濱海旅游地產(chǎn)的春天

在行動上，品牌開發(fā)商也表明了自己的真實意圖。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前包括萬科、萬達、綠城、世茂、雅居、恒大等主流品牌房企均涉足旅游地產(chǎn)的開發(fā)，而且投資項目百億元體量的不在少數(shù)。大規(guī)模、巨額投資成為新一輪旅游地產(chǎn)投資的特征，業(yè)內(nèi)估算最近旅游地產(chǎn)項目總投資額超過了8000億元。中國旅游地產(chǎn)的發(fā)力是在旅游經(jīng)濟和地產(chǎn)資本的雙重驅(qū)動下，開始蓬勃發(fā)展而來。按照中國每年不斷遞增的旅游人數(shù)和旅游消費，在不超過2020年的時間，必然會躍居世界第一旅游大國目的國，旅游客源的增長速度不會少于每年8%。旅游休閑地產(chǎn)作為旅游和地產(chǎn)兩個產(chǎn)業(yè)的交叉，正在受到越來越多的重視。

濱海旅游地產(chǎn)集體升級

海岸、山水資源，對于居住在城市中的人們來說，先天就有著特別吸引力。在休閑的概念中，海岸資源一直是個優(yōu)勢資源，因此在西方發(fā)達國家也都是富人跑到海邊去度假，在中國也不會例外。

而在中國，適宜旅游地產(chǎn)開發(fā)的海岸線并不多，粗略估計在2000公里左右，其他的海岸線基本上灘涂和礁石，不適宜人類居住。在中國海岸線的圈地運動中，中國的開發(fā)商也在反思發(fā)展過程的得失，在參照了國際頂級設(shè)計公司的方案后，很多項目都有著非常全面的考慮，整體思路相當成熟。

例如對于中國海南島的開發(fā)利用，就經(jīng)過了多年的考慮，開發(fā)歷程經(jīng)過了反反復(fù)復(fù)的歷程，如今的整體規(guī)劃就是汲取了各家的觀點。

亞龍灣的啟示

去海南島，沒有人不知道亞龍灣。誰又知道，在成為著名濱海旅游度假勝地之前，亞龍灣的規(guī)劃修改過多少次？

在三亞市東南28公里處，就是亞龍灣的所在地。它是一條半月形海灣，匯集了海洋、沙灘、陽光、綠色、新鮮空氣等現(xiàn)代旅游要素于一體，8公里長的海灘寬闊平緩，沙粒潔白細膩，是海南名景。在濱海開發(fā)的早期，人們認為酒店建在最近海的地方是最好的，因此賓館、酒店基本在海灘邊上連成一線。在北方的北戴河與南戴河，發(fā)展思路也和早期的亞龍灣類似，恨不得在景觀最好的地方全造上房子。

對于城市規(guī)劃專家來說，這樣的做法愚不可及。在旅游勝地建住宅，幾乎把景觀資源全部擋死。沒有留下未來發(fā)展的余地，甚至降低了地區(qū)的資源吸引力。

后來人們慢慢意識到，建筑接近海水、沙灘并不是一種最理想的模式。國際上較為通行的濱海旅游開發(fā)模式，一般是海水浴場、沙灘、綠化帶，然后是酒店泳池、酒店客房區(qū)、酒店前廳，最后是馬路。

在保護充分的濱海開發(fā)公共地區(qū)，可以發(fā)展沙灘排球、沙灘羽毛球等各類體育運動和海水浴場、帆板沖浪、皮劃艇等水上活動。人們在這里玩的越開心，就會吸引更多的人來旅游，形成一個良性循環(huán)。亞龍灣的規(guī)劃方案經(jīng)過了10多輪的調(diào)整，才形成了今天的模樣。前瞻性規(guī)劃可以幫助一個旅游地區(qū)形成更良性的發(fā)展態(tài)勢。

金門島的保護開發(fā)

杭州西湖的旅游開發(fā)可以說是全國做的最好，成功之處就在西湖景區(qū)的規(guī)劃做得很好，景區(qū)外圍的開發(fā)都做到了嚴格限定。可以說去西湖旅游的人們，不是沖著超豪華酒店或者其它人工景點，而是那楊柳依依、草長鶯飛的自然景色。

