產(chǎn)的漲幅，亞洲各地比國(guó)內(nèi)各城市漲幅大的地方也有很多，而現(xiàn)在全民炒房的現(xiàn)象，其實(shí)是因?yàn)槲覀兇蠹抑赖耐顿Y渠道太少，資金不容易流通，除了銀行儲(chǔ)蓄，投資黃金、股票之外，一般人不知道還有哪些投資渠道，那就只能炒房了，所以大家對(duì)于房地產(chǎn)基本上都是非常熱衷的。

而現(xiàn)在，我們至少還有超過10億的人還沒有參與樓市發(fā)展的機(jī)會(huì)，而在未來、過去沒有參與的人，在這個(gè)世紀(jì)隨著我國(guó)的強(qiáng)大也會(huì)陸續(xù)加入房市，在未來10年里這個(gè)情況將會(huì)越發(fā)明顯，尤其是我國(guó)的一線城市，像北上廣深等。多數(shù)參與的人在這個(gè)過程中，絕對(duì)是有利可得的。

不論是過去、現(xiàn)在、還有不久的將來，房地產(chǎn)的投資或投機(jī)或者是房地產(chǎn)的健全發(fā)展，都會(huì)在不久的將來很快被看到進(jìn)步。而這一切，都只是國(guó)力逐漸強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一環(huán)而已。

炒出病根

炒房炒到錢包大鼓，調(diào)控難度也逐年加碼，那么全民炒房與當(dāng)前的調(diào)控難是否有直接的聯(lián)系？

漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡

與其把全民炒房完全歸咎于調(diào)控缺位，不如說是因?yàn)槿癯捶坷瓌?dòng)了GDP。在現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和土地財(cái)政模式下，全民炒房是基于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)爆發(fā)式成長(zhǎng)，而這種增長(zhǎng)方式相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)是受到鼓勵(lì)的。

上海永慶房屋副總經(jīng)理李維鎮(zhèn)

全民炒房與資金、貨幣政策、土地供給、原料物資金成本都是有關(guān)系的。依靠房地產(chǎn)企業(yè)直接或間接干有關(guān)聯(lián)性的產(chǎn)業(yè)就有50到70個(gè)。全民炒房只是資金流動(dòng)的現(xiàn)象、消費(fèi)習(xí)慣的匯總而已，而調(diào)控難不難，以中國(guó)樓市而言，不可能是簡(jiǎn)單的，這不是政策問題，是簡(jiǎn)單的市場(chǎng)供需問題、是自由經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必經(jīng)歷程，因此用政府干預(yù)的手段去評(píng)價(jià)\"調(diào)控難不難\"是不夠客觀的。

上海合富置業(yè)副總經(jīng)理沈彥

全民炒房與當(dāng)前的調(diào)控難存在聯(lián)系不大。因?yàn)橹灰粋€(gè)市場(chǎng)存在暴利，必有人投入?yún)⑴c。目前的調(diào)控政策是只針對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)行為的約束，而實(shí)際上真的要遏制房地產(chǎn)投機(jī)，讓民眾無法從炒房中獲得暴利，根本改變民眾對(duì)房地產(chǎn)近十年產(chǎn)生的價(jià)值觀念，政府應(yīng)該多從保障性住房，金融政策入手才能真正起到調(diào)控作用。

上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍

全民炒房的結(jié)果是推高了房?jī)r(jià)。調(diào)控難在于政府對(duì)土地財(cái)政的高度依賴，等同于對(duì)高房?jī)r(jià)的高度依賴。所以政府自然的會(huì)默許民眾炒房，并很難真正的努力遏制這一風(fēng)潮。

