解析當下市中心微豪宅

購房者|自住投資兩相宜

回顧近段時期的成交記錄，不難發現，小戶型的去化速度委實快的令人咋舌。位于楊浦濱江的保利·香檳花園推出91平方米的小戶型房源，在10月13日正式開盤之后即遭到瘋搶，即使報價高達48000元/平，依然在開盤一周的時間內熱銷183套。同在10月開盤的，位于閘北大寧板塊的天祥華府，雖然在區位上有著明顯的劣勢，也在一周內成交45套，目前88平方米的兩房戶型已經售罄。在軌交11號線開通的刺激下，10月20日開盤的萬科Mixtown更是在3小時能瘋賣1400余套，售樓現場被購房者圍得水泄不通。為什么這些小戶型，或報價偏高，或地段欠佳，卻仍然有大量購房者買賬，小戶型的魅力究竟在哪里？

在當下這個房價高速上漲、同時住宅又供不應求的交疊時期，房產具備很強的保值功能和投機性。通貨膨脹，物價上漲，貨幣購買力下降，在如今動蕩的貨幣市場下，房產是最穩妥、也是收益率最高的投資渠道之一。根據前段時間的最新數據顯示，上海城市新建商品住宅價格同比漲幅20.4%。若在去年買一套價值300萬元的房子，各種稅費避開不算，今年就能賣到360萬元，如此可觀的回報率，已經超過了高利貸。而小戶型由于其總價低，產品稀缺，變現力強的特點，是一種合理規劃資金的重要手段，最受投資客的青睞。

而低總價的小戶型房源，同樣也深受剛需和首改型置業人群的關注。根據相關數據顯示，中產階層的購房者的人均居住面積一般在40平方米左右。因此一般90平方米的兩房戶型，給一對剛剛成家的年輕小白領居住已是足夠。也有不少人認為，房子太大，三代、甚至四代同堂的話，在日常生活方面可能存在不變，畢竟人多了糾紛也多。由于隔代之間生活習慣的巨大差異，不少年輕購房者并不喜歡和父母或者老一輩同住。況且，房間面積大了，日常打掃維護、物業費等生活成本也會直線上升，這是每位自住者都無法忽視的問題。

開發商|政策下的“炮灰”

相反，由于處在限購政策之下的每個人只有一張“房票”的年代，小戶型對購房者來說是追捧之物，對開發商而言卻是唯恐避之不及。尤其在中環以內的住宅項目，小戶型所占的市場份額只有一成多一點。一邊是小戶型房源的緊缺，一邊是開發商的不待見。利潤相對低是其中的主要原因。據了解，在同一地段，定位為大戶型的豪宅和定位為中小戶型的普通住宅相比，單價可相差幾千。另外不少開發商都會以“高端”為幌子，把項目的客群定位為高收入者，對于單價較高的項目來說，如果戶型做小了，會造成“有錢人看不上，沒錢人買不起”的窘境。

回顧今年土地出讓的火爆，地王頻出，溢價率節節升高，連川沙的樓板價都已經高達20000元/平方米，高成本的拿地，也導致了開發商必須得建造高端豪宅來賺取利潤。其次，小戶型在建造設計方面，由于必然是1梯多戶，不是很好規劃，安全性、采光性、空氣流通、緊急通道等方面都不是很好處理，萬一設計不好反而容易遭人詬病。

但從另一個角度來說，小戶型注重短期回報，大戶型側重遠期利益。小戶型的快速去化，卻是開發商迅速回籠資金的一個重要手段，也減少了高負債率下所產生的利息，大大節約了開發成本，為公司的進一步擴張提供資金來源。因此，小戶型也確實是有利有弊，而要如何把握這個度，每個開發商都有自身的考量。

市場|加劇市場差異化

據市場研究部統計顯示，2009年本市90平方米以下的小戶型房源成交6.1萬套，占全市新房成交的40.6%，2010、2011和2012小戶型房源的成交占比分別為40.3%、38.1%和35.7%，成交占比持續下滑。2013年至今，該面積段房源成交1.9萬套，占全市新房成交僅為31.1%。小戶型的市場比重逐漸下滑已經是眾所周知的事實。而在二手房和租賃市場中，小戶型依然發揮著拓展市場受眾的作用。

根據各大中介門店的數據顯示，有大戶型和大戶型的社區，不同房源的出租價格之間可以達到30%的高低落差，而僅有單一戶型的社區，價格落差僅有10%左右。這表明了混合型社區能夠涵蓋更廣的客群，給租房者提供更多的選擇。而對房屋擁有者來說，出售或出租房屋的收益將會有更高的上升空間。

