“日光”小別墅 當夢想照進現實

近幾個月以來，上海的別墅市場相當活躍，尤其是眾多小戶型“剛需別墅”（佘山瓏原·花海間如此自稱）表現尤為搶眼。以“90墅”為代表的“小別墅”很早就已經出現，但畢竟項目不多，面向的客群也比較有限，很難稱之為上海別墅市場的主流產品。別墅小型化、高密度化是“禁墅令”后的必然趨勢，但長期以來，經濟型別墅的面積大多還是保持在220—250平方米左右，仿佛是突然之間，市面上的很多別墅項目都做起了“瘦身”，大量產權面積在150平方米上下的“小別墅”紛紛亮相，并且一掃大戶型別墅滯銷嚴重的疲軟行情。我們不僅要問，是什么原因造成這一現象？“小別墅”是曇花一現，還是上海別墅市場的未來發展方向？“小別墅”諸多產品抗性的現實，能滿足人們“有天有地”的生活夢想嗎？對于購房者來說，“小別墅”究竟價值幾何，如何選購等？這些問題都值得我們深入探討……

夢想我想要有天有地的生活

上海的經濟高速發展，中高收入階層在快速成長，人們對于改變居住條件的欲望會越來越強烈。因此，當市區隨便一套公寓就是500萬元的現實下，一些城市中產們想在郊區擁有一套別墅的夢想，就顯得再正常不過了。“年薪20萬元的北京白領，買下了位于河北香河的一套230平方米的聯排別墅，每天上班需3小時。”這則新聞近來引起了廣泛的熱議。這般每日勞苦奔波非常人能以忍受，為的是能享受居住在別墅里的悠然生活。有花園、地下室、有閣樓，這樣“有天有地”的居住空間，我想每個人都夢想擁有。但在房價高企的上海，買別墅無疑是非常奢侈的。

現實傳統別墅總價太高“剛需別墅”應運而生

上海郊區有很多別墅，產品不錯，性價比也比較高，有些別墅如果算上附贈的面積，單價只有1萬多元每平方米。單價看起來十分有吸引力，但是上海的別墅市場還是一個由總價控制的市場。所以即便單價較低，附贈頗高，但是總價很高。傳統的經濟型別墅，產權250平方米左右聯排、疊加，實際使用可達四五百平方米，總價通常都在700萬元以上，更不用說那些獨棟別墅。

正因為高總價，上海的別墅通常都被劃在“豪宅”之列，在上海買別墅至始至終都是被認為是富人們的專屬。普通城市中產要想買別墅，就只能像北京的那位白領一樣，選擇位置極遠的遠郊，每日長途跋涉。

為了滿足城市中產對于別墅建筑的追求，以“90墅”為標志的MINI別墅營運而生。產權面積大多控制在90平方米左右，建筑形態也是標準的別墅建筑，只是面積更小、密度更高，花園、庭院的面積也更小，相對的總價也更親民。“小別墅”追求的是空間功能的最大化，以高性價比為最主要賣點。近期開盤的佘山瓏原·花海間，直言“剛需別墅”的定位，產品設計更合理，空間更適合人們日常生活所需。產權面積小，總價能為城市白領接受；附贈面積大，凸顯超高性價比。“剛需別墅”出現，也是房地產市場自身調節的產物。“小別墅”也是目前瘋狂的樓市中一股難得的“正能量”。

上海“小別墅”之路幾經優化 市場愈發廣闊

在上海，河谷3號（達安圣芭芭）是小戶型別墅的先鋒之作，河谷3號的“90花園別墅”的設計旨在將小戶型居住的觀念，從室內空間延展到室外和多元的建筑形態，項目并在2007年底申請了國家專利。戶型設計有天有地、前后庭院、超值空間，創新產品的設計吸引了很多白領中青年的關注。尤其是在2008年，河谷3號的單價在16000元/平方米，高于同期聯排別墅的12000元/平方米，但是155萬元一套的低總價，令項目迅速去化完畢。河谷3號的MINI別墅讓人們認識到：原來，別墅也能這樣做！