克而瑞上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄

由于前些年購買房產(chǎn)，特別是采用房貸購買房產(chǎn)的人獲得了巨大的收益，這就促使更多的人，把更多的資金投入房產(chǎn)，讓房產(chǎn)更加供不應(yīng)求，價(jià)格出現(xiàn)泡沫化。但是在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)調(diào)整時(shí)，房?jī)r(jià)不漲大量投資者對(duì)現(xiàn)回報(bào)，就會(huì)使得房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大調(diào)整。從而加重了每輪經(jīng)濟(jì)調(diào)整時(shí)房?jī)r(jià)起落的幅度，給國(guó)家經(jīng)濟(jì)造成更大傷害。所以，國(guó)家通過限貸、限購等政策大量抑制房產(chǎn)的投資比重，特別是通過5%的營(yíng)業(yè)稅抑制短期投資對(duì)市場(chǎng)造成的破壞性影響。

炒房害市？

諸如鄂爾多斯康巴什成“鬼城”這樣的案例在國(guó)內(nèi)不在少數(shù)，炒房、投機(jī)、投資這些非理性的行為究竟會(huì)給中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成什么樣的危害？

漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡

完全忽視自住需求，過度的投機(jī)行為對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的危害在于滋生房?jī)r(jià)“泡沫”，不僅是讓更多普通老百姓買不起房，更具破壞性是這會(huì)危害到金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性，最終由推進(jìn)轉(zhuǎn)為拖累中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

上海永慶房屋副總經(jīng)理李維鎮(zhèn)

非理性炒房將會(huì)是擴(kuò)大貧富差距、人口流動(dòng)的僵化、資金過度集中的風(fēng)險(xiǎn)，不利于長(zhǎng)期國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展；但同樣面對(duì)有限的投資渠道，換一個(gè)角度，若樓市泡沫，類似鄂爾多斯市的鬼城現(xiàn)象，也可以減少貧富之間的巨大差異，但會(huì)造成社會(huì)的相對(duì)動(dòng)蕩，因此政府嚴(yán)打異地購房資格是非常正確的有效市場(chǎng)干預(yù)，減少危害的發(fā)生。

上海合富置業(yè)副總經(jīng)理沈彥

房地產(chǎn)的價(jià)值和它的地段、質(zhì)量、歷史密切相關(guān)，因?yàn)榍笆甑谋┏矗沟么蠹覍?duì)其價(jià)值認(rèn)知產(chǎn)生偏差，也造成了像鄂爾多斯康巴什成“鬼城”，這些鬼城都是當(dāng)?shù)卣疄榱吮镜匕l(fā)展，不根據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，非理性政策導(dǎo)向造成的。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言只是害了一部分企業(yè)和投資者，但真改變了當(dāng)?shù)厝嗣袢罕姷纳盍?xí)慣，浪費(fèi)我們有限的資源，對(duì)當(dāng)?shù)丨h(huán)境的破壞才是對(duì)我們真正的危害。

上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍

投資投機(jī)力量消化掉的房源，絕大多數(shù)都不會(huì)自住，都會(huì)在未來通過二手市場(chǎng)向真實(shí)自住需求供應(yīng)。所以，在自住需求接手之前，這些房子就形成了鬼城的存在。

投資投機(jī)的作用在于，進(jìn)入時(shí)他們是需求一方，通過吃進(jìn)房源，會(huì)造就或加劇供不應(yīng)求的市場(chǎng)局面，推高房?jī)r(jià)。在退出的時(shí)候，他們是供應(yīng)一方，吐出存量，會(huì)壓制房?jī)r(jià)。但他們往往在房?jī)r(jià)快漲時(shí)，兇猛納入；在房?jī)r(jià)停漲或下滑時(shí)，迅速拋盤。市場(chǎng)會(huì)因?yàn)橥顿Y投機(jī)行為的存在，市場(chǎng)走高或走低都會(huì)遠(yuǎn)超過正常幅度。市場(chǎng)震蕩的加劇，就是風(fēng)險(xiǎn)的加劇。

克而瑞上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄

“鬼城”有地方政府規(guī)劃好高騖遠(yuǎn)導(dǎo)致的過大、過空的問題，也有速度過快各種配套跟不上的問題。好在中國(guó)的增長(zhǎng)和城市化速度都非常快，巨大的進(jìn)城人口只要數(shù)十年時(shí)間就可以消化掉“鬼城”，曾經(jīng)的古北、聯(lián)洋、陸家嘴、松江新城等都有“鬼城”之說，今天繁華不亞百年老城區(qū)。