在距離廈門僅一公里多的金門島，樹林、農(nóng)田、濕地、沙岸等多種地貌并存，成為候鳥的理想棲息地和遷徙中轉(zhuǎn)站。每年冬春之際，冬候鳥未走、過境鳥蒞臨，加上在本地定居的留鳥，使得金門萬鳥齊飛，是觀鳥愛好者心中的勝地。現(xiàn)在金門島吸引的鳥類越來越多，包括短尾信天翁、鵜鶘、朱鷺、黑面琵鷺、隼等國際公認的瀕臨絕種的鳥類，都可以在金門尋到蹤跡。每年十二月至次年一月、三四月間島上有兩次觀鳥高峰，來自世界各地的觀鳥愛好者會組團前往，特殊的“觀鳥游”現(xiàn)已成為金門的特色高端旅游項目。

從亞龍灣、金門島的旅游開發(fā)中，我們可以看到一個地區(qū)的旅游開發(fā)都是規(guī)劃先行，在規(guī)劃中必須要遵守原則，限定多少米以內(nèi)不準開發(fā)，建筑的高度不能超過多少米等等。國內(nèi)旅游開發(fā)的弱點就是對于前期規(guī)劃不重視，一般規(guī)劃沒有經(jīng)過嚴格論證，而且對規(guī)劃改動也往往具有隨意性。

北方的旅游地產(chǎn)開發(fā)

目前全國已開發(fā)的旅游地產(chǎn)項目達到上千個，以“高爾夫、海景房、山地、湖景、溫泉、濕地”等為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店公寓層出不窮。對于居住項目，特別是休閑度假地產(chǎn)項目來說，海是最好也是最稀缺的自然環(huán)境，然后是江、河、森林、山林。全球旅游地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗來看，成功人士一般是購買海景公寓、海景別墅，甚至購買島嶼。

濱海而居，意味著親近自然、遠離喧囂的美好體驗，而中國濱河資源卻是非常有限，在北方最受關(guān)注的濱海地區(qū)就屬北戴河板塊了，這里緊靠北京、天津等地，長期的發(fā)展也讓這里被人們所看好。

目前北戴河板塊的旅游地產(chǎn)開發(fā)也進入新的發(fā)展階段，從原來的北戴河區(qū)域逐漸擴散，在空間上形成了“熱點城市”為點，“海濱灣區(qū)”為線，“社區(qū)”為面的“點、線、面”結(jié)構(gòu)。

其中東戴河的開發(fā)引人關(guān)注。國家旅游局政策法規(guī)司副司長周久才說，“全世界著名的休閑度假地，基本上都是圍繞著濱海和海島，佳兆業(yè)東戴河項目符合這樣的條件。同時，東戴河新區(qū)地處遼冀交界的地方，它承擔著東北、華北兩大經(jīng)濟圈的連接處。只要東戴河新區(qū)能夠抓住目前環(huán)渤海經(jīng)濟圈崛起的機遇，能夠以市場為導(dǎo)向，同時要實現(xiàn)一種錯位發(fā)展，堅持突出自己的特色，堅持產(chǎn)業(yè)融合，東戴河新區(qū)應(yīng)該說一定會成為我們環(huán)渤海經(jīng)濟圈當中一顆新的明珠。”

“東戴河模式”

佳兆業(yè)地產(chǎn)在東戴河的開發(fā)，就走了一條規(guī)劃先行之路。公司重金邀請了國際咨詢顧問公司阿特金斯（曾主導(dǎo)了迪拜城市規(guī)劃）為東戴河項目做出整體規(guī)劃，從項目啟動初期，東戴河項目就在開發(fā)公司的牽頭下，有規(guī)劃公司統(tǒng)一方向，策劃公司、業(yè)主單位、施工單位等項目方各司其職、分片建設(shè)。從一開始，東戴河項目就呈現(xiàn)出起點高，考慮全的特點，項目的呈現(xiàn)效果自然也令人心服口服。

