萬科時一區(qū) 尋找它能賣4萬的理由

地王年年有，今年特別多。2013年11月4日，位于北京亦莊（五環(huán)外）的一宗地拍出近6萬元每平方米的樓面價，業(yè)內(nèi)外一片驚呼“要瘋了”，要知道在此之前，同等地段的樓面價不到3萬元。如果按此瘋狂的邏輯，本文的主角——萬科時一區(qū)，是不是也要有售價直奔8萬的節(jié)奏？回歸理性，北京地價的瘋狂已經(jīng)讓人看不懂，上海不少樓盤的房價也超乎想象。萬科時一區(qū)，報價已經(jīng)達(dá)到37500元/平方米，直逼四萬，有人覺得外環(huán)以外的位置它不應(yīng)該這么貴，但首批房源迅速去化的現(xiàn)實(shí)也足以回應(yīng)一切問題。我們不妨理性分析，審視虹橋商務(wù)區(qū)這個特殊的區(qū)域，解讀萬科的產(chǎn)品，尋找它能賣4萬的理由。

地段價值 | 虹橋商務(wù)區(qū)核心 尚未成熟的黃金地段

虹橋商務(wù)區(qū)是一個很特殊的地段，很長一段時間，這里的房地產(chǎn)市場都是伴隨著美譽(yù)于爭議?？春眠@里的觀點(diǎn)認(rèn)為虹橋商務(wù)區(qū)將能成為一個比肩陸家嘴的城市中心；同樣，如何解決航空、鐵路對于城市割裂？是否有足夠的人口規(guī)模來支撐虹橋商務(wù)區(qū)中眾多超大型商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營？概念炒作是否會透支未來價值？鑒于此，不看好虹橋商務(wù)區(qū)未來的觀點(diǎn)也有不少。萬科·時一區(qū)，坐落在虹橋商務(wù)區(qū)中的核心區(qū)，地段絕對是黃金之地，但項(xiàng)目價格遠(yuǎn)高于同區(qū)域其他產(chǎn)品，位于虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)附近的招商·虹橋華府，精裝房源目前售價在27000元/平方米，不得不說萬科時一區(qū)的地段價值是支撐其價格的最關(guān)鍵因素。

地段價值關(guān)鍵點(diǎn)1 非常便捷的交通

早在20多年前，萬科剛來到上海，在閔行七寶首個的“城市花園”項(xiàng)目，距離虹橋機(jī)場僅有2公里，依托虹橋的對外交通優(yōu)勢，萬科在上海的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；20多年后，虹橋機(jī)場早已從單一的航空港，轉(zhuǎn)變成為世界級的集航空、鐵路、公路、地鐵與一身的交通樞紐。無論是飛機(jī)前往國內(nèi)外，還是高鐵通達(dá)長三角、內(nèi)地各大城市，還是地鐵前往上海市中心各大商圈，虹橋樞紐的交通便捷程度可以說是目前上海最好的區(qū)域。因此，用“非常便捷”一次來形容萬科時一區(qū)的交通實(shí)在不為過。

筆者了解到，目前萬科時一區(qū)的主要客群還是來自于周邊的閔行、青浦、嘉定及上海市中心等區(qū)域，他們更看重市內(nèi)的地鐵、高架交通。萬科時一區(qū)距離虹橋火車站只有1公里，步行前往火車站也僅需15分鐘左右，站內(nèi)就有地鐵2號線、10號線，前去市中心比較方便。周邊揚(yáng)虹路高架、嘉閔高架等主干道環(huán)繞，自駕出行也很快捷。

地段價值關(guān)鍵點(diǎn)2 未來配套規(guī)模宏大

4.7平方公里的虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)，是目前上海市規(guī)模最大的在建商務(wù)區(qū)，其商業(yè)、商務(wù)建筑在規(guī)模上，已經(jīng)能和建設(shè)初期的陸家嘴相媲美。虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)規(guī)劃地上500萬平方米，地下280萬平方米（目前已經(jīng)開工建設(shè)380萬方）。目前建設(shè)進(jìn)度最快的瑞安虹橋天地，預(yù)計(jì)2014年就能完工。此外，萬科時一區(qū)周邊還有龍湖·虹橋天街，虹橋麗寶廣場、虹橋綠谷、虹橋萬通新地中心、金臣聯(lián)美項(xiàng)目等上十個大型綜合體項(xiàng)目；170萬平方米的國家展覽中心項(xiàng)目，為世界規(guī)模最大的會展中心，對區(qū)域價值的提升能量不容小覷；萬科時一區(qū)一路之隔就是虹橋·協(xié)信中心，這是一個集花園總部辦公、星光商業(yè)、地鐵上蓋為一體的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目建成后預(yù)計(jì)能營造出繁華的商業(yè)氛圍；與此同時，萬科時一區(qū)本身也是一個集商業(yè)、辦公、住宅為一體的綜合體，含有6.8萬平方米辦公樓和1.3萬平方米的街區(qū)商業(yè)。當(dāng)虹橋商務(wù)區(qū)的主要商業(yè)項(xiàng)目都建成運(yùn)營時，萬科時一區(qū)的生活確實(shí)可以媲美上海市中心。