投資、投機(jī)性購房對(duì)經(jīng)濟(jì)造成的危害非常大。短期內(nèi)，會(huì)加重正常的波動(dòng)，給宏觀經(jīng)濟(jì)造成危害。長(zhǎng)期投資的大量積累，等到中國(guó)人口不增長(zhǎng)、城市化結(jié)束后住房供過于求時(shí)，集中爆發(fā)，就會(huì)造成更大、更長(zhǎng)時(shí)間的問題，那就會(huì)類似日本90年的經(jīng)濟(jì)大崩潰。

目前，短期投機(jī)者已經(jīng)被各種加重的稅收政策所抑制，無呼絕跡。但是限貸限購雖然抑制了長(zhǎng)期投資需求，卻沒有讓長(zhǎng)期投資的保有量下降，反而越來越多，這給長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定造成了巨大的潛在威脅。只有大幅增加房產(chǎn)稅、物業(yè)費(fèi)、維修費(fèi)等持有成本，讓長(zhǎng)期投資者的回報(bào)日漸降低，持有房屋的麻煩日漸增加才能逐步讓長(zhǎng)期投資者撤離。

中國(guó)離人口不增長(zhǎng)、城市化停止還有20年以上的時(shí)間，所以這個(gè)問題還有足夠的時(shí)間去解決。但在10年后還是看不到解決的跡象，比如房產(chǎn)稅不出來、物業(yè)費(fèi)沒大漲，那就應(yīng)該在10年以后考慮撤離房地產(chǎn)投資，并考慮好經(jīng)濟(jì)大蕭條的資產(chǎn)保值升值問題。

炒房終結(jié)？

近期有媒體披露溫州炒房團(tuán)疑似退場(chǎng)，如果真實(shí)果然如此，那么這是不是炒房時(shí)代的終結(jié)信號(hào)？

漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡

炒房團(tuán)退場(chǎng)是樓市限購、限貸等高壓調(diào)控手段下的必然結(jié)果，但這不意味著炒房時(shí)代就此終結(jié)，不過全民炒房時(shí)代將劃上句號(hào)。只是“炒房”的方式會(huì)與時(shí)俱進(jìn)，發(fā)生較大的改變。比如，由短線轉(zhuǎn)為長(zhǎng)線，由低買高賣轉(zhuǎn)為持有出租，由住宅轉(zhuǎn)商業(yè)地產(chǎn)，由大城市轉(zhuǎn)向中小城市，甚至華麗轉(zhuǎn)身成為房地產(chǎn)開發(fā)商。

上海永慶房屋副總經(jīng)理李維鎮(zhèn)

溫州炒房團(tuán)疑似退場(chǎng)，其實(shí)不是他們退場(chǎng)，而是有著各省市地方特色炒房團(tuán)的參與，才會(huì)相對(duì)淡化了溫州炒房團(tuán)的參與，從過去大家目光集中在溫州人身上，到現(xiàn)在全民皆炒房，所以這不是溫州炒房團(tuán)的退場(chǎng)，而是更證明了全民瘋狂炒房的必經(jīng)歷程，那也不是炒房時(shí)代的終結(jié)信號(hào)，因?yàn)樵诔鞘谢M(jìn)程、經(jīng)濟(jì)規(guī)模的發(fā)展、能源的日益減少……的情況下，我們用謹(jǐn)慎客觀的理財(cái)角度看炒房一事就會(huì)相對(duì)理性及淡定。而同樣當(dāng)眾人參與的時(shí)候，誰會(huì)是最后一只老鼠，那就不得而知了。

上海合富置業(yè)副總經(jīng)理沈彥

首先我沒有覺得目前房地產(chǎn)市場(chǎng)到了沒有投資價(jià)值的時(shí)候，所以所謂炒房團(tuán)退場(chǎng)，應(yīng)該最多只是觀望，只是更謹(jǐn)慎出手罷了。或者說目前應(yīng)該有更值的溫州人投資炒作的其他商品存在。