隨后的綠地“90墅”系列產品——綠地薔薇九里，堪稱是“小別墅”中的經典之作。這是繼綠地老街系列、新里系列、老城鎮系列、海珀系列之后的綠地創新居住型產品——90墅系列，薔薇九里以90平方米價值大于150平方米的聯排別墅引領90墅市場，也是90平方米=150平方米創新別墅代表作。獨門獨院，有天有地，每家一座入戶花園，突破傳統聯排的錯落式坡屋頂設計；三重花園露臺、二樓、三樓臥室均帶花園露臺，可搭建為書房或茶室；實用地下室，挑高客廳設計，附加庭院、露臺、閣樓等空間。綠地的“90墅”系列即使在現在看來，也是比較優秀的產品。此后，上海還有綠地·布魯斯小鎮、海派青城等一批廣受年輕置業群體喜愛的“小別墅”，上海的小型別墅市場已經初成氣候。

今年，上海的“小別墅”產品可以說是進入了一個全新的發展里程。各大開發商紛紛使出渾身解數，一次次突破小戶型別墅附加值的極限。九龍倉蘭宮的“90墅”下疊附送兩層地下室，上疊附送地下室和閣樓，達到四層空間，附贈比例1：1；佘山瓏原·花海間，聯排院墅，產權面積145平方米，實際可享251平方米，并擁有4個套房；為了一改“90墅”小面寬大進深的缺點，不少“小別墅”相應的擴大了面積，在有效控制總價的同時，盡可能提升居住空間的尺度和舒適度，面積段在120—160平方米的別墅也非常受歡迎。花園、庭院的面積都大幅度擴展，“小別墅”在產品品質上，今年的提升特別明顯。

面積“大瘦身”小別墅還能“有天有地”么？

別墅功能還能保留多少？到底是別墅還是花園洋房？抑或是復式公寓？很多客戶在購買小戶型別墅之前，幾乎都有這樣的疑問。言而總之，如果“小別墅”的面積過小，那還能享受“有天有地”，種花、養草、看星星的詩意生活嗎？

“小”是小戶型別墅最大的優勢，同樣“小別墅”的主要抗性也是來自于面積小。以上的這些問題不僅購房者會考慮，開發商在建造“小別墅”之前必然也會就這些問題設計多種解決方案。實際上，只要“小別墅”解決了這些問題，那房子熱銷幾乎是可以肯定的。

目前市面上的“90墅”以疊加為主，幾乎都能做到獨立入戶，下疊贈送地下室，上疊贈送閣樓。下疊正常情況下是有一面小花園，南北雙花園的情況比較少見。上疊鮮有“空中花園”，且上疊的閣樓經常會被改造成為臥室、書房等實用空間，很少會有客戶愿意將閣樓當作純粹的閣樓來使用。整體來說，“小別墅”中面積最小的“90墅”，下疊因為室外空間多，還有地下室這樣的活動空間，因此下疊的居住體驗明顯要好，缺點就是實用空間比較少，因為地下室通常不適合做臥室。上疊有時更像復式公寓，所有附贈面積幾乎都能有效利用，如果上疊沒有“空中花園”，那“有天有地”的感覺就可以忽略不計了。因面積限制，“90墅”的室內都比較窄小。

120—150平方米的疊加別墅，在空間感上就比較有別墅的尺度。一般情況下，下疊的花園面積還是不小的，稍大些的約有40平方米左右，一般都有南北雙花園。上疊通常會有“空中花園”，但面積較小，20平方米左右，同樣上疊附贈的閣樓空間會被改造成為室內實用空間。總體來說，這一面積段的“小別墅”都能保有別墅的居住狀態，客廳、臥室的面寬較大，也能體現出別墅的尺度感。臥室多為套房式設計，居家生活也更舒適。