稀缺性 | 虹橋商務(wù)核心區(qū)首發(fā)住宅

物以稀為貴，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)內(nèi)，大型商業(yè)、辦公項(xiàng)目鱗次櫛比，但住宅卻極為的稀缺。整個虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)內(nèi)，目前沒有純粹的住宅小區(qū)，皆為商住混合型，且住宅的總面積僅有18萬平方米，其中，僅萬科時一區(qū)占據(jù)其中10萬平方米，占比55%。這在一定程度上提升了萬科時一區(qū)的“身價”。就現(xiàn)在來看，萬科時一區(qū)的住宅部分和商業(yè)、辦公做出了很好的分割，從而營造出更好的住宅小區(qū)氛圍，這在未來的虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)內(nèi)，也不會再有第二個能與萬科時一區(qū)相比肩的住宅了。

核心區(qū)內(nèi)的住宅是非常稀缺，但核心區(qū)附近還是有很多住宅的。整個虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)規(guī)劃居住用地規(guī)模達(dá)1900萬平方米，還有大量的別墅社區(qū)，包括已經(jīng)成熟的徐涇別墅區(qū)及西郊別墅區(qū)。僅僅萬科一個項(xiàng)目，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足虹橋商務(wù)區(qū)的住宅需求。更看重價格優(yōu)勢的購房者，會選擇在核心區(qū)周邊的項(xiàng)目，如華漕的虹橋一號，徐涇的招商·虹橋華府、南山雨果、新虹橋雅苑等項(xiàng)目。

萬科的品質(zhì) | 萬科2049的生活

萬科時一區(qū)主推78平方米兩房，89平方米兩房和105平方米三房，所有房源皆為精裝交付。項(xiàng)目的戶型面積雖然不大，但精裝的標(biāo)準(zhǔn)頗高，配有全屋地暖、中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)，該案似乎也超越了傳統(tǒng)的萬科國際系產(chǎn)品。萬科品牌的美譽(yù)度在上海市場已經(jīng)得到比較廣泛的認(rèn)可，多年專注于主流住宅的開發(fā)，萬科所擁有的筑家經(jīng)驗(yàn)和能力也足以保證小區(qū)的建筑設(shè)計(jì)、園林綠化、戶型設(shè)計(jì)、商業(yè)配套等各方面的品質(zhì)。 尤其是萬科的2049街區(qū)商業(yè)，是萬科經(jīng)過多年打造出的社區(qū)商業(yè)品牌，正式運(yùn)營后可以為業(yè)主提供一站式的商業(yè)配套，時一區(qū)目前已經(jīng)有羅森、Costa Coffee有意向入駐。此外，小區(qū)還有萬科第五食堂、健身中心等配套設(shè)施。

未來價值

基于各種氣勢磅礴的規(guī)劃，虹橋商務(wù)區(qū)的區(qū)域價值還有很強(qiáng)的發(fā)展空間。預(yù)計(jì)到2015年，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)（包括國家會展區(qū)域）的建設(shè)就將基本完成，商務(wù)區(qū)每平方公里的投資額約380億元，地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)期達(dá)到370億元（不包括國家會展區(qū)域），第三產(chǎn)業(yè)增加值在總增加值中所占比率達(dá)到95%，引進(jìn)各類企業(yè)總部、功能性投資貿(mào)易機(jī)構(gòu)50家左右，其他各類配套企業(yè)500-700家，主功能區(qū)（26平方公里范圍內(nèi)）就業(yè)人口達(dá)到20萬人左右。

虹橋商務(wù)區(qū)憑借超強(qiáng)的交通優(yōu)勢和商務(wù)區(qū)內(nèi)部的各項(xiàng)政策優(yōu)惠，還規(guī)劃有眾多優(yōu)秀的總部辦公項(xiàng)目，虹橋?qū)τ陂L三角的蘇州、杭州、南京等江浙一帶的企業(yè)很有吸引力。萬科時一區(qū)的工作人員告訴筆者，項(xiàng)目首發(fā)時，一棟花園洋房，共16套住宅被一位企業(yè)客戶購買，為的就是以后企業(yè)總部搬遷至虹橋商務(wù)區(qū)后，方便企業(yè)高管的日常生活。

今年10月11日，正榮集團(tuán)以23.8億元競得虹橋商務(wù)區(qū)一宗商業(yè)用地，集團(tuán)總經(jīng)理章建波在接受《租售情報》采訪時也透露，這宗地將打造成為財富中心，而未來正榮集團(tuán)的總部也將會搬至此處?？梢钥闯?，在眾多房地產(chǎn)開發(fā)商眼中，虹橋商務(wù)區(qū)的未來價值也非常值得預(yù)期。如此一來，萬科時一區(qū)自然就有高價，漲價的理由。

編后

我們討論萬科時一區(qū)到底價值幾何，實(shí)質(zhì)上是對虹橋商務(wù)區(qū)的價值進(jìn)行探討，因?yàn)檫@個地方太特殊，我們很難準(zhǔn)確把握虹橋商務(wù)區(qū)5年、10年后，乃至更長的時間里它會發(fā)展成什么樣?？春盟娜丝赡軙x無反顧的選擇在這里買房，但也有可能要經(jīng)歷漫長的時間等待這里成熟；不看好它的人放棄了這里，但也有可能會陷入“錯過了陸家嘴又錯過了虹橋”的無盡遺憾。萬科時一區(qū)能賣4萬的理由很多，，這些理由固然成立，但充不充分就還有待時間去檢驗(yàn)。正如章建波先生所說，選擇虹橋商務(wù)區(qū)需要智慧，也需要勇氣。