上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍

溫州炒房團(tuán)此前已經(jīng)有過幾次離場(chǎng)，比如08年，11年都有過小規(guī)模的離場(chǎng)跡象。但大多數(shù)的投資者仍在市場(chǎng)中盤踞，雖不一定繼續(xù)出手，卻也不撤場(chǎng)。各個(gè)城市中，空置社區(qū)的大批存在，很充分的體現(xiàn)了這一點(diǎn)。

溫州客放到全國(guó)樓市中來說，只是小部分客群。更多的是投機(jī)客身后充分燃起投資熱情的民眾，從努力突破限購令，辦理假離婚等舉措中，可見一斑。雖然個(gè)體能量上不能與溫州客相提并論，但數(shù)量規(guī)模卻是投資客無法企及的。相比純粹的投資投機(jī)者，他們的政策敏感性更差，盲從性更強(qiáng)，帶來的投資慣性更大。而且由于投資兼自住需求的雙重疊加，他們對(duì)于投資損失的承受能力也更強(qiáng)，即便房?jī)r(jià)停漲甚至下跌，他們?nèi)詴?huì)有耐心死撐硬抗。

克而瑞上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄

溫州甚至整個(gè)浙江經(jīng)濟(jì)都碰到了巨大的工業(yè)化向現(xiàn)代化轉(zhuǎn)型的問題，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力，導(dǎo)致整個(gè)浙江省的房產(chǎn)都出現(xiàn)增值緩慢和一些經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型不利地區(qū)房產(chǎn)貶值的問題。但這只是區(qū)域性問題，中國(guó)大多數(shù)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)活力仍然非常強(qiáng)勁，房產(chǎn)升值也比較快，這些地區(qū)的房產(chǎn)投資仍然非常活躍，大量溫州、浙江的炒房資金也在朝經(jīng)濟(jì)活躍地區(qū)轉(zhuǎn)移。

不過，浙江經(jīng)驗(yàn)值得警示，現(xiàn)在蘇南外向型的工業(yè)也碰到一定問題，這些區(qū)域要是沒能較好完成經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代化轉(zhuǎn)型，房產(chǎn)價(jià)值也可能出現(xiàn)和浙江相似的問題。

熱炒成因

相比國(guó)外各種稅收政策的桎梏，中國(guó)房地產(chǎn)為何成投資良品？

漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡

與國(guó)外不同，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)成為投資良品是兩個(gè)主要原因：首先是普通個(gè)人沒有暢通、成熟且穩(wěn)定的投資渠道，而在收入增長(zhǎng)和通脹的背景下，投資需求旺盛卻無處可去；其次是城鎮(zhèn)化發(fā)展背景下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于上升期，加上土地資源日益稀缺，長(zhǎng)期利好因素固化。而針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種稅收手段無助于轉(zhuǎn)變上述趨勢(shì)，最多只是稅收財(cái)源。

上海永慶房屋副總經(jīng)理李維鎮(zhèn)

因?yàn)槲覈?guó)邁向人口紅利的時(shí)代以及高峰還沒有真正的到來，而世界上先進(jìn)國(guó)家，無論是GDP、人口成長(zhǎng)、生產(chǎn)成本……都顯而易見，不像我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來得前景可期，相對(duì)來說，就是投資風(fēng)險(xiǎn)較低，否則，像美國(guó)某些沒落的汽車工業(yè)城市，人口外移、產(chǎn)業(yè)不振，誰會(huì)想加入這種城市。而這些在中國(guó)相對(duì)在短期內(nèi)較不容易發(fā)生，再加上匯率、利率，短期內(nèi)也無任何對(duì)熱錢有過多利空的消息，自然而然中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是世界上房產(chǎn)市場(chǎng)的投資良品。