150平方米左右的聯排別墅，是“小別墅”中最能完整體現別墅“有天有地”特征的。花園、地下室、閣樓一應俱全，居家生活私密性也更好。尤其是聯排別墅有地下室、閣樓、花園等更多的附贈面積，因此性價比也更高。但小戶型聯排的缺點也很明顯，聯排別墅最少會有4層，150平方米的產權面積，即便實際使用面積達到250平方米以上，平均每層僅有60平方米左右，還是顯得比較狹小，空間尺度不及同面積段的疊加別墅。

因為“小別墅”自身受到面積的限制，在空間布局細節處理上會受到諸多約束，尤其是自住型的客戶會挑出許多毛病。如小面寬大進深，容易產生壓抑感，空間感較差的同時還會影響樓梯走道的布局；小戶型別墅的密度大，樓間距較小，私密性可能會受到影響；附贈面積高的同時導致的改造成本高，后期改造裝修的成本對于業主來說也是一筆不小的費用；沒花園、沒閣樓的上疊別墅，很容易陷入別墅、復式、花園洋房“四不像”的尷尬境地。如果開發商真的站在業主的角度考慮產品的設計，“小別墅”的這些抗性也能得到很好的緩解甚至完全意義上的根除，如疊加別墅設計“空中花園”、純粹的閣樓、大面積景觀露臺、最大限度擴大花園面積，在設計上盡可能滿足業主對于別墅“有天有地”生活的期望。

招商首提“菁英系”別墅創新“小別墅”產品遍地開花

上海的別墅項目眾多，高端市場廣闊。招商地產也是一家老牌的“別墅專家”型開發商，對于別墅市場的把控能力較強。在大戶型經濟型別墅普遍難以去化的市場行情下，招商地產的數家別墅項目紛紛飄紅熱銷，不得不說是上海別墅市場上的一道亮麗風景。尤其是招商的這些別墅項目，全部都是“小別墅”產品，今年9月份，招商地產向社會公布他們全新的別墅系列產品——“菁英系”別墅。面向的客群就是年輕化，期望改變平面化的居家模式，向往立體式的別墅生活的城市中產階層。“菁英系”別墅的主要產品特征也就是：小戶型別墅、總價較低，高附加值、高性價比，以滿足自住需求為主。

目前招商“菁英系”別墅在上海擁有招商虹橋華府、佘山瓏原·花海間、招商海德名門、招商海廷四個項目。其中，佘山瓏原一期也是主力250平方米以上的大戶型別墅，但因為市場原因，去化一直比較困難，二期“花海間”進行全面的產品革新，走小型化之路，結果本月開盤取得了不錯的市場表現。佘山瓏原的成功轉型探索，也為那些陷入困境的大戶型別墅項目提供了寶貴的參考經驗，也為未來上海的別墅市場開創了一種新的可能。招商的“菁英系”別墅是目前上海唯一一個以“小別墅”產品為主的系列房產品牌。系列化、品牌化對一種產品的健康發展有很積極的意義，或許在未來不久，上海的“小別墅”就會遍地開花。

面積雖小 價值不小

招商地產對自己的小面積別墅進行系列化，可以看做是“小別墅”產品進入了一個快速發展的階段，預期未來選在近郊購買“小別墅”產品的購房者會越來越多。因為，即便面積再小，“小別墅”的本質還是別墅，只要是別墅，它就必然有“土地資源獨占性”的特征。“小別墅”對于土地資源的占有性、唯一性、稀缺性是一般的高層住宅所遠遠不能相比的。伴隨城市的擴展，郊區的地價增值空間要遠高于房價的增值潛力。從這方面來講，“小別墅”面積雖小，但價值不小。

另外，在國家政策層面，加強房產的居住功能是一個趨勢，房子最終還是要回歸自住。近期北京的“自住型商品房”政策正是此意。而“小別墅”的主要功能就是滿足城市中產對于別墅生活的向往，也很符合未來整個房地產的發展方向。“小別墅”或許就是未來別墅市場的主力軍，畢竟買上千萬元的大別墅，又有多少人是用來自住的？