戶型|濃縮下的精華

由于戶型小，因此絕大多數都是1梯多戶的格局，小面積的房型很難做到南北通透。在設計房型時，如何將有限的空間合理的分割是個大難題，分配不合理的話，就很容易造成空間局促的感覺，私密性得不到保障，得房率也會降低。因此，對開發團隊而言，小戶型的處理非常富有挑戰性。而如今的市場上也不乏一些設計出色，方正大氣的小戶型。當然，這些戶型也是集萬千寵愛于一身。

花木綠城？錦繡蘭庭

副中心的新地標

花木綠城·錦繡蘭庭將在年底開盤，主推95-106㎡2房、123-160㎡3房，195㎡4房戶型，而其中兩房的戶型占到了項目整體的1/3。反觀項目所在的花木板塊，區域內在售新房只有浦東星河灣和古北御庭，且都是200㎡以上的大平層，板塊內的小戶型是非常稀缺。蘭庭的出現，將會填補區域內的這一空白。

據筆者了解到，蘭庭離正式開盤尚有一段時間，現在就已經受到了市場的熱切關注，有將近2000多名購房者在排隊搶房。筆者有朋友想通通關系買個一套，銷售人員明確表示二房戶型是別想了，三房的話還有希望。

小戶型對綠城來說是在上海的首次嘗試，項目共有兩種100㎡以下的兩房戶型。3.9米面寬的客廳，主次臥均朝南，保證了采光性和闊綽感。入戶玄關的設計加強了業主的私密性。主臥帶3.1米面寬陽臺，入口處設有儲物間。設備平臺與廚房相連，并不影響房型美觀。總體而言，蘭庭的戶型把每一寸空間都做足，功能齊備。一貫做豪宅的綠城在此次的小戶型設計中，此次也讓我們看到了他們在小戶型設計上的功底。項目預計均價為50000-60000元/㎡。

瑞虹新城璟庭

老虹口的新城夢

在本月中旬，瑞虹新城璟庭將加推最后一棟房源，為70-90平方米的精品小戶型以及110-130平方米復式戶型。縱觀瑞虹新城一期到現在的璟庭，小戶型占了其中的1/3。小戶型對于居住在項目周邊那些老房子里的居民而言，是一個非常合適的改善型置業選擇。虹口區長久以來就一直少有新盤上市，而區內又有大量的棚戶區即將動遷，可以說是隱藏著巨大的購房需求，也導致了瑞虹新城的每一次加推，都取得了非常迅速的去化。

在璟庭樣板房正式開放當天，筆者前往售樓處，當時已經有大量的購房者在等待看房。每層樓為2梯5戶，三個中間套戶型為傳統的戶型設計，朝南主臥和陽臺，入戶之后是餐廳，設備平臺的位置也比較合理，整體戶型方正大氣，能夠滿足年輕小兩口的居住需求。兩個邊套由于整體樓層的限制，采光略有欠缺，但私密性更強。售樓員告訴筆者，本期加推為璟庭的壓軸之作，價格將會達到55000-60000元/平方米。

保利？香檳花園

東外灘的璀璨晶鉆

隨著楊浦濱江建設的進一步深化和軌交12號線年底的開通，板塊內的住宅變得非常火熱。保利·香檳花園在10月13日正式開盤，開盤第一天就成交80多套。項目主推92-106平方米的兩房戶型，兼有116㎡的三房戶型，目前小戶型已經售罄，本月下旬會有新房源加推。三棟高層住宅均為25層以上，高區房源能夠一覽美麗江景。

保利·香檳花園的戶型算是非常出彩，在結構緊湊、格局方正之外，還提供了多陽臺的寬敞空間體驗。91平方米二室二廳的舒適尺度，非常適合三口之家的都市白領家庭，兩臥室均朝南均自帶飄窗，雙陽臺的設計，導入了充裕的陽光。戶型分割恰到好處，動靜分離。116㎡的三室二廳標準空間，在合理分布的兩臥室之外，特設多功能工作室，兩處景觀陽臺，讓居家生活更愜意。

一個老生常談的話題，是在一個好地段買套小戶型，還是在偏遠區域買套大戶型，空間和時間究竟應該如何抉擇？筆者認為，拋開工作、社交等因素，無論是大戶型還是小戶型，都取決于購房者對待生活的態度和對生活的理解。有的人認為緊湊點的戶型更溫馨，有助于家人之間的交流，而且在日常管理上也更省力。有的人則出于對故土的留戀，無法離開生活了十幾年或者幾十年的土地，而拒絕置換一套遠離故鄉的大戶型。在我們的日常生活中，居住面積不光是一味的追求寬闊，舒適、實用才最為關鍵。當然，如果不存在資金限制的話，人們還是會更愿意去購置大戶型吧。