上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍

國(guó)內(nèi)外樓市政策體系的不同，反映了經(jīng)濟(jì)架構(gòu)中，樓市所承擔(dān)的職能上的巨大不同。國(guó)內(nèi)更多把經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、財(cái)政收入壓到樓市上來，需要一個(gè)高房?jī)r(jià)的存在。即便民眾對(duì)此怨言積深，仍會(huì)有強(qiáng)大的利益驅(qū)動(dòng)這樣做下去。同時(shí)也可以看到，國(guó)內(nèi)調(diào)控政策一直只在抑制需求方面做動(dòng)作，卻很少從供應(yīng)入手。只有抑制需求，房子才能夠成為更加緊俏的商品，才能配合高房?jī)r(jià)的存在。在制度根源上，樓市只是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的一個(gè)工具，而不是一個(gè)充分自由的市場(chǎng)。投資客只是在這個(gè)大船上，充當(dāng)了政府抬高房?jī)r(jià)的助手并從中分得一杯羹。

上海合富置業(yè)副總經(jīng)理沈彥

中國(guó)房地產(chǎn)觀念是源自我們民族的根深地固的鄉(xiāng)土情節(jié)，它實(shí)際遠(yuǎn)遠(yuǎn)比其他任何一個(gè)民族都要強(qiáng)，很早以前就是以一個(gè)人擁有房屋土地的多寡來決定他的財(cái)富再加上整個(gè)國(guó)家人口的增長(zhǎng)和房地產(chǎn)做為商品其本身的特質(zhì)。所以房地產(chǎn)成為投資良品很正常。

克而瑞上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄

經(jīng)濟(jì)高增漲、高速城市化重疊，房產(chǎn)價(jià)值自然加速上升而成為投資良品，新加坡、日本、香港、韓國(guó)、澳大利亞等經(jīng)濟(jì)體在其經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)和高速城市化時(shí)期也是如此。今天，澳大利亞和新加坡的經(jīng)濟(jì)和人口也仍然在高增長(zhǎng)，他們的房?jī)r(jià)也和中國(guó)一樣出現(xiàn)高漲情況。

歐美國(guó)家在世紀(jì)初經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)時(shí)，房?jī)r(jià)同樣也是高漲。只是近年來經(jīng)濟(jì)低迷，房?jī)r(jià)才低迷和下跌。今天，歐美國(guó)家房屋持有成本高、人口下降需求不足和收入不增長(zhǎng)這三點(diǎn)是他們房?jī)r(jià)相對(duì)偏低的主要原因。首先，人口只降不增、房子只增不降導(dǎo)致住房嚴(yán)重供過于求，歐美大量小鎮(zhèn)已經(jīng)出現(xiàn)無人居住的情況，那里的房產(chǎn)也自然就一文不值。在總體供過于求的情況下，經(jīng)濟(jì)低迷人們收入不增漲，那連核心城市中央的房?jī)r(jià)也失去更高接盤者的升值可能。其次，房產(chǎn)稅、物業(yè)費(fèi)、維修費(fèi)加起來年成本占到房?jī)r(jià)的3%以上，使得持有房屋成了巨大的負(fù)擔(dān)，年青人只租不購更加劇了歐美房產(chǎn)的供過于求。今天，中國(guó)除了偏遠(yuǎn)農(nóng)村人口在下降與歐美相似外，其它區(qū)域都與歐美相反，所以房產(chǎn)仍然有較大升值空間。等30-50年后中國(guó)情況與歐美前三點(diǎn)越來越相似時(shí)，房?jī)r(jià)就會(huì)像今天的歐美。

調(diào)控失效？

當(dāng)前的調(diào)控政策能否阻擋住投資客們的投資欲望？什么樣的政策才能真正讓房地產(chǎn)失去投機(jī)、投資空間？

漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡

從現(xiàn)階段來看，投資客的投資欲望主要取決于房?jī)r(jià)走勢(shì)。房?jī)r(jià)漲，則投資欲望必然反彈和上升，反之亦然。調(diào)控政策若能夠徹底解決房?jī)r(jià)上漲問題，則投資欲望會(huì)停留在合理水平。