在東戴河項目中，建設(shè)規(guī)劃的非常細致，配套什么，如何建設(shè)，大到整體形象，小到一個變電站、一條街名，樣樣精益求精。技術(shù)董事Forrest Stephen Mark表示，希望將東戴河打造成類似迪拜的國際旅游勝地。這樣的宏偉愿景，必須從細節(jié)中一點一滴中得到實現(xiàn)。

佳兆業(yè)項目依托的是東戴河新城發(fā)展，這里有17個綜合地產(chǎn)類項目建設(shè)，開發(fā)面積達到438萬平方米。作為環(huán)渤海區(qū)域一塊未經(jīng)開墾的處女海，東戴河水質(zhì)清澈，白沙細膩。離北京298公里，沈陽300公里，海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)，2小時即可到達北京、沈陽、唐山、石家莊等多個大城市，也讓東戴河的發(fā)展充滿了想象空間。

佳兆業(yè)項目占地11平方公里，擁有4公里長的純凈海岸線。這是環(huán)渤海區(qū)域內(nèi)最大的規(guī)模項目，區(qū)域內(nèi)分為精彩多元島、養(yǎng)生度假島、尊貴運動島、生態(tài)體驗島、低碳科技島五個功能板塊，整合山、海、河、湖、濕地資源，匯聚世界高端度假業(yè)態(tài)，游艇會、濱海GOLF、溫泉SPA、4D水幕電影、室內(nèi)滑雪、馬術(shù)俱樂部等。

與以往純旅游景區(qū)的單一發(fā)展模式不同的是，佳兆業(yè)東戴河以泛旅游功能與住宅產(chǎn)品，形成北中國集旅游、休閑、度假、旅居合一的濱海度假勝地。在這種條件下，金鑰匙國際聯(lián)盟被引入到東戴河。

佳兆業(yè)的雄心

佳兆業(yè)東戴河項目具有11平方公里的體量，可以說是在建造一處新城，上海靜安區(qū)不過7平方公里，相比較下不難看出公司的勃勃雄心。佳兆業(yè)集團對于東戴河項目的看好有很多原因，優(yōu)越的地理位置可以說是最核心的。從項目到達北京、唐山、哈爾濱、秦皇島等環(huán)渤海主要城市，通過高鐵、高速、航空出行，基本可以實現(xiàn)2小時環(huán)渤海度假生活。這樣的核心地段優(yōu)勢，在環(huán)渤海經(jīng)濟圈中可以說是難以尋覓。

在自然資源上，項目擁有環(huán)渤海4公里原生海灘，PM2.5全年優(yōu)良，負氧離子含量是北京、哈爾濱、唐山等城市的幾十倍，這樣良好的環(huán)境在大都市里是遠遠無法體會的。佳兆業(yè)公司準備在一年內(nèi)將1公里沙灘完成改造，形成東戴河國際海濱浴場，配備皮劃艇、快艇、摩托艇、沙灘摩托、木棧道等百種游玩設(shè)施；鉑域酒店，是東戴河新區(qū)第一個超五星級國際酒店，也將在14年完工開業(yè)。除此以外，還將有高端水會華清池，海鮮大飯店、便民綜合超市…不遠的將來更有游艇會、室內(nèi)滑雪、馬術(shù)俱樂部、4D水幕電影、奧特萊斯商街等度假業(yè)態(tài)。好的旅游地產(chǎn)都是需要上十年甚至二十年的開發(fā)歷程，佳兆業(yè)也在慢慢的打磨項目成功的各種要素，如果將各種業(yè)態(tài)組織好，項目成功是個必然。