讓房地產(chǎn)失去投機(jī)空間，從政策角度來說這并不難，目前的限購政策幾乎已經(jīng)做到，關(guān)鍵是可持續(xù)并能夠長(zhǎng)期落實(shí)。但是要完全讓房地產(chǎn)失去投資屬性，這并非說是沒有可能性，而是完全無必要。所有可流通商品都具備投資屬性，除非中國(guó)全是保障房，沒有商品房，顯然這并不可能。在自住回歸主體，且供需達(dá)到平衡的前提下，投資也不會(huì)左右房?jī)r(jià)走勢(shì)。

上海永慶房屋副總經(jīng)理李維鎮(zhèn)

依政府市場(chǎng)干預(yù)，是很難擋住所有想賺錢的人的欲望，沒有人不想賺錢的，當(dāng)前政策只能短暫打擊到人們投機(jī)的或投資的信心，宏觀來看，目前這種市場(chǎng)需求，在宏觀調(diào)控的大背景時(shí)代下，房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是朝穩(wěn)健發(fā)展勢(shì)頭前進(jìn)，不需要過度解讀人們對(duì)理財(cái)、保值的需求，曲解為投資或炒房的單純行為，若一個(gè)政策可以直接影響投機(jī)或投資的空間，且力度大，那就不叫自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)而是法令。

上海合富置業(yè)副總經(jīng)理沈彥

當(dāng)前調(diào)控政策只是把小投資者檔在門外，對(duì)于大額投資機(jī)構(gòu)仍舊有很多機(jī)會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)，只有真正加大持有稅收，才能遏制投資。當(dāng)然加大持有稅必須是有區(qū)分的，不光在套數(shù)，和所屬對(duì)象是個(gè)人還是企業(yè)的區(qū)分，更應(yīng)該在面積和價(jià)值的多少分段區(qū)別對(duì)待才比較合理。目前房地產(chǎn)價(jià)格因?yàn)橹暗脑蛞呀?jīng)進(jìn)入了一個(gè)上漲期，如要他停止，慢慢用力多從關(guān)聯(lián)方入手。必須是像剎車一樣，逐步用力，如果急剎必會(huì)翻車。

上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍

當(dāng)前的調(diào)控政策中，如限購、限貸、和尚未全面落地的所得稅，從攔阻進(jìn)入到收益壓縮都在體現(xiàn)一些抑制效果。但形成的矛盾也很明顯，社會(huì)投資欲望，一直對(duì)這些政策表示反對(duì)態(tài)度。

投資和投機(jī)應(yīng)該作為兩個(gè)不同的概念存在，參與社會(huì)運(yùn)作則為投資，比如房屋出租；不參與則為投機(jī)，如空置升值。對(duì)于前者應(yīng)該適當(dāng)保護(hù)，后者才是要嚴(yán)厲打擊的對(duì)象。消除樓市投機(jī)空間，我認(rèn)為用圍堵（如限購）的方式并不合適，投機(jī)力量會(huì)開拓各種各樣的渠道來突破封鎖。

應(yīng)該從消除投機(jī)收益入手，沒有了投機(jī)收益就不會(huì)再有投機(jī)行為。收益來自持有過程中產(chǎn)生的買入賣出價(jià)差，可以通過征收買賣所得稅、持有環(huán)節(jié)稅來進(jìn)行擠壓。

空間還在？

當(dāng)前國(guó)內(nèi)通貨膨脹加劇，藝術(shù)品投資、金融投資市場(chǎng)也不成熟，不動(dòng)產(chǎn)投資似乎仍然是最佳選擇，您怎么看？

漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡

就國(guó)內(nèi)而言，除了投資門檻相對(duì)較高，與其他投資品相比，不動(dòng)產(chǎn)投資仍然占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，是投資和資產(chǎn)配置首選。首先，不動(dòng)產(chǎn)具備最強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，更容易保值增值；其次，土地作為稀缺資源持續(xù)增值，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格、租金持續(xù)上漲，回報(bào)率較高；其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度高，一般房產(chǎn)都可以輕松變現(xiàn)。另外，在國(guó)內(nèi)，不動(dòng)產(chǎn)持有的成本幾乎可以忽略不計(jì)。

上海永慶房屋副總經(jīng)理李維鎮(zhèn)

相對(duì)我國(guó)藝術(shù)品金融投資市場(chǎng)的不成熟，經(jīng)過十年房地產(chǎn)市場(chǎng)的大量交易及法規(guī)，消費(fèi)習(xí)慣的漸漸成熟，不動(dòng)產(chǎn)的投資因?yàn)橛羞@些基礎(chǔ)，相對(duì)成熟也相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較低，因此是最佳選擇，這是大家的普遍共識(shí)。但是房地產(chǎn)的泡沫以及房地產(chǎn)的不可控性，就像過于高估的藝術(shù)品或買高了的黃金一樣，也是有風(fēng)險(xiǎn)的，而這些風(fēng)險(xiǎn)是消費(fèi)者或購買者更實(shí)際要承擔(dān)的，否則房產(chǎn)市場(chǎng)一夜致富不是神話，同樣一夜一貧如洗也是實(shí)話，所以投資需謹(jǐn)慎入市有風(fēng)險(xiǎn)。

上海合富置業(yè)副總經(jīng)理沈彥

藝術(shù)品和金融類投資對(duì)專業(yè)技術(shù)知識(shí)要求更高，且對(duì)操作規(guī)范要求和自身價(jià)值波動(dòng)也更為巨大。所以未來的十年，不動(dòng)產(chǎn)投資仍將是穩(wěn)健性投資的最佳選擇，這是不動(dòng)產(chǎn)的性質(zhì)所決定的。

上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍

國(guó)內(nèi)確實(shí)在最近幾年流動(dòng)性寬松，并且通過一系列的投資等經(jīng)濟(jì)行為，社會(huì)收入分化進(jìn)一步拉開。富裕群體有著強(qiáng)烈的投資保值訴求。

應(yīng)該提醒的是，樓市因?yàn)檫@些年對(duì)投資投機(jī)者的放開，已經(jīng)吸納了相當(dāng)規(guī)模的未來供應(yīng)，各地的鬼城都是潛在的供應(yīng)存量。作為投資投機(jī)者中的后來者，入場(chǎng)的價(jià)格比別人要高，供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)比之前更激烈，地產(chǎn)領(lǐng)域的投資投機(jī)吸引力其實(shí)在不斷的減小。且因?yàn)橄拶徚畹日叩拇嬖冢瑯鞘羞M(jìn)出并不是特別的自由。但價(jià)格上行的趨勢(shì)并未停止，短期仍有一定的投資投機(jī)空間在。

克而瑞上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄

藝術(shù)品、金融投資市場(chǎng)不成熟，而且這兩個(gè)市場(chǎng)的回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)更高，不是絕大多數(shù)普通投資者可參與的，目前只有絕少數(shù)領(lǐng)域內(nèi)的專業(yè)投資者參與。這在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家也是類似情況，只有藝術(shù)品和金融市場(chǎng)更加成熟，有更多人學(xué)會(huì)這些領(lǐng)域的投資后，這兩個(gè)市場(chǎng)才能成為投資主流。不過，相對(duì)房地產(chǎn)的絕對(duì)大眾化投資，藝術(shù)品和金融仍然相對(duì)小眾。

實(shí)戰(zhàn)指導(dǎo)