旅游地產(chǎn)可以走品質(zhì)路線

佳兆業(yè) 遼寧公司總經(jīng)理 柴文東

選擇東戴河進行大規(guī)模的旅游地產(chǎn)開發(fā)，是公司進行了長時間考察做出的慎重決定，看重的就是東戴河區(qū)域得天獨厚的資源優(yōu)勢。在2001年，公司就開始進入?yún)^(qū)域內(nèi)進行考察和開發(fā)，當時的地貌條件非常原生態(tài)，我們眼中看見的只是大片的玉米地，但是區(qū)域內(nèi)蘊藏的深厚潛力吸引著我們。比如說政府規(guī)劃了東戴河新區(qū)的整體發(fā)展，在理念和前瞻性上都有新的突破。在經(jīng)過幾年的建設(shè)后，區(qū)域內(nèi)的面貌發(fā)生了相當大的變化，拔地而起的新建筑層出不窮，優(yōu)美的景觀設(shè)計將區(qū)域內(nèi)的風景展現(xiàn)無疑。相信大家都知道，政府的強力推動可以幫助開發(fā)商在運作項目上起到事半功倍的效果，目前的動車站、教育醫(yī)療、包括未來的養(yǎng)老設(shè)施都在不斷完善整個東戴河新區(qū)的配套，在整個大區(qū)位環(huán)境背景下，旅游地產(chǎn)項目才會有更好的發(fā)展空間。

目前，在東戴河項目中打造成熟的旅游和度假養(yǎng)老休閑地產(chǎn)是我們的發(fā)展方向，因此公司特別注意整個環(huán)境的氛圍塑造和配套設(shè)施的建設(shè)。在項目的會所設(shè)計中，建筑面積將有13000平方米，里面將有對于未來業(yè)主配套的生活服務(wù)。在社區(qū)內(nèi)的商業(yè)設(shè)施中，有個超市海鮮城營造，里面將提供濱海特產(chǎn)，特別是廣受歡迎的海鮮產(chǎn)品。

高檔的星級酒店我們也有考慮，在海邊將有一個五星級酒店投入運營，同時開業(yè)的設(shè)施還有高爾夫試打場，這樣的高檔設(shè)施在東戴河區(qū)域絕無僅有，對于旅游度假中的高端需求可以實現(xiàn)一定程度的滿足。現(xiàn)在來到東戴河項目的人，可以在社區(qū)現(xiàn)場去體會一下，看看在這片寂靜的天地中，你看到了什么，聽到了什么，呼吸到什么，絕對是在大城市里你無法體會的。

現(xiàn)在人們對于旅游地產(chǎn)的要求在不斷提高，因此我們在規(guī)劃項目的同時也是遵循最高標準的設(shè)計思路，保護好中國難得的旅游資源，用心打造這片土地，是我們不變的初衷。

旅游地產(chǎn)正在發(fā)生轉(zhuǎn)變

克而瑞信息集團旅游地產(chǎn)部總經(jīng)理胡曉鶯

這幾年的旅游地產(chǎn)發(fā)生了很大的變化，有購房者的心態(tài)就能明顯體會到。比如說90年代初，人們在海南買房子是為了投資，為了炒房，一般五年后就會把房子賣出去，獲得增值收益。

現(xiàn)在的旅游地產(chǎn)趨勢是人們會把投資性需求和度假性需求綜合在一起，希望可以找到一種兩者兼得的產(chǎn)品。不管你是否認同，有越來越多的人開始為了改變生活方式而在異地購買住房。在東戴河項目的銷售中，數(shù)據(jù)顯示的非常清楚：70%購房者來自于北京或者天津，如果從全國角度看旅游地產(chǎn)，北京上海出去買旅游地產(chǎn)的核心人群特別多。一方面，自然氣候起了很大的推動作用，比如說北京人在異地購房，如云南海南都會選擇有幾個月的時間在外地生活，因為北京霧霾天氣嚴重。相對應(yīng)的，南方上海遭遇酷暑天氣比較多，對于在北方避暑的房產(chǎn)也有類似的需求，消費需求的轉(zhuǎn)變促進了旅游地產(chǎn)的大發(fā)展。

對于未來的旅游地產(chǎn)趨勢，我們認為正在處在從景觀地產(chǎn)向度假地產(chǎn)轉(zhuǎn)變的過程中。以前的旅游地產(chǎn)大多是景觀地產(chǎn)，項目一般建在風景優(yōu)美或者可以看見景觀的地方。現(xiàn)在對旅游地產(chǎn)的要求，除了硬件以外更多的是軟件的需求，要求開發(fā)商可以提供更多的服務(wù)，比如說業(yè)主希望那個可以實現(xiàn)拎包入住，在不住的時候開發(fā)商也能提供相對應(yīng)的維護服務(wù)，這里面可以拓展衍生的內(nèi)容可以說是無窮無盡的，也是未來競爭的重點。