新形勢(shì)下房地產(chǎn)到底還有沒有投資、投機(jī)價(jià)值？或者說哪類產(chǎn)品仍適合投資？

漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡

由于房地產(chǎn)調(diào)控政策的深入和長(zhǎng)效機(jī)制建立，未來住宅市場(chǎng)去投資化的趨勢(shì)會(huì)更加明顯，普通住宅市場(chǎng)的投資機(jī)會(huì)可以說已經(jīng)被大大壓縮。從不動(dòng)產(chǎn)的投資規(guī)律來看，土地升值潛力、租金高低會(huì)決定未來房產(chǎn)的投資價(jià)值，而思想觀念和生活方式將左右人們的投資取向。根據(jù)上述觀點(diǎn)，成熟型商用物業(yè)、稀缺型高端住宅、熱點(diǎn)旅游地產(chǎn)等三類產(chǎn)品將更具有投資價(jià)值，并且適合不同類型的投資者。而大多數(shù)投資者也將更專業(yè)、更理性。

上海永慶房屋副總經(jīng)理李維鎮(zhèn)

要論投資或投機(jī)的價(jià)值，我們拉長(zhǎng)時(shí)間來看，5年、10年、20年甚至30年，美國(guó)地產(chǎn)大亨川普曾經(jīng)講過，房地產(chǎn)長(zhǎng)期來看沒有泡沫的問題，但是財(cái)務(wù)杠桿有泡沫的問題。在新形勢(shì)下，房地產(chǎn)有沒有投資或投機(jī)價(jià)值，也只能跟其他相對(duì)的產(chǎn)品作比較，例如黃金、股票、期貨甚至大宗能源，不要把房地產(chǎn)過度惡魔化，或過度神話，而是依個(gè)人需求、財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)能力，做出投資或投機(jī)的決定，否則什么時(shí)候能買房或什么時(shí)候不能買房，不是時(shí)代決定，而是個(gè)人意愿。

上海合富置業(yè)副總經(jīng)理沈彥

肯定是有價(jià)值的。最適合投資一些高品質(zhì)的住宅，和地段好并且有良好商業(yè)運(yùn)作的商業(yè)體，今后房地產(chǎn)投資更應(yīng)該注重中長(zhǎng)期投資，并注重租賃收益。房地產(chǎn)在未來仍然具有投資和投機(jī)價(jià)值，但是買任何房都會(huì)漲的時(shí)代確實(shí)已經(jīng)過去了。

上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍

國(guó)內(nèi)樓市正發(fā)生的分化，三四線城市的土地和新房供應(yīng)已經(jīng)出現(xiàn)明顯的過剩跡象，但一二線城市中仍顯供不應(yīng)求。所以，投資投機(jī)方向也應(yīng)該對(duì)應(yīng)做出調(diào)整。

此外，在城市中，也普遍存在著發(fā)展不均衡，其中就醞釀著切入的機(jī)會(huì)。一般來說，投資集中注入的領(lǐng)域，都會(huì)有著更好的價(jià)值上升前景。

克而瑞上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄

目前中國(guó)房地產(chǎn)的各種稅收已經(jīng)比較重，特別是5年內(nèi)轉(zhuǎn)手。加上現(xiàn)在限貸限購，財(cái)務(wù)杠桿低和能拿的房源少，所以短期投資已經(jīng)沒有價(jià)值。長(zhǎng)期投資因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放慢回報(bào)降低、加上稅收上升和財(cái)務(wù)杠桿降低，回報(bào)率也非常低，只能起到保值的作用。

目前來看，只有一些社區(qū)絕對(duì)沿街的底商具有一定投資價(jià)值。就因?yàn)榍懊嫠f，中國(guó)建城速度快，規(guī)劃跟不上，導(dǎo)致很多新社區(qū)前期入住率低，商鋪前期售價(jià)低。但等幾年配套上來、入住成熟后，商鋪價(jià)值會(huì)獲得較快提升。

接下來，就是市中心的優(yōu)質(zhì)公寓和優(yōu)質(zhì)寫字樓，他們可以成為較好的保值性產(chǎn)品和融資性產(chǎn)品。

最后要注意的是，今天中國(guó)經(jīng)濟(jì)增漲已經(jīng)到了轉(zhuǎn)型階段，一些區(qū)域沒能較好完成轉(zhuǎn)型的可能經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期低迷，而那些經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快、輻射能力較強(qiáng)的城市投資價(jià)值會(huì)